实探 | 华润湖贝旧改实在太太太大了，本想花2小时绕一圈，结果被啪啪打脸

　　这两天，深圳楼市有一个“爆炸性”消息——华润城润玺一期今年可能不卖了。

　　有网友爆料，此前一直传闻将于四季度入市的华润城润玺一期，因为回迁房问题，今年可能不开盘。

　　也有网传消息说，华润城已经拿到预售，不过该消息开发商已经否认，表示开盘时间待定。

　　华润城入市时间扑朔迷离，关注度却丝毫不减，一是因为地段好，位于南山科技园内，行业巨头云集；二是因为学位好，对口南外科华学校；三是因为价格倒挂，华润城1、2、3期均价分别为16.2万/㎡、15.5万/㎡、16.6万/㎡。

　　备受瞩目的华润城之后，华润另一个比肩大冲旧改的项目也在紧锣密鼓的施工中，就是位于罗湖的华润湖贝中心。

　　项目体量达205万㎡，目前部分地块已动工，周边有5条地铁环绕，自带49万㎡商业，网传规划螺岭实验学校······

　　现场实探

　　地块范围全部围挡住，部分地块已动工

　　项目位于罗湖“金三角”金融商业圈，项目南至深南东路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，地块不规则。

项目地块范围

　　搭乘地铁3号线，到湖贝站B口，刚出站就看到红色的围挡，上面印着“湖贝待建用地”字样和宣传语，还印着华润置地的logo。

湖贝站B口，摄于2020.9.11

　　未出发之前，@暴走深圳编辑部 就听说项目体量十分庞大，原本雄赳赳气昂昂想要花2小时绕着项目走完一圈，后来才发现这言语有多天真，从10点走到11点半都没走完，由于时间原因只得放弃。

湖贝路，摄于2020.9.11

　　沿着湖贝路，绕着项目走，发现被围挡遮住的建筑类型非常多，有低矮的民房，也有高大的写字楼和商场；有的楼体上已经覆盖了绿网，有的楼体被拆了一半，还有待拆的楼体；有的建筑已经搬空，也有商铺还在营业。

　　横幅上写着“本楼已于2017年完成签约，现进入收楼拆除阶段”。

　　可以看到，部分老旧建筑已经被拆除。

　　街道窄窄，行人往来如织，道路两旁布满各种小商铺，商铺门口大多停着店主的小货车。

　　今年4月，有网友爆料，项目开始动工，工地在钻探；6月，有网友爆料项目部分地块已平整好；如今，工期应该有不小的进展。

图源：网络

　　历史

　　28年旧改路，将建205万㎡国际范综合体

　　项目系湖贝村旧改而来，湖贝村旧改从立项到审批，用时28年，最早可以追溯到1992年，那时政府就已开始规划湖贝村拆迁事宜。但因为难度太大，先后有10多家开发商进驻均无法实施。

　　40公顷范围内，共有93宗地，34处零星用地，土地权属复杂；30公顷拆除范围内，有77万㎡待拆除建筑，包括1600户旧住宅、2000户村民、42家业主、11家区属单位以及19家市属单位，一度高达2.5亿的过渡安置费劝退一波开发商。

　　直到近20年后华润置地加入，旧改工作才柳暗花明。

　　资料显示，项目用地面积400701.8㎡，拆除用地面积249360.2㎡，开发建设用地173138.2㎡，计容总建面2058370㎡。其中，住宅575240㎡（包含保障房61700㎡及文锦中学拆迁安置用房）；商业、办公及酒店1057000㎡；商务公寓205600㎡；产业研发用房140700㎡；公共配套设施79830㎡等。

　　项目分四期建设，整体预计2030年建设完成。总投资预计高达700亿，是华润城的两倍多。项目将建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。

　　规划图显示，项目由14栋150m-220m超高层住宅楼、2栋220m-250m人才保障房、7栋100m-300m商务写字楼、5栋商务公寓、1栋300m创新研发写字楼、1栋天际湖贝塔以及大量商业配套和学校资源组成。

　　地标湖贝塔，高度由最初草案的830米被削到700米，再降到666米，最终调整为500米，预计2028年落成。

　　从效果图来看，项目建成后整个片区高楼林立，极具现代感和国际范，视觉感受十分震撼。

项目效果图

　　区位

　　深圳商业名片——罗湖“老东门”

　　项目位于罗湖东门街道，深圳人习惯称之为“老东门”，东门老街形成于明代中期，又叫“深圳墟”。

　　东门最著名的东门商业步行街区，北至立新路，南至深南路，东到东门中路，西至新园路，28栋现代化大型商厦分布在15条主要街道上，日均人流量50万，是集旅游观光、饮食休闲、购物消费为一体的标志性商业街区，是深圳乃至广东的一张商业名片、旅游名片。

