下雨了！深圳2.8新政后二手房网签量确实“腰斩”

　　来源：深圳房地产中介协会、证券时报、深圳乐居

　　每年春节过后，深圳楼市的“小阳春”都是市场期待的重头戏，但今年二手房市场的“小阳春”似乎很难出现了。

　　由于二手住房成交参考价的推出，春节后深圳楼市再掀波澜，买卖双方陷入博弈，房产中介机构也遇到“专项检查”。可以说，深圳楼市从未经历如此密集的调控政策发布，二手住房成交参考价格带来的效应可谓非常明显。

　　根据深圳房地产中介协会2月市场报告显示，2月份一手住宅成交量为3434套，二手房网签量共计5272套，环比1月份二手8971套网签数据，则明显看出2月份的网签量下滑明显，下滑了41.2%，近乎“腰斩”。

　　根据第九周（2月22日-2月28日）每日网签走势分析，可以清晰地看出，在逐渐剔除春节假期影响后的日均网签量，呈现出逐日递减下降的态势。对比新政前的周网签平均数（约2500套），第九周二手房网签量大致下滑近7成。

　　2月份网签量环比近乎被“腰斩”

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　　二手房市场网签数据

　　（一）2月新政叠加春节影响，月度网签量环比遭“腰斩”

　　2月份我市二手房网签量共计5272套，同比去年2月份1935套虽然仍高出不少，但由于去年2月份受疫情停产停工影响，市场短期内处于“休市”状态，因此，同比意义不大。但环比1月份8971套网签数据，则明显看出2月份的网签量下滑明显，下滑了41.2%，近乎腰斩。

　　（注：网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数，并非最终成交过户套数，但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。数据来源：深房中协中介标准指数）

　　（二）新政前后对比，周网签量下降幅度近7成

　　从2月份的周走势分析，新政前2月1日-2月7日，该周网签量达2405套，占2月网签总量的45.6%，直观地看出新政前后的市场反应程度。当然新政后叠加了春节影响，因此，春节假期期间的市场网签量尚不具有代表性，分析上理应剔除。

　　因此，开工之后的市场行情，更能单纯地显现出新政对市场的真实影响。通过比对新政前的周网签平均数（约2500套），发现第九周我市二手房网签量大致下滑近7成。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　（三）新政影响持续显现，未来利好买方市场

　　此外，根据第九周每日网签走势分析，可以清晰地看出，在逐渐剔除春节假期影响后的日均网签量，呈现出逐日递减下降的态势。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　这其中除了此前一部分“在途单”（新政前已洽谈好或已缴纳定金的项目）在逐渐被消耗殆尽之外，更重要的还是受新政的影响，尤其是目前各大银行态度的日益明朗，买卖双方观望博弈氛围日渐浓厚，因此，新政对市场的影响远不止于此，而3月份头两周的网签数据，则成为判断接下来三月，乃至四月市场走势的重要参考。

　　2.8新政将满月，市场反应如何？

　　乐居2月20日实踩走访和社群资料采集发现，多数二手业主并不愿意降价，而买家也多处于观望状态。

　　“神盘”南山诺德假日花园的中介回复，目前价格并没有下调。她推荐看看参考价与实际报价不大的小区，但都集中在龙岗罗湖等区域。但目前看业主的心态，“不诚心卖”的话也较难成交。另外，福田靠近口岸的某小区目前报价仍在9.46万元/㎡左右，甚至有大户型的报价超过11万元/㎡，比指导价最高高出3.9万元/㎡。

　　关于二手房的价格，福田区中介表示：“大多数小区二手房价格涨价情况倒没有，但是挂盘减少。

　　有业主表示卖了，短期内买不回来，暂时不卖了。业主出售的心态也并不迫切，多个业主表示：“元宵之后再看房”。

　　福田口岸较优质的二手房小区，大部分二手房价格为10-13万/㎡。”金港豪庭某一套980万的二手房，年前和现在的报价仍一样。“但是出现急需换房的业主直降50万总价，依然无人问津，如果是往年降这个数，早就一天好几拨人来看房。”中介表示。

　　深房中协根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截止到2021年3月1日，全市共计挂盘出售房源107472套（含重复房源）。

　　虽然与新政前1月份的112959套（含重复房源）在售房源，减少了4.9%，但环比2月19日统计到104186套（含重复房源）在售房源则增加了3.2%。

　　究其原因，深房中协认为，新政后短期内出现了卖家撤盘惜售行为，但随着新政执行规则以及各大银行态度的明朗，除了买卖双方预期的分化外，深圳业主内部也开始出现部分心理预期的分化，一改此前深圳业主一边倒式的“强硬”态度，捂盘惜售的行为有所松动，因此，在短期内挂盘出售的房源开始止跌回升。

　　2.8新政后二手房将进入横盘期？

　　对于2.8新政带来的影响业内也有着不同的看法。

　　深房中协认为随着春节假期的结束，2•8新政对于市场与行业的影响，才真正开始显现。总体而言，随着2•8新政的持续发酵，买卖双方预期开始分化，并且随着各大银行态度的逐渐明朗，买卖双方开始进入深度博弈期。

　　2•8新政从某种意义上而言，并不像传统的调控政策那般，直接对需求进行压制，此次新政的发力点关键在于金融资金端的审慎处理，即银行发放房贷的额度将直接与参考价挂钩。

　　这本质上而言，是主管部门在房地产领域“去杠杆”的一个过程，将此前高杠杆购房的需求进行了风险管控，把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍，从长远分析，是利于楼市稳定健康发展的。

　　证券时报认为随着各大银行执行态度的明朗，以及近期各地严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进，市场在可预见的未来，二手住宅市场将会经历一段时间的横盘期，短期看，“金三银四”大概率会“失约”。

　　美联物业全国研究中心认为，随着春节假期结束，新房、二手房市场均将迎来备案数据的短暂走高期，随后新房、二手房将分别呈现不同的走势，预计新房将根据推盘情况成交出现一定波动；二手房则短期内受困于政策影响，备案或将逐步走低。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房指导价的发布，暂时会给楼市参与主体带来短暂的“迷茫期”。即面对公布的指导价格，买卖交易双方、中介和银行可能暂时不知如何决策实际的网签价格、贷款评估价。

　　参考依据是个不可量化、模棱两可的词汇，具体高出指导价多少的区间可作参考，诸如此类的具体执行标准都有待厘清。从风控的角度看，银行自身的评估体系已较成熟，原本就有贷款评估价模式和评估队伍，此次指导价格的出台初衷是稳定市场，但商业银行具体如何执行参考，还需要通过实践来考验。