实探 | 南山大新mini新盘，只有 14.5个篮球场大，搁置24年终于动工

林荫小道，阳光在地面婆娑；书声琅琅，学生家长坐在路边，织着毛衣，等待孩子下课。这是@暴走深圳编辑部近期踩盘看到的场景，我这在都市奔波的“打工人”，顿时对生活在此处的居民表示羡慕。

林荫小道旁，就是今天的主角——御成府（大陆庄园三期），一个占地6112㎡、建面4万㎡的迷你新盘，在深圳虽不算独有，但也少见。

现场

挖基坑，周边生活氛围浓厚

御成府位于南山区学府路以南、南新路以西，是由大陆庄园分出来的T202-0215宗地。T202-0233和T202-0207是大陆庄园的一、二期，已经建成入市多年。

项目位置图

目前项目在挖基坑，有挖掘机在作业。

项目占地仅6112㎡，今年9月14日动工，如今也才施工一个多月，计划2021年6月1日竣工。

周边小区很多，随处可见在路边闲谈的老年人，生活氛围浓厚。在项目一百多米处有个桥边街市，因南头大板桥而得名，约18：00左右已有不少人前去购置晚餐食材。

大板桥介绍

桥边街市

菜市场对面有个华府小学，时而传来学生们整齐的朗读声，家长们在学校门口等待放学，有的妈妈还把针线带来，边织毛衣边等，难得美好的画面。

只有商业和公寓产品，没有住宅

由于地块年代久远，很多文件材料无从查证。@暴走深圳编辑部好不容易才在深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）找到项目的规划详情。

项目用地面积6112㎡，容积率6.34，用地性质为居住用地+商业用地，建筑面积38721.69㎡，其中单身公寓29030.18㎡，商业8811.51㎡，物业服务用房100㎡。

可以看到，项目只有公寓和商业两种产品，没有规划住宅。总建面不到4万㎡，体量确实很小。

历史

搁置24年，曾陷多个纠纷

根据公开资料，大陆庄园自1996年开始建设，当时就规划有三期，总建筑面积7.86万㎡，其中一期、二期分别于1997年、2002年落成，但三期因为各种原因，搁浅了近24年。

大陆庄园效果图，图源网络

而且宗地曾经陷入多个纠纷当中，导致开发一度停滞。

1996年9月28日，深圳市华昌贸易有限公司取得了宗地号为T202-66(整个大陆庄园地块)的上述建筑用地的开发使用权。与深圳市天龙开发公司（更名前的奥康德公司）合作开发。一期于1997年完工交付，后续由于奥康德公司资金不足，引进深圳市大陆投资有限公司。

此后，由于资金以及国土局修改红线图原因，原本应该在1998年竣工交付的二期工程，延迟到了2002年交付。

随后开发者之间又因某些原因打起了官司，三期地块开发工作便停滞不前。2015年，华昌公司开始重新着手开发地块三期，但因为地块的绿化带拆除问题，遭到了一二期业主的强烈反对，又陷入了纠纷。之后又经过了多次举办听证会，华昌官司终于在2019年4月再度获得建设施工许可证。

可是由于施工带侵占到了绿化带，部分居民对此表示抗议，动工当天还爆发了小范围冲突，最后由住建局等部门进行调解，开发商承诺完工后再恢复绿化广场，并由所有业主共享，愿意给予业主一些赔偿款。这才得以顺利动工。

区位

南山中心区，毗邻前海自贸区，旧改项目扎堆

御成府所在是南山的中心区，往西可以去到前海自贸区，往东则是后海超级总部基地，往南是蛇口自贸区。

片区内建筑密度很大，大多是自建的民房，多个城中村亟待旧改。目前被纳入旧改计划的项目有：恒大大新村旧改、卓越大新村旧改、恒大向南村旧改、万科南苑新村旧改、大族北头村旧改、田厦巷头新村旧改。旧改储备体量丰富，但目前进展缓慢，还处于旧改早期阶段。

配套

御成府自身配套寥寥无几，主要依靠外部配套。好在周边小区众多，生活配套齐全，生活很方便。

交通：距11号线南山站600米，周边有3条地铁

御成府距11号线南山站约600米，步行需10分钟左右。

图源：百度地图

周边还有1号线、12号线（规划）经过，踩盘当天@暴走深圳编辑部从项目走到1号线大新站耗时约13分钟。

大新地铁站

项目约100米处还有一公交站——学府路中，并且临近前海路、南山大道等主干道，自驾出行也便利。

学府路中公交站

教育：对口阳光小学和前海学校初中部

根据南山教育局学位地图，项目小学处于阳光小学学区，初中处于前海学校初中部学区。

图源：南山区教育局

阳光小学创办于2002年，学校占地面积10648㎡，建筑面积9205㎡。前海学校是一所公办九年一贯制学校， 2004年8月由前海二小和前海中学合并为“深圳市南山区前海学校”。两所学校教学成绩在深圳并不算突出。

商业：自带8811.51㎡商业，1公里范围内多家购物中心

项目自带商业8811.53㎡。

此外，周边商业配套完善，1公里范围内有星宇时代·前海购物中心、大新前海商业中心、天虹商场、华润欢乐颂购物中心等多家购物中心，日常购物方便。

红点及红色数字为购物中心分布，图源：百度地图

天虹商场

医疗：距南山区人民医院约800米，距深圳大学医院约3公里

项目周边的医疗资源很丰富。

离项目最近的医院是南山区人民医院，约800米，步行约10分钟。这是一所三甲综合性医院，别名是深圳市第六人民医院、华中科技大学协和深圳医院。目前正在进行改扩建，扩建后的医院将可以提供更多床位支持。

南山人民医院改扩建工程

此外，项目距三甲医院深圳大学医院约3公里，驾车约10分钟就能到达。

休闲：周边多所公园，近南头古城遗址

项目周边有多所社区公园，包括大板桥小公园、学府社区公园、星海社区公园等。还有荔香公园这样的大型公园。

红点及红色数字为公园分布，图源：百度地图

并且项目距南头古城遗址景点仅3.6公里，驾车需15分钟左右，闲来无事可以去逛逛，参观的人不多，很安静。

此外，还可以乘坐3、4站地铁去前海、或者深圳湾，看海，吹海风，也是不错的选择。

周边房价

无一手住宅在售，二手住宅挂牌6.5万/㎡起

据@暴走深圳编辑部所知，项目所在片区目前无一手住宅在售，近几年也少有住宅新盘入市。临近的前海片区在售一手房主要以写字楼、公寓、底商产品为主。

周边一手房分布，图源：贝壳找房

二手住宅方面，项目周边二手小区众多，二手住宅挂牌价6.5万/㎡起，最高有挂牌10.1万/㎡，为阳光棕榈园三期。项目的一、二期二手住宅挂牌为7.3万/㎡。

周边二手房分布，图源：百度地图

关于开发商

项目的开发商是深圳市华昌贸易有限公司，企查查信息显示，该公司成立于1990年，以国内贸易、自有物业租赁为主，后续增加了房地产开发业务。

图源：企查查

华昌贸易公司由奥康德集团股份100%控股。其开发的楼盘，@暴走深圳编辑部知道的只有大陆庄园和御成府（大陆庄园三期）。