实探 | 越秀南沙[天]字系首作，均价3.9万/㎡，平层、复式、叠院都有！

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　　2021年启动，各大中介机构及头部大V都纷纷预判今年的楼市走势。在大湾区，“南沙”是绕不开的关键词。

　　自2015-2020年，南沙房价从1字头直逼3字头，5年涨幅达162%。

近5年南沙房价

　　回顾2020年，从5月开始持续上涨的房价也能说明南沙的火热。

2020年南沙单月房价涨幅

　　房掌柜踩盘大暴走计划，@暴走深圳编辑部 曾在2020年11月24日到访南沙，探访了3个新盘，十里方圆、时代天逸以及越秀明珠天悦江湾，前两个楼盘都已经介绍过，今天讨论越秀明珠天悦江湾。

　　现场实探

　　有楼栋封顶，营销中心和样板间已开放

　　项目位于广州市南沙区明珠湾起步区，灵山岛尖庙南路江灵路小学旁，营销中心和样板间均已开放。

　　项目营销中心设计得十分有诗意，想要进入主楼，得先绕过一片园林，园林入口处设有景观环廊，起到类似玄关的遮挡作用。

景观环廊

　　绕过廊后，豁然开朗，眼前景象依次展开，花园小径、流水潺潺，舒朗的草坪与乔灌木，再加上吹拂的微风，十分惬意。

花园小径，摄于2020.11.24

　　最后到达营销中心大堂，大堂是一座平层弧形建筑，有5个圆形空间，分别承载不同功能，如接待区、讲解区、休息区等；未来亦可作为永久建筑延展为艺术馆等。

营销中心大堂，摄于2020.11.24

　　在大堂对面，有一栋已经封顶的叠墅，外立面玻璃幕墙都已经装好。

叠墅，摄于2020.11.24

　　开发商

　　广州老牌开发商越秀地产首进灵山岛尖

　　项目所在的地块是灵山岛尖出让的第一块住宅地，被越秀地产以“最高限价36.98亿+最高配建7.65万㎡+自持25%”的价格拍下。

　　越秀地产成立于1983年，隶属越秀集团旗下，是扎根广州的老牌粤系房企，2009年开始全国化扩张，大湾区是其重仓的“大本营”，广州、香港、佛山、中山、江门等地土储占公司总土储的一半以上。

越秀地产布局，摄于2020.11.24

　　规划

　　“天”字系产品，6成建面可对外销售

　　越秀首进灵山岛尖，将项目地块规划为“天”字系项目，定位高端。项目总占地约12万㎡，总建面约41万㎡，是灵山岛尖体量最大的项目。

　　不过项目并不是一个完整的大社区，而是被路网切割成小街区形式的住宅小区，由五宗地块组成，住宅楼下是两所小学和商服中心。值得注意的是，除去配建和自持面积外，项目可对外销售的面积占比约6成。

项目沙盘，摄于2020.11.24

　　户型

　　推88-178㎡平层、复式、叠院　

　　项目规划总户数约2965户，产品业态丰富，有高层、小高层、多层;从建筑结构看，有塔楼、板楼;从住宅户型看，有平层、复式、叠拼;从面积段看，横跨88-178㎡户型 目前在售88-93㎡平房三层，135㎡双主套四房三卫、178㎡四房，叠院147㎡在售，目前复式已售罄，预计三月份加推。

