空置率上升租金下滑 深圳写字楼去化压力持续加大

深圳住宅市场一骑绝尘，而写字楼市场表现却不尽人意。

第一太平戴维斯1月7日发布的研究报告显示，2020年深圳写字楼平均租金达188.3元/㎡/月，同比下滑6.3%；空置率上升2.9%，达27.9%。与此同时，全年新增105万平方米供应，而相对净吸纳量不过55.3万平方米。

平均租金188.3元/㎡/月，深圳写字楼租金九连跌

报告显示，2020年深圳写字楼租金指数已迎来第九个季度环比下跌，全年平均188.3元/㎡/月，环比下滑1.6%，同比下滑-6.3%。

其中，福田租金最高，全年平均213.0元/㎡/月，但租金仍处于下滑局势，环比微跌-1.8%，同比-4.9%。

同比下滑幅度最大的是宝安区，下滑7.9%，全年平均151.9元/㎡/月。

纵向来看，从2007-2020年，深圳写字楼租金以2018-2019年为界，此前租金水平缓步持续上涨，此后持续下滑。

租金的持续下滑，主要原因是业主为维持出租率，对优质租户更愿进一步放宽条件以价换量。

全年空置率上升2.9%，四季度态势向好

深圳写字楼租金持续下降，深受空置率上涨影响。2020年，深圳写字楼空置率达到27.9%，同比上升2.9%。

值得注意的是，尽管全年空置率同比上升，但环比来看，深圳写字楼在第四季度迎来积极现象，低量供应叠加需求提振，空置率环比下跌1.8%。

分区域来看，宝安写字楼空置率最高，达47.5%，不过同比来看，空置率较2019年有所好转，下滑了9.6%。

空置率涨幅最大的是罗湖，同比上涨5.3%，达21.8%。

2020年写字楼新增百万平供应 南山和福田是主力

写字楼空置率受供应量和吸纳量直接影响。

2020年，上涨写字楼高量供应持续累积，未受疫情影响而显著放缓。深圳共有14个甲级写字楼项目交付入市，面积合计达105.0万平方米。写字楼总存量同比扩容13.8%，至830.6万平方米。

具体到区域来看，南山和福田两区同为市场供应主力，合并共占市场总存量的84.4%，但是，福田由于可开发的土地资源相对稀缺，存量规模增速放缓。

南山是写字楼市场的供应大户，新增71.7万平方米，占全市年新增供应的68.3%，新项目主要位于前海及科技园片区。

净吸纳量达55.3万平方米  南山贡献近七成

百万级供应倾压，24.5%的净吸纳量55.3万平方米，占比24.5%，即便高于近十年均值，也远无法覆盖供应速度。

2020年，疫情的出现，为一些新经济行业带来机遇，亦不可避免地削弱了部分企业的租赁需求，全市净吸纳量同比下降13.0%至55.3万平方米。除罗湖区外，其它区域均呈下降趋势。

分区域看，南山区贡献全市净吸纳量69.7%，净吸纳量达38.6万平方米。

主要归因于疫情中获新发展机遇的TMT行业在区内集中度高；同时得益于环境优势及项目优势，部分来自其它行业的企业被吸引在区内选址进驻和设立新办公室。

其中，前海和科技园片区表现突出，尤受新兴产业青睐，分别占南山净吸纳量的58.4%和32.7%（合计91.1%）。

未来持续高量供应成常态

对于深圳写字楼市场未来的走向，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄认为持续高量供应将是未来常态，未来五年（2021-2025），预计年均新增供应量逾百万平方米，空置率将上升，租金持续下行。

从供应方面看，2020年部分项目因疫情延缓入市计划，令2021年的新增供应较预期有所增加。2021年内预计约有135.9万平方米甲级写字楼面积计划竣工交付，届时市场将同比扩容14.4%至966.6万平方米。

从空置率方面看，由于特殊发展政策的加持，深圳多行业发展机遇丰富，是企业设立华南新办公点的首选城市之一。然而全球疫情仍在持续，加之2021年的高量供应将令本地市场去化压力倍增，空置率料将继续上升。

从租金方面看，未来租户方仍为市场主导，优质租户议价能力更强，全市租金将持续下行。