深圳“扩权”，临深格局大变，“湾区中心”这匹“黑马”要爆发！

　　在庆祝深圳40周年生日后，中央政府为深圳送来了“大礼包”，包括27条改革举措和40条首批授权事项，中央直接赋予深圳经济、社会、民生事务等方面省级管理权限，俗称“扩权”。

　　“扩权”也意味着，未来深圳势必将加深与临深城市的联系，交通延伸，产业、人口外溢，这是发展趋势。

　　而“扩权”背景下，临深发展格局又会有什么变化？

　　11月1日，以“深圳扩权升格  惠州CBD扩容机遇”为主题的惠州江北CBD全面扩容暨城市发展价值论坛在惠州星河传奇营销中心举行。

深职院房地产研究主任、复旦大学经济学博士邓志旺以及深圳知名地产大V、《文杰淘楼》创始人陶文杰联袂为我们解读深圳“扩权”后，临深发展新格局。

　　许多观众朋友赶来现场听讲，早上八点左右，活动现场已经坐的满满当当，直播观看人数更是一度超32万，气氛火爆。

　　深圳“扩权”升格，惠州腾飞在即

　　邓志旺表示，“扩权”的重点有两个，“第一是深汕合作区，第二是深圳都市圈”，这两个重点规划下，惠州将享受极大利好。

　　首先，支持建设深汕合作区，“相当于建设飞地，深圳没有地，省委、省政府把深汕合作区400多平方公里的土地让深圳管理，这是全国首次。

　　从地理位置看，惠州夹在深圳与深汕合作区之间，西接深圳“老10区”，东邻“第11区”深汕合作区，往返深圳与深汕合作区，惠州是必经之地，相当于深圳的“10.5区”。

　　惠州拥有丰厚的文化底蕴，这座千年古城经历岁月打磨，沉淀了八大文化，包括苏东坡寓惠文化、南越夔纹陶文化、岭南山水古城营建文化、罗浮山宗教文化、海防军事文化、近现代革命文化、惠州民俗文化、罗浮山中医药文化，这是仅有40年历史的深圳所缺乏的。

　　此外，惠州定位为“绿色化现代化的山水城市”，素有“湾区生态担当”的美称。其森林覆盖率达62.34%，海拔1000米以上的山达13座，拥有2江（东江/枝江）130湖（水库），空气质量长期稳居珠三角NO.1，PM2.5统计一直排名全国前10，多次进入前3。“惠州的生态环境，连深圳都羡慕。”

　　除了山水等先天优势外，惠州也有蓬勃的经济发展势头。2019年，惠州GDP首破4000亿大关，已连续3年超过中山和珠海，排名临深城市第3。“经济基础打好了，有了财政收入，才有更多钱投入基础设施的建造中。”

　　其次，全面统筹“深圳都市圈”规划建设，“深圳都市圈”是以深圳为首，发展惠州、东莞、河源、汕尾联合的城市群。

　　“要想富，先修路”，今年3月，深圳投资2018亿建设5条城际铁路，其中3条连接惠州，包括深惠城际、深大城际和深汕高铁。很明显，深惠两地的交互对接将变得越来越紧密和密切。

　　临深格局巨变，新临深网红惠城大有空间

　　深圳“扩权”，轨道交通主导都市圈，临深格局出现变局。

　　“扩权”带来的变化不仅于此，对民生格局，尤其是买房置业亦将产生重大影响。

　　陶文杰念出一组数字，目前惠州61%的房子都被深圳客买走，2019年这个比例只有54%，深圳客正加速抢占惠州，惠州不止是惠州人的惠州。

　　邓志旺认为，以往在惠州提“临深”，主要是空间上离深圳近，比如惠阳和大亚湾。这个概念更多由市场主导，“开发商盖了房子，深圳人一看，房子不错，也便宜，就买了”。

　　在轨道交通时代里，惠州“新临深”主要由政府主导，主要是时间离深圳近，30-60分钟能到深圳。

　　他认为，“新临深”要有三要素，有轨道交通连接深圳，有好的生活配套，有明显价格优势。根据这“三有”，他发现临深出现一个“新网红”——惠城区。

　　轨道交通方面，惠城有惠州北站，目前可通过赣深高铁连通深圳，仅需30分钟；此外，还有深惠城际（规划），未来可直接从深圳市中心直达惠州北站。除高铁外，惠州地铁1、3、5号线（规划）同时经过惠城，交通便捷。

　　配套方面，惠城坐拥千亿级江北CBD，拥有江北体育馆、科技馆、博物馆、市民乐园、文化艺术中心、会展中心等优质配套。

　　价格方面，惠城1万+，而惠阳、大亚湾已经突破2万，迈向3万，东莞临深基本4万+，深圳新房6万+，二手房7万+。“买房置业，价格是主要因素。”