　　不过，由于发展较早，缺乏系统规划，开发强度过大，东门老街目前存在道路狭窄、交通拥堵、场地环境差等问题。

　　配套

　　项目位于罗湖核心区，紧邻东门商圈，商业氛围浓厚；交通便捷，地铁2号线湖贝站及地铁3号线晒布站可直达。

　　不过，由于区域发展较早，面貌较老旧，亟待更新；项目更新体量较大，配套需要时间兑换。

　　交通：5条地铁+3大口岸，打造交通泛枢纽

　　项目体量庞大，有地铁2号线湖贝站及地铁3号线晒布站2个地铁站可直达。

湖贝站，摄于2020.9.11

晒布站，摄于2020.9.11

　　此外，项目周边共有5条地铁线，除2号线和3号线外，还有5号线西延线（在建）和25号线（规划）以及1条规划线路，每条线路都有站点分布在项目附近。未来从项目出发，可快速通达深圳各区。

　　此外，项目距文锦渡口岸约1.2公里、距罗湖口岸约2.5公里、莲塘口岸约4.1公里。

　　根据规划，项目将整合周边地铁线路，利用立体车道、公交枢纽、空中连廊，打造公共交通为导向的泛枢纽。

　　商业：规划49万㎡商业，联合东门商圈

　　项目规划49万㎡商业，分西、中、东区三个区。西区与东门紧密相连，将建深圳首个最高的垂直MALL；中区将建深圳首个生态商业垂直购物中心，包涵潮流商业区和传统街区，打造万象奇迹；东区以城市代表品牌旗舰店为主。建成后将与东门商圈、万象城商圈、国贸商圈连成一片，构成深圳罕见的大商圈。

　　项目周边有东门市场，可满足日常购物需求，不过街道面貌较旧。

东门市场，摄于2020.9.11

　　此外，项目所在地块周边有九龙城广场、旺角购物广场、茂业百货等大型购物中心，商业氛围成熟。

九龙城广场，摄于2020.9.11

旺角购物广场，摄于2020.9.11

茂业百货，摄于2020.9.11

　　教育：小学对口湖贝小学，中学对口罗湖中学+文锦中学

　　从目前的学区划分看，项目小学对口湖贝小学，由于体量较大，西侧区域对口罗湖中学，东侧区域对口文锦中学。

湖贝小学，摄于2020.9.11

中学对口学校，椭圆处为项目示意位置

　　此外，项目规划有1所九年一贯制学校以及2所幼儿园。网传是规划学校是螺岭实验学校，共63班，将采用螺岭小学+深圳中学初中部结合模式教学。（具体以开发商公示为准）

医疗：2公里内3所医院

　　项目周边医疗资源丰富，2公里内有深圳远东妇产科医院、深圳市人民医院、深圳市中医院共3所医院。

远东妇产科医院，摄于2020.9.11

　　休闲：规划4万㎡大型文化设施

　　项目规划建面约4万㎡大型文化设施，包括大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆等文化设施集群。其中歌剧院1500座，比深圳大剧院多300座；音乐厅1200座，是深圳音乐厅的2倍；美术馆与何香凝美术馆（6000㎡）体量相近；还有冰上运动中心、影视文化中心等。

　　房价

　　二手房均价2.4-10.1万/㎡

　　项目周边暂无在售新房，二手房数量非常多，地块范围附近二手房价两极分化，均价最高的是物资宿舍大院，10.2万/㎡；最便宜的是外贸集团大厦，2.4万/㎡；除此之外，均价大多在8、9万/㎡左右。

蓝框内为项目大概位置及周边

　　开发商

　　扎根深圳的华润置地

　　华润置地，隶属世界500 强华润集团，1994年改组成立，负责城市建设与运营。

　　1996年港交所上市，是内地有名的头部房企。业务范围涵盖住宅开发、商业地产、城市更新、长租公寓等。

　　华润目前在深圳有不少在售楼盘：

　　此前，华润置地宣布 2020年准备推出13盘，除项目外，还有华润城润玺、公园九里、玺云著、华润城万象府、深圳湾文化广场、华润前海中心、笋岗中心、湖贝中心、深润大厦、润启科技大厦、润樾山、万樾府、玺悦台，分布在光明、南山、罗湖及坪山4个区内。

　　本文踩盘时间2020年9月11日，文中距离来自百度地图或高德地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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