二季度百城调查报告:深圳楼市信心开始调整

深圳二季度供应量变化调查结果示意

深圳二季度市场活跃度调查结果示意

制表：德思勤置业深圳二季度房价走势调查结果示意

深圳二季度活跃户型调查结果示意制图：中房信克而瑞

　　“没有受访者认为二季度的政策会更加宽松”、“６０％的人认为，调控将从收紧二套房贷开始。”这是一季度末深圳多家房企对二季度市场的预测，其中折射出不少房企当前的心态。近期，中房信克而瑞组织了对全国３０个大中城市开发企业高管的调研，以了解开发企业对２０１０年二季度市场走势的预测，通过调研发现，全国范围内开发企业对未来市场信心保持乐观，多数受访者预计二季度供应成交都将有所上升，同时价格将以平稳为主，而在一季度率先走出“小阳春”行情的深圳市场，由于前期价量涨幅较猛，受访者对本季度楼市的信心则低于全国。

　　二季度政策不会更宽松

　　在深圳调研中，有６５％的受访者认为政策层面将维持现状，３５％的受访者认为政策将有所收紧，没有受访者认为二季度的政策会更加宽松。自“两会”后，尽管政府密集出台了一些政策，但这些政策对市场的指导意义远远大于实际影响力，深圳的开发企业对于后市的政策影响也保持一个相对乐观的态度，认为维持现状的可能性最大。

　　受访者最关注的是提高首付比例、取消七折利率、严格开发贷款、严格７０／９０政策四项政策出台。其中认为调控将重点落在收紧二套房贷的受访者达６０％，而５０％的受访者认为调控可能取消７折优惠利率，从历年的房地产市场表现来看，深圳的开发商和置业者对于涉及到购买力方面的金融政策非常敏感，而且这些政策的影响力非常大，甚至能够左右市场行情。

　　从对政策的关注程度来看，开发企业关注热点依旧在市场购买力，对于一些约束市场购买力政策的关注度远高于对于开发成本和开发限制等方面的政策。

　　市场信心有所回落

　　从受访者对２０１０年二季度市场大势的信心来看，认为二季度市场将持续活跃的受访者比例为３５％，与一季度持平，但是认为市场将会有一定低迷的看法比例上升，由一季度的１０％上升到２０％。尽管一季度以来，中央连续出台房地产调控政策，但是对于开发企业而言，未来市场的信心整体仍然偏上，但出于对市场健康运行的考虑，开发企业对后市能否继续活跃也存在较多的不同意见。

　　对于２０１０年二季度新增供应预测来看，有六成以上的深圳受访者二季度的供应将有所增加，在“国４条”和“国１１条”中都着重提及增加商品住宅供应，政策效应在逐步显现。而一季度的供应之所以稀少，有一个重要原因就是２００９年存量的快速去化，使得开发商紧急新开工的项目仍处于赶工期的状态，而到了二季度将会有部分产品能够面市，从而增加市场供给。

　　在成交量预测方面，认为２０１０年二季度成交量上升的受访者比例为４５％，相比一季度上升１５个百分点，同时认为二季度成交量下滑的受访者比例也仅有１５％，相比一季度大幅下降３５个百分点。从调研结果来看，受访者普遍认为市场成交量短期底部已显现，二季度成交量将有所回升。但与全国的受访情况比较，珠三角区域受访者对二季度市场成交表现相比其他区域更为谨慎，显然珠三角受访者对市场信心略显不足。

　　一半人认为房价即将下跌

　　在对二季度房价的预测上，５０％的受访者认为二季度房价将下跌，这一比例相较一季度下跌１５个百分点，认为房价还将保持平稳受访者比例也一季度的２０％上升到二季度的４５％。多家开发企业表示，由于市场供应结构的影响，全市的成交均价将会出现下行，但从同类项目的成交走势来看，房价仍将保持平稳，短期下跌可能性不大。

　　而在全国的调查中，接近半数的受访者认为二季度房价将持平，认为房价还将继续上涨的受访者比例也由５１．２％下降至３７．０％。由此可以看出，开发企业对于未来房价继续上涨的信心有所回落。在区域方面，珠三角区域中有４２．９％的受访者认为二季度房价应出现下调，与之相反，环渤海区域有６１．５％的受访者认为二季度房价还将继续上涨，在对于二季度房价的预测上，珠三角和环渤海两大区域出现明显差异，而深圳更显信心不足。

　　中档房将成为成交主力

　　在问及到二季度哪种产品档次市场成交更为活跃，６５％的受访者表示中档房将成为二季度成交的主力产品，这一比例较一季度大幅上提了２５个百分点。在本次调研中，多家开发企业表示未来的产品研发将会发生一定变化，改善型需求产品将成为深圳市场的供求主要产品。

　　在对二季度预测中，奢侈型（１４０平方米以上）、舒适型（１２０－１４０平方米）、经济型（９０－１２０平方米）、紧凑型（９０平方米以下）四种户型产品都有一定比例的受访者认为会较为活跃。由于市场既存在数量庞大的刚性需求群体，也有不少改善型需求群体，而且投资性客户也有较大比例，因此对于二季度的活跃户型，各企业认知存在较大分歧。

　　对于深圳哪个区域二季度成交会更为活跃，７０％受访者都认为如龙华、布吉、坂田、宝安中心区等近郊区域仍会是市场成交热点区域，从近几个季度的调研情况来看，这一比例变化不大。由于近郊区域的城市硬件升级较为迅速，生活交通配套快速完善，而且供应量相对丰富，因此受到了广大企业和置业者的追捧。