　　江北CBD+生态资源 酝酿新一代城市豪宅

　　听了两位老师的讲解后，现场有观众提问，惠州置业下一个风口在哪？

　　邓志旺回复，20年前选福田，15年前选南山，10年前选前海，5年前选龙华，2年前选光明，现在选惠城江北CBD。

　　陶文杰也表示，买房就买最核心的地方，这里房价增长最快、价值最高，好比南山深圳湾、宝安宝中、龙岗大运、龙华红山以及惠州江北CBD。

　　获得两位嘉宾一致认可的江北CBD，是惠州唯一CBD ，俗称惠州“心脏”。

　　陶文杰表示，江北CBD位于惠州中西轴和南北轴交汇点，是惠州的行政、文化、商务中心，相当于福田CBD。

　　江北CBD是惠州最繁华、发展最成熟的地方，配套非常丰富。有体育馆、科技馆、博物馆、艺术中心、文化艺术中心等，还有高耸入云的佳兆业中心、荣灿惠州中心、华贸大厦等写字楼，堪称惠州的“湾区封面”。未来还将打造“滨江水城”，30平方公里土地上，产业、写字楼、娱乐设施、学校等一应俱全。

　　交通方面，在惠州“丰”字型交通规划中，惠州1号公路贯穿南北，相当于深南大道，这条公路上其中一个重要节点就是江北CBD。

　　生态配套更是丰富，政府投资12亿，环绕惠州母亲河东江打造望江沥公园，全长7.2公里，设有“一带七景”的滨水长廊。

　　“在城市资源+生态资源+交通规划加持下，江北CBD正在酝酿新一代城市豪宅区”，陶文杰如是说，“就像福田香蜜湖片区和福田CBD一样。”

　　江北CBD首选星河 星河落子惠州再造传奇

　　敏锐的开发商们早已洞悉先机，这两年，大量开发商纷纷涌入江北CBD，区域价值随之增长。

　　陶文杰再次拿出一组数据，“2016年，江北CBD核心地段房价大约8k，如今二手房均价1.4w。”

　　今年江北土拍市场也是一片火热，先后吸引了金地、方直、华润、招商、龙光等数十家房企“争夺”，楼面价已近8000元/㎡。

　　星河东部区域营销客服部总经理助理翁楚鑫表示，江北地价逐年走高，供应却逐年降低，“江北的供应太少了”。

　　这样的环境下，星河落子于此，选址惠民大道旁，打造全国第5个传奇。

　　星河控股集团是深圳龙头房企，成立于1988年，32年深耕，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多个领域，业务覆盖珠三角、长三角、京津冀、中西部四大重要城市经济圈，布局深圳、广州、天津、南京等29座城市，总资产超千亿。

　　“星河所在必定中心”，这是对星河造城能力的肯定，例如星河控股中心、星河COCOPARK、星河国际，都是有口皆碑的作品。

　　惠州星河传奇，占地约10万㎡，建面约40万㎡，是江北为数不多的大盘。

　　交通配套方面，项目所在的惠民大道，是一条双向6车道的城市快速路，是惠城目前通勤最畅通、最快速的一条路，1分钟到达汝湖高速路口，10-15分钟到达江北、15分钟到达惠州北站。

　　商业配套方面，项目自带6000㎡商业街，采用沿街园林手法打造“口袋公园”，“让业主一边逛公园一边逛街”；此外，社区旁还有一块政府规划的商业用地；从项目出发，开车5分钟到达鼎峰花漫里购物广场（即将开业），15分钟即可到达华贸天地、佳兆业商场等，轻松实现一站式购物。

　　教育配套方面，项目自带12班制幼儿园，东北角规划一所九年一贯制学校，周边有汝湖镇中心小学、汝湖中学以及光正实验学校，均位于5分钟车程内。其中，光正实验学校升学率排惠州前五，吸引不少学子争相入读。

　　医疗配套方面，项目距汝湖医院约690米，步行约11分钟；开车23分钟可达惠州第一人民医院。

　　休闲配套方面，项目享一江、一园、双湖配套，是被自然绿氧所环绕的健康生态小区。“一江”指惠州母亲河东江，“一园”指望江公园，“双湖”指白鹭湖、望塱湖。

　　社区内的全景中央生活园林，以三轴双核六点一环+公园+架空层体系布局，打造全龄社区活动空间。有慢跑环道、架空层泛会所空间、泳池等。

　　星河传奇本次首推建面约89-125㎡高拓户型，实用率居片区第一，2梯4户，全部朝南向，且可看一线江景资源，本月即将开盘，单价1.1万起，现火爆登记中。

营销中心实景

建面约125㎡样板间实景

建面约89㎡户型

建面约105㎡户型

建面约125㎡户型