深圳土地大礼包 294亿“史诗级”推地下的供应瓶颈

深圳人民又迎来一个40周年“土地大礼包”。

10月23日，深圳市规划和自然资源局披露，294亿起拍价挂牌8宗居住用地，总出让面积逾73.22万平米，将于11月23日公开出让。

其中，光明4宗地块、坪山1宗地块合计5宗为纯居住用地；宝安、龙华3宗地块为综合用地，包含居住用地。地块均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。

在挂牌的8宗地中，起拍价格最高地地块为宝安沙井地块，起价高达127.1亿元，最高限地价184.15亿元。该地块编号A301-0575，土地用途为商住用地，土地面积43.68万平米，建筑面积为131.07万平米。

值得关注到的是，项目建成后，该地块将建可售型人才住房，允许分割销售，其中30%需满足监管协议要求方可销售。人才住房售价按销售时同地段市场商品住房售价的60%确定，最高销售价格不得高于4万/平米。

而在沙井地块之外，其余7宗同样对销售价格做出限制。宝安西乡地块不得高于83265元/平米，龙华大浪地块不得高于70875元/平米，光明4宗地块中最高的销售均价不得高于50295元/平米，坪山地块限销售均价3.75万/平米。

在新增土地尤其是宅地供应稀缺的深圳，每一次土地挂牌都受到极大关注。

观点地产新媒体了解，此次294亿大手笔推地，于深圳来说是罕见的，可以说是21年来最大的土地供应之一，上一回土拍盛宴还得追溯到2019年6月。

彼时，宝安西乡、龙华民治、光明观光路、光明光明大道、坪山区老坑路5宗宅地吸引了约80组房企参拍，包括万科，中海、华润、保利、平安、金茂、越秀、佳兆业、龙光、卓越、华发、建发、星河、电建……

结果是，5宗地均以最高限制地价成功出让，总计224亿，刷新近20年深圳土地市场纪录，被称为“史诗级土拍”。

不过，几个月之后，深圳土拍的热度却有所下降。去年11月22日，深圳以挂牌方式公开出让6宗宅地，最终土拍成交总额127.5亿元。

而当时的土拍无一地块触及最高限地价标准，2宗以底价成交、坪山1宗地块流拍，溢价率最高的是光明地块，溢价率为27.5%。

于去年12月11日出让深圳前海4宗地块土拍现场，依旧延续了冷清基调。其中，文体、医疗用地不参与竞拍直接成交，前海桂湾商地因无人应价遭遇流拍，天健38.9亿元拿下前海首宗限价宅地。

有分析指出，深圳2019年末出让地块均对普通商品住房或人才住房的入市最高均价做出限定，这也是深圳时隔三年后，再度启用“双竞双限”的规则。在这一规则下，限房价直接决定了未来的利润上限，是令不少房企望而却步的原因。

但即便要求严苛、代价不菲，深圳的土地依旧有房企愿意买单。在今年5月，龙光就以最高限价115.97亿元竞得前海中心前湾片区宅地，需配建4.08万平米人才住房。

为何房企对于深圳土地如此执着？从近几年住宅土地供应量上或许能找到答案。观点地产新媒体了解到，2015年和2016年均6宗，2017年仅有3宗，2018年出让13宗，2019年共出让12宗。

此次294亿推出的8宗居住用地，也将采取“双限双竞”的规则出让，这对于企业来说仍是不小的挑战。

事实上，近期深圳土地市场传来了不少利好消息。众所周知，深圳土地供应不足，除了地理条件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。

而10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅便印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》(以下简称《方案》)。

这被各界普遍视为迟来的深圳特区四十周年大礼包。《方案》提出，支持深圳在土地管理制度上深化探索，支持（深圳）在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

另外，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题，探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

在不少业内人士看来，中央赋予深圳更大用地自主权或许能够缓解深圳长期面临的土地供应结构失衡问题，未来深圳的住房用地瓶颈获有可能突破。

但即便如此，远水难解近渴，目前的深圳，宅地依然稀缺。此次“土地盛宴”会有怎样龙争虎斗的景象，至11月23日方能知晓。

来源：观点地产网