715新政满3个月！从“腰斩”的二手房成交量看深圳楼市真相

　　来源：咚咚找房

　　10月15日，刚好是7.15调控政策执行满3个月！

　　深圳楼市在这个特别的第三季度经历了什么？

　　娟子从深圳市房地产中介协会（以下简称深房中协）这一段时间的月、周数据中发现，第三季度可以说是整个2020年深圳楼市的转折点！

　　一

　　深房中协每月发布的月度统计数据显示，从6月到10月初，深圳楼市历经了“高歌猛进”到平稳回归，先来看下这几个月一、二手房市场的数据：

　　1、二手房从“高歌猛进”回归平稳

　　6月份的楼市，深圳楼市在经历了5月份震荡调整之后，6月份全市二手房网签量再度“破万”，环比5月份网签量上涨23.8%，同比去年同期则大幅上涨107%。

　　而7月份，在新政前期传闻的刺激下，深圳7月初的楼市可谓是“高歌猛进”，值到调控“靴子”落地，市场成交量才“戛然而止”。

　　但即便如此，7月份全市二手房网签量达到了21317套，创下历史新高！环比6月1.3万套的网签量上涨57.9%，同比去年7月的网签量更是跳涨144.8%。

　　到8月份，深圳全月二手房网签量共计7178套，环比7月网签量大幅下滑66.3%，同比2019年8月份下滑12.6%。

　　9月份深圳二手房网签量共计7489套，环比8月网签量小幅反弹4.3%。

　　刚刚过去的十一黄金周，数据显示，深圳二手房单周成交回落近70%，主要是目前来说，传统的节假日已成为楼市成交的淡季。

　　深房中协认为，相比7•15新政后市场反应最为剧烈的8月份，9月二手房网签量相对已企稳，甚至还出现小幅反弹，说明市场经过两个多月的消化，对新政的影响已逐步适应。

　　而对于10月初成交大幅下滑，深房中协用了“非趋势性”下滑来表示，假期结束后，成交量会回归平稳。

　　2、一手房市场现高热情的“打新潮”

　　今年以来，因疫情原因，深圳一手房成交套数在2月份为低点（830套），后在3-7月成交量持续维持多月在3000多套左右。

　　7.15新政后，一手房市场出现了反转，8月份一手房成交套数破4000套，而9月一手住宅共成交4871套，环比上涨19.5%，同比去年同期2823套的成交套数，更是大幅上涨72.5%。

（数据来源：深圳市住建局）

　　深房中协分析认为，主要的原因在于下半年新房拿预售速度提高，尤其是8月份后，住宅供应迎来深圳新房市场的小高峰，缓解了此前新房市场供需紧张的态势。

　　另一方面，新批售项目的总体定价较为合理，甚至不少宝安、南山、光明等西部热点片区的新房项目低于周边二手房的价格，形成了一二手价格倒挂现象，吸引了大量购房群体参与“打新”潮。

　　可以预见的是，“打新”潮仍会持续，据深圳住建局9月30日公示的“2020年深圳商品住宅和商务公寓房源信息情况”显示，今年还计划入市的住宅及商务公寓项目64个，预计供应房源面积为300.78万平方米，35881套，其中：住宅247.67万平方米，26909套；商务公寓53.11万平方米，8972套。

　　对于今年的最后一个季度的买房客来说，买新房无疑是一大利好。那么，可能对二手房的成交量仍会有一定的冲击影响。

　　3、热点区域降温，刚需片区成市场主导

　　随着新政的影响，深圳二手房成交片区也发生了细微的变化，以往成交的热点片区网签量的占比有所下降，而价格较为“刚需”的龙岗片区成交占比进一步上升。

　　据深房中协统计的各区二手房网签数据显示，9月份龙岗、罗湖等刚需主要集中的区域网签量占比不断上升，分别达到31%与17%，仅两区的网签占比就达到全市二手房网签量的一半。

　　与此形成鲜明对比的则是南山、宝安、龙华为代表的热点片区网签量占比则呈现持续下滑的态势，占比分别为13%、16%、4%，三个热点区域的网签占比占全市的比重仅占3成，同时也远低于去年同期水平。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　二

　　715政策后，刚需客不受影响

　　715新政于深圳的楼市影响来说，还是比较明显的，从根本上抑制了一部分投机客；另外也让一些置业者开始选择暂时观望。

　　尤其是目前深圳的新房市场，认筹登记、公证摇号选房均是优先于“无房客”。

　　715新政一方面从落户及社保年限直接掐掉一波购房客，要求深户家庭（含单身人士）在深落户满3年且需要连续缴纳3年社保或个人所得税才能获得购房资格；而非深户家庭（含单身人士）需连续缴纳5年社保或个人所得税才能获得购房资格。

　　另外，对离婚购房进行限制，“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”；到此，想通过离婚实现低首付买房，或者离婚来获取买房资格的方式已经没有用了。

　　此外，个人住房转让增值税片免年限2年改5年，使得不满5年的房产成交税费大幅增加。

　　这一波操作对刚需客来说影响并不大，而对投资客是多方的打压。政策执行到目前刚好3个月，715调控政策的影响正如深房中协所预测的两阶段：

　　第一阶段为政策剧烈反应期，即成交量在短时间内将会大幅度下跌，同时，中介带看量也会明显下滑；如715政策后的半个月。第二阶段为政策消化期，即一般自新政发布起2-6个月。

　　目前来看，二手房受政策的影响已然非常明显，网签及带看都相比新政前直接“腰斩”。但价格方面，目前短期内二手房业主依然强势，降价的声音较少；有个别片区如光明的二手房挂牌均价有明显回调，其它片区却有小幅上涨。

　　9月10日，三部门联合发文，建立婚姻信息查询机制，完善住房贷款管理，严堵“假离婚”买房，短期来看，未来的深圳的楼市政策会越来越趋于收紧。

　　三

　　中介从业人员发生了怎样的变化？

　　8月份开始，二手房网签量7178套，环比7月网签量大幅下滑66.3%，同比去年7月份下滑12.6%，新政对于市场降温的效果立竿见影，同时对于中介行业来说，也是一波冲击。

　　二手房市场行情急转向下，企业从业人员的稳定性面临着巨大挑战，据深房中协数据显示，从问卷的结果反馈看，只有6%（13份）的企业反馈人员稳定。

　　94%的企业反馈会出现人员流失情况，其中31%反馈会出现较大规模离职现象。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　根据深房中协统计，8月份深圳市星级经纪人员50561人，环比7月的51646人，下滑2.1%，但总体上看还算平稳。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　然而，新政对于行业的总体影响遵循“循序渐进”的规律，即最先受到冲击的是市场成交量的短期下滑，其次，随着时间的推移，新政的影响会逐渐向行业渗透，这一特征，在星级从业人员新人占比变化方面，已有所体现。

　　根据深房中协统计，6月份（1月份由于延续去年“豪宅税”新政，导致行情较活跃），深圳市星级经纪人员“新人”的占比是复工以来最高点，达到56.7%。

　　而715新政后，星级经纪人员的新人占比开始呈现持续性小幅下滑态势（见下图）。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　可以预见的二手房市场，成交或长期维持在低位小幅波动的范围内运行，而对于此前大量涌入的“新人”而言，由于行业经验、客源、房源的积累是其短板，这种行情的持续，必定会给其带来不小的生存“挑战”。

　　对此，深房中协预测，未来，如在调控政策导向不发生大的变化前提下，深圳中介行业星级从业人员的规模或将经历一场“大浪淘沙”，星级人员从业总体规模或将呈现出一定程度的减少，全行业也应对此要有所心理准备与应对。