93㎡复式三房三卫

　　一层，入户玄关，带U型厨房，客厅出阳台，带卫生间。

　　二层，3房2卫，主卧套间。

户型图，摄于2020.11.24

　　135㎡双主套四房

　　双大堂分流入户，专梯入户，私密性好；约6.6m大阳台，景观视野好；四开间朝南，采光度好；双主套设计，各约38㎡。

178㎡双主套四房

　　算135㎡户型的升级版，值得注意的是，这个户型是一证两户，两户都配套有厨房、客厅、套间等，适合三代同堂。

　　叠院目前在售130-145㎡户型，分为6叠。

　　与传统上下两叠或三叠产品不同，项目每一叠的构成都不同，1-2叠均可送两层地下室空间，其它赠超大露台，赠送率最高达150%。

　　叠院产品数量不多，仅200多套；带6m宽阳台，纯南向望花园。

图源：南方房产周刊

　　价格

　　均价3.9万/㎡，周边新房3-4万/㎡，二手房2.3万/㎡

　　@暴走深圳编辑部 打听到，项目均价3.9万/㎡，目前有9.8折优惠。

　　明珠湾板块目前有5个楼盘在售新房住宅，均价3-4万/㎡。

数据来源：贝壳网

　　周边二手房相对不多，有花语阳光花园和中交汇通中心，均价都是2.3万/㎡。

图源：贝壳网

　　区位

　　灵山岛尖CBD雏形初现

　　项目位于南沙明珠湾板块灵山岛中央住区。灵山岛尖被定位为“现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区”，从板块规划，到土地市场热度不减，再到多盘密集亮相。

项目区位，摄于2020.11.24

　　短短几年，灵山岛尖的热度已成长为南沙的发展重心，受关注程度，甚至超越南沙中心蕉门金洲等板块。

　　目前，灵山岛尖板块当中，中交汇通中心、越秀国际金融中心、城投明珠湾开发大厦、南沙国际风险投资中心、中金岭南华南总部、省交通集团智慧品谷、欧吴集团、星河总部、粤海地块、时代地块等多宗商服已陆续开工建设，CBD雏形初现。

明珠湾区位，图源：网络

　　配套

　　交通

　　周边暂无地铁，依赖公交/自驾出行

　　轨道交通方面，项目周边暂时没有地铁，不过小区旁预留有地铁口。

图源：南方房产周刊

　　未来周边有南沙环线15号线与4号线交汇，另外，18号线（建设中）和22号线（建设中）在国际金融岛——横沥岛尖设站，建成后可30分钟联通广州中心区，其中18号线首通段有望2020年年底开通运营。

　　公交方面，周边有南2路、南5路、南12路、南39路、南40路、南55路、番142路、番153路等多条公交线路环伺，可快速通达蕉门河商圈、接驳广州地铁4号线。

　　自驾方面，从项目出发，可通过凤凰一桥或明珠湾大桥，10分钟直达蕉门行政中心，可通过凤凰二桥、三桥抵达横沥半岛、万顷沙交通枢纽中心、龙穴岛区块。灵山岛内设有京珠高速入口，可快速接驳南沙港快速、广澳高速、莞佛高速等高速路，瞬时粤港澳大湾区各城市。同时规划增加两条过江隧道，增加对外通道衔接节点。

　　高铁方面，从项目出发，开车约15分钟，可到达庆盛高铁站，可快速通达全国。

项目周边交通，图源：网络

　　教育

　　周边学校可提供近5000个学位

　　现阶段，项目周边有湾区实验中学（九年一贯制）、广州外国语学校附中·附小·附幼、广大附中南沙实验学校（12年一贯制）等学校，可提供近近5000个学位。

广大附中南沙实验学校，图源：网络

　　未来，明珠湾板块将规划建设完全中学3处、高中3处、初中1处、九年一贯制学校4处、小学10处，另规划建设18所幼儿园。

　　商业

　　依赖外部商业，未来有4万㎡地下商城

　　项目内部没有商业，不过周边有美的华发天珀等商业。未来，还有4万㎡地下商城加持。

　　医疗

　　开车15分钟到南沙区第三人民医院

　　从项目出发，开车15分钟可到南沙区第三人民医院。未来，还将引进中山大学附属第一医院南沙分院、中山大学附属（南沙）口腔医院等2所三甲医院。

　　休闲

　　享8公里滨水景观带

　　灵山岛尖沿江铺设8公里滨水景观带，6个亲水平台，是闲暇时散步的好去处。

图源：广州南沙发布

　　本文踩盘时间2020年11月24日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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