百强房企1月销售下滑12% 现金流管理是重中之重

　　房地产是高度依赖资金和融资的行业，现金流的平顺和畅通至关重要。如今，疫情造成的销售停摆，影响的正是现金流，一些负债率高企、短期内偿债压力较大的公司，需防范现金流风险，积极通过线上销售等方式加快回款。

　　突如其来的新型冠状病毒疫情，对房地产行业打击不小。2月以来，主流房企相继公布了1月业绩，自1月20日钟南山透露新冠病毒可以“人传人”以来，疫情对于楼市的销售已经显现。

　　大部分房企的销售出现了同比下滑。相较而言，龙头房企保持了稳健态势，中小房企受到的冲击更大。鉴于目前疫情发展仍未明朗，拐点不知何时而至，房地产销售、施工、投资等依旧处于“休克”期，给房企2、3月份的业绩蒙上了一层阴影。

　　房地产是高度依赖资金和融资的行业，现金流的平顺和畅通至关重要。如今，疫情造成的销售停摆，影响的正是现金流，一些负债率高企、短期内偿债压力较大的公司，需防范现金流风险。

　　一季度承压

　　春节后，房企陆续发布了1月销售快报。龙头房企率先行动。2月3日，恒大披露1月份销售情况，其于2020年首月实现合同销售面积449.8万平方米，同比增加16%，但销售金额为405.5亿元，同比小幅下降6.07%。

　　碧桂园比去年同期亦微降。2月4日，碧桂园公布，1月权益合同销售金额约329.2亿元，较2019年1月同比减少0.44%，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约379万平方米，较2019年1月同比减少0.89%。

　　融创是四巨头中下滑最多的。1月融创实现合同销售面积135.8万平方米，同比降低14.7%；销售金额186.3亿元，同比下降22.2%。

　　2月5日万科的成绩单也出炉了，1月份万科实现合同销售面积333.5万平方米，合同销售金额549.1亿元，同比涨12.3%，成为四巨头中唯一上涨的；且就权益销售而言，万科成为首月销售冠军。

　　中小房企首月交出的成绩单也不尽如意，融信中国、美的置业、当代置业、中南建设等房企销售额对比上一年同期都有所下滑。其中仅少数房企有亮眼表现，如宝龙地产销售同比增长10.4%，禹洲地产同比增长22.8%。

　　根据克而瑞、亿翰智库数据，百强房企1月销售同比下滑12%，200强房企则下滑10.2%。

　　分城市来看，亿翰监测的40个城市中，一线城市销售同比下降15.1%，环比下降39.3%。广州环比下跌60.3%，跌幅最大。

　　多数普通二线城市同环比也均下滑，其中青岛降幅最大，达到54.6%；三四线城市1月份成交面积483.7万平米，同比上升4.6%，环比下降23.6%。

　　亿翰智库指出，1月楼市成交量萎缩主要有两个原因，一是2019年底房企促销勐烈，12月销售基数较大，导致2020年1月环比回落；二是1月原本为传统的销售淡季，又加上疫情发生在春节期间，对三四线返乡置业的需求影响很大。

　　从目前的动态来看，新型冠状病毒感染的肺炎并未缓解，许多关键节点仍未到来，全国各地的售楼处大部分关闭，1月26日，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂停售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。

　　据CRIC不完全统计，目前已有包含湖南、江西、广东，武汉、成都、重庆等至少60余个省市下发通知，关闭售楼处。

　　许多业内人士预计，受疫情影响，2月的房企销售额将持续低迷，影响会延续至整个一季度。不过，机会总是留给有准备的人。很多房企已经开始这一年的工作，从销售、投资、融资、开竣工等层面，重新布排。

　　他们采取了“云办公”，居家在线、视频会议、电话交流等一起上线；销售也开展了在线卖房，朋友圈几乎充斥着房企的多个项目在线看房邀约。

　　一些行业人士仍对今年的楼市表示乐观。他们认为，疫情只是让需求延迟而不是消失了。并且，此次疫情也将让人们重新审视房子品质、物业服务等的重要性，对他们的购房决策产生重要影响。

　　关注现金流

　　疫情爆发与1-2月传统销售淡季相撞，对房企影响最大的是现金流。销售中的定金+预售款、首付之后的个贷，是房企最重要的资金来源。而现在，这些几近枯竭。多地网签数据显示，春节以来，房地产销售只以数十套计。

　　易居企业集团CEO丁祖昱认为，疫情带来销售停滞，对房企影响最大的还是现金流问题。若没有销售回款，房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的，尤其是中小企业，资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭，发展前景不容乐观。

　　此外，房企还要面对2020年的偿债高峰。据克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

　　另据亿翰智库，截至2020年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226亿元。

　　“疫情爆发之前房企偿债能力整体可控，而疫情爆发之后房企资金回笼会有所减慢，因此需特别关注短期流动性问题。”上述机构分析师指出。

　　受此影响，部分中小房企现金流进一步吃紧。“不能销售不能开工，但是利息不会少，没有回款就没钱还利息，压力山大。”一些业内人士希望，后续政府会出相应的措施来缓解房企压力。21世纪经济报道记者注意到，龙头房企已在把握融资活跃的一季度，加紧融资。

　　恒大在1月16日和21日分别宣布进行四笔美元债融资，筹备发行60亿美元债券，利率水平均在11.5%至12%。

　　碧桂园在1月也宣布发行两笔美元票据，但其债券的品种为小公募，发行金额达85.38亿，募集资金拟用于偿还到期或回售公司债券。

　　此外，深交所1月15日信息显示，万科90亿公司债及30亿住房租赁专项公司债均已通过。

　　丁祖昱认为，短期内房地产市场行情的变化，和疫情蔓延能否得到有效控制密切相关。如果疫情得不到缓解，楼市仍然会休眠；一旦疫情得以控制或是出现比较大的缓和，那么房地产市场也会慢慢复苏。

　　“疫情一旦平稳下来，甚至基本好转之后，市场会迅速复苏，成交量层面也会出现一定程度的报复性反弹。”丁祖昱说，考虑到一季度经济形势，相信政府也会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策，这些都会对房地产市场产生一定的利好，所以也没有必要对今年的地产行业过分悲观。

    （来源：21世纪经济报道）