上海地产资产整合 中华企业承接三林滨江122亿项目

　　在经过45天的等待后，上海地产的三林滨江项目迎来了一位熟悉的陌生人。

　　10月27日，中华企业股份有限公司发布公告称，与关联方上海世博土地控股有限公司成功竞得上海淞泽置业有限公司95%股权。

　　本次竞拍成交总价为121.96亿元，淞泽置业95%股权的对应净资产评估值15.71亿元，以及上海地产对淞泽置业的债权106.25亿元。

　　其中，中华企业公司出资62.91亿元受让淞泽置业49%股权及相应债权，世博土控出资59.05亿元受让淞泽置业46%股权及相应债权。

　　据了解，淞泽置业拥有上海浦东三林 9 单元地块的开发经营管理权，项目位于上海市浦东新区济阳路以西的中环与外环之间，为前滩南8号线凌兆新村站上盖，与前滩仅一站之隔。

　　项目具体由四幅宗地组成，占地面积合计11.34万平方米，计容面积合计 36.08万平方米，还有部分地下面积，合计总开发体量约56.9万平方米，项目涵盖了住宅、商业、办公及相应的配套设施用途。

　　据悉，项目所处的前滩南三林楔形绿地（三林滨江南片地区），定位是辐射三林地区的商业消费中心，同时作为前滩的延伸。

　　三林楔形绿地的规划共分为东、西两个片区，本次出让的项目位于东区，以动迁房、商办综合体、高层住宅为主，而西区则多为低密度滨江住宅社区。

　　据统计，四个地块内拥有18.89万平方米的住宅面积（其中2.83万平方米自持），须向市场供应1568套以上的住宅，若按8万元/平方米的售价计算，地块货值近130亿元。

　　按照计容面积与成交价格计算，中华企业该次扩储的成本楼板价为3.4万元/平方米，与区域内项目近8万元的住宅售价来说，仍有足够的利润空间。

　　虽然项目内留有足够的住宅面积让房企消化套现，但地块内的其他要求或许是导致追求者望而却步的原因。

　　按照规定，地块开发商要自持全部的商业，面积逾6.5万平方米。此外，超过10万平方米的办公面积也需要自持40%，年限不低于20年。

　　除了大规模自持的要求外，由于项目中有两个地块属于地铁上盖，所以对房企在上海的建设和规划能力提出了要求，基本隔绝了绝大多数的房企。

　　最重要的一点，本次交易的121.96亿元价款将采用一次性付款，竞得人要在5个工作日内缴清所有款项。在当前房地产融资的严峻市场情况下，这个价格即使对一些优质头部房企来说都难以直接吃进。

　　中华企业的财务水平十分健康，截至上半年货币资金余额 149.49 亿元。“三道红线”均处于“绿档”水平，对应剔除预收款后的资产负债率为 62.82%；净负债率为 11.66%；现金短债比为 32.16。

　　值得注意的是，中华企业的控股股东就是本次资产的转让方上海国资旗下的上海地产，而另一方世博土控同样由上海地产持有41.2844%的股权。

　　换言之，此次交易更像是上海地产的一次左手倒右手的资产整备。在完成了项目的准备后，后续的市场行为交由旗下的上市平台中华企业负责，利用资金的优势再进行后续开发，同时帮助母公司解决现金流压力。

　　据了解，上海地产上半年归母净利润仅为1.15亿元，公司经营现金流量净额为-62.95亿元，有息负债余额975.3亿元。

　　在2021年经营目标运行年中分析会上，集团党委副书记、总裁管韬萍对下半年的资金管控提出了更高的要求：“要进一步增强资金集中管理意识，提高资金使用敏感度；加快资金回笼，确保集团长期健康发展。”

　　上海地产集团参与了近3年内全市6成以上旧改，被业内称为上海存量“地主”，这也让公司在财务上有一定压力。

　　中原地产市场分析师卢文曦表示，中华企业从大股东上海地产接过项目，会比在外面土拍市场竞价拍地要安全。同时，这是一个中大型项目，计容面积超过36万平方米，足够消化一段时间。

　　同时，地块内的商业和办公物业的自持要求对中华企业也并不陌生，旗下拥有资产运营板块，持有古北国际财富中心等物业，上半年租金收入 2.89亿元。

　　8月2日，在投资者关系平台上，中华企业董秘印学青就曾谈到，公司作为上海地产旗下最重要的竞争性企业，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展。

　　在中华企业的半年报中更为直接：“深度融入集团城市更新，关注三林及新顾城等重点区域”，并称公司作为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产开发平台。

　　这背后不得不提的就是多年前的上海地产混改。

　　此前，上海地产拥有3个地产平台，分别为中华企业、金丰投资和中星集团，三者均属于开发、投资、运营于一体的综合公司，出现同业竞争的情况。

　　2015年，绿地控股通过金丰投资的壳在上交所上市。值得注意的是，绿地控股虽无实际控制人，但上海地产及上海城投依旧持有其25.82%、20.55%的股份，分别为第二、第三大股东。

　　另一方面，上海地产将中华企业与中星集团合并，中星集团和旗下资产并入中华企业名下，并引入华润置地、平安不动产作为其重要股东。

　　在完成混改后，中华企业成为上海地产旗下进行市场竞争板块内的重要平台。

　　对于承接这个项目，中华企业或许早就已经做好准备。在6月23日的股东大会上，上海地产审议通过2021年度项目储备投资总金额不超过200亿元的议案，交易对象包括但不限于上海地产的相关公司。

      来源：观点地产