下半年的楼市并未因“金九银十”的到来而得到明显改观，开发商不得不抛弃幻想，面对现实。
“原先对‘金九银十’还抱有不小希望，但近期对市场再次进行盘点后发现，接下来的市场形势，可能并没有此前预期的那么乐观。”一家闽系房企营销部经理告诉记者。
上海一家房产机构分析师近期对十几个城市进行深入调研后，认为房企下半年将要面对的销售压力也许是近几年以来最大的。其认为，“二线城市市场相对好一些，不少三四线城市的压力却很大，部分楼盘出于跑量的考虑，已经祭出了价格手段这一重要营销方式。”
部分楼盘“以价换量”
上述房产机构分析师对财联社记者表示，三四线城市一些对资金回笼有一定要求的楼盘，已开始调整销售价格。其以不久前现场调研过的湖南株洲市某大型房企开发的楼盘为例，此前该项目预期售价约9000元/平方米，但随着当地市场变化，开盘时将价格下调至8200元/平方米左右。
“开发商此前认为通过价格调整，应该至少可以完成当期推盘量的一半，但实际的去化情况却与预期形成较大反差，该项目以相对低的价格推出的房源，远未达到预期效果。”该分析师说。
他补充道，株洲市另一个项目楼面价为4000多元/平方米，6月时的售价约8000元/平方米，但7月则降至约7000元/平方米。如将建安等综合成本计入其中，降价后盈利空间较小。“开发商仍以这一价格销售，一方面出于回笼资金考虑，再者预计后市未必会比现在更好，与其拖着观望，不如早卖。”
就下调售价但销售仍乏力的现象，克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，价格或许还没有真正调整到位，因此出手者不多。
“此外，当地购买力原本有限，个别楼盘价格一经调整，当地市场观望情绪有所增加，更增加了销售的压力。”杨科伟认为。
值得一提的是，位于天津团泊的大盘富力新城，其中一个组团雍景豪庭在8月初进行大幅促销，129平方米的房源总价直接降至88万元一套，每平方米仅售6800元左右，导致一些在近万元高点买入的业主因资产缩水约1/3而展开维权。
尽管像天津富力新城这样大幅降价促销的楼盘仍是个案，但房企整体销售增速放缓却是不争的事实。
据穆迪的监测数据，其跟踪的29家开发商7月的合约销售额同比增长15%，增速低于6月份的21%。“我们预计2019年下半年房地产销售增速，将在2018年高基数的基础上放缓，增速放缓，主要受销售量下滑影响所致。”穆迪副总裁黎锦雄表示。
从房企最新披露的八月经营数据来看，情况亦不乐观。当代置业近日发布的公告显示，公司今年八月销售额27.3亿元，较去年同期下降约27.6%;保利置业公布的信息显示，公司今年前八个月销售额265亿元，较去年同期下降约10.5%。
“八月是传统淡季，可与去年同期以及同样是淡季的七月进行比较，也能反映出市场微妙变化。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。
据克而瑞统计，中型房企阵营中的首创置业、宝龙地产、合景泰富等，今年八月的销售额环比七月均出现不同程度下降。
前述房产机构分析师表示，考虑到融资环境和楼市调控仍偏紧，如果九月的销售没有明显好转，不排除走“以价换量”路线的楼盘将增加。
房企销售放缓背后
对于部分房企八月销售增速放缓，多位房地产研究人士指出，这其中有季节性因素，但交易量下降以及市场供求转换，也是主要原因。
克而瑞数据显示，今年八月29个重点城市商品房整体成交2582万平方米，成交量环比下降6%。
“百强房企八月单月的业绩相对平稳，但一些城市的商品房市场已经出现较明显的观望态度。与前两年业绩的快速增长相比，楼市的增速明显放缓，八月市场继续走弱，重点城市的成交量仍处于下降通道。”杨科伟告诉记者。
张波则认为，今年不少房企对推盘节点做出调整，一些房企将下半年的供货提前至七八月的淡季进行“抢收”，但需求却没有跟上供应的节奏。
对于在市场淡季新增的供应量，据克而瑞统计，25个典型二三线城市今年八月新增供应2266万平方米，环比上升14%。
从单个城市来看，郑州八月新增商品房145万平方米，是去年同期的五倍多;昆明和南宁在八月分别新增了143万和132万平方米商品房，这两个城市单月的供应量，均创下今年的新高。
“业内预计今年楼市总成交量将与去年基本持平，但供应量或增加不少。由于需求没有发生大的变化，供应增加使得房企之间的竞争较往年更为激烈，这种竞争，下半年在一些区域和城市可能会表现得尤为明显。”张波表示。
上海链家一位分析师指出，九月的成交应该会有所改善，但购房者入市积极性不高，七八月这种相对平淡的行情可能会延续，“金九”的成色或不足。
（来源：财联社 王海春 ）
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