深圳楼市交易量近20年最低点 2023年即将复苏

　　一手住宅

　　2018-2022年深圳一手住宅成交走势

　　成交量下跌3成，成交价6.1万元/㎡

　　乐有家研究中心数据显示，2022年深圳一手住宅网签成交34441套，同比下跌34%，成交均价6.1万元/㎡，同比下跌5%。2022年新房市场的交易量是近5年的第二低点，仅略高于2018年。在限价政策的严格调控下，新房价格也出现下调。

　　2022年深圳一手住宅月度成交走势

　　全年房价稳定在6左右，月均交易量2900套

　　2022年深圳一手住宅月均交易量在2900套左右，各月成交比较平均，没有明显的高峰。房价也在6万元/㎡上下波动，四季度房价相对前期略有回升。总体来看，2022年的新房市场较为平稳，虽然光明等区域有爆出几个“日光盘”，但大部分项目开盘去化平平。

　　二手住宅

　　2004-2022年深圳二手住宅成交走势

　　到底了！深圳二手市场成交跌幅收窄

　　前有指导价政策，后有疫情多次席卷深圳。“前狼后虎”夹击下深圳二手市场交易量进入了19年以来的最低点。

　　乐有家研究中心数据显示，即使是金融危机的2008年，深圳二手住宅交易量亦有4.3万套，而2022年的二手市场仅成交了2.2万套。虽然更早以前的数据缺失，但评估来看2.2万套不仅是近19年的最低，更有可能是近20来年里的最低点。这已经是绝对的底部，2023只会更好。

　　同为一线城市同在大湾区的广州，2022年二手成交量近7万套。与深圳1768万人口相比，2.2万套的交易量显然是不合理的，即使加上新房总量也只有5.6万套。大量的购房需求暂缓或抑制，随着2023年政策环境的宽松、经济大环境向好、人们生活回到正轨，这些需求将陆续释放，助力深圳楼市回暖复原。

　　2022年深圳二手房成交均价同比下跌9%，回到2020年的水平。当前二手价格愈发接近新房价格，两者差距逐渐缩小，购房门槛进一步降低。

　　2022年全市成交21701套二手住宅，同比2021年下跌47%。而2021年比2020年下跌57%，可见跌幅有所收窄，趋势向好。

　　2022年深圳二手住宅月度成交走势

　　房价一路走低，年底交易量略显回升

　　自2022年1月到12月，深圳二手房价持续下滑，12月与1月相比跌幅在10%左右。交易量上成交最高的月份是5月的2318套，6、7、8、11及12月成交量也超过2000套。虽然月度交易量没有突破3000套，但年底的回升给2023年市场带来希望。

　　独家数据

　　2022年是深圳楼市极为特殊的一年。为了更好地反应出二手楼市一些“细枝末节”的变化，乐有家研究中心整理了系列独家数据，力求更全面地呈现出这一年。

　　2022年深圳二手楼市挂牌量变化

　　高峰期有10+万套房源在售

　　2022年深圳在售二手房挂牌量出现了大幅度的上涨，自年初的4万余套，一路上涨至年底的10+万套，直到12月因疫情才略有回落至9万余套。大量的在售房源体现了深圳业主迫切的心情，也给购房者带来充足的选择，市场竞争更激烈。

　　2022年深圳各区挂牌率盘点

　　龙岗及龙华捡漏机会多

　　挂牌率=挂牌套数/总户数，亦能反应出市场行情变化，挂牌率可以划分成4个量级：

　　挂牌率1%-5%：正常流通状态。

　　挂牌率超过5%：小区内挂牌量大，卖家间竞争激烈，存在捡漏机会；

　　挂牌率超过10%：小区处于滞销状态，大概率会降价，可以继续等；

　　挂牌率超过20%：基本属于深度套牢。

　　当前深圳79.2%的二手小区挂牌率在1-5%区间，属于正常流通状态，说明深圳二手楼市相对还是健康的。但也有1.2%的小区挂牌率超过20%，警惕深度套牢。

　　细化到行政区上，除大鹏小区少较为特殊外，其余区7-8成的小区都在正常流通挂牌率区间内。龙岗及龙华有25%的小区，挂牌率在5-10%之间，业主竞争激烈，市场流通性也不差，对于购房者而言存在较多捡漏机会。

　　2022年深圳二手楼市成交价与参考价偏差值变化

　　近9成购房者以接近参考价成交

　　参考价政策实施2年，真正对深圳楼市起到了实际的指导意义，越来越多的房源以参考价成交。最新数据显示，2022年12月已有86%的房源实际成交价与参考价偏差值在10%以内。对于这段时间内成交的购房者而言，正是抓住了市场底部的好时机，大幅度减少了购房成本，买到笋盘、好房。所以有业内人士认为，目前正是深圳刚需最好的时代。

　　2022年深圳片区成交量排行榜

　　仅龙岗中心城过户量破千套

　　龙岗中心城、布吉和西乡依旧是深圳二手住宅片区成交前三甲，但2022年仅龙岗中心城突破了1000套，超过500套的片区也仅仅4个。2021年超1100套排名第四的大芬片区，今年更是不及500套。

　　2022年深圳热门片区价格变化

　　景田及蛇口四季度同比跌幅超7%

　　全市20大热门成交片区中，2022四季度价格同比均呈现跌幅。其中宝安的新安及罗湖的布心跌幅超8%，而景田、蛇口、翠竹、皇岗这类居住环境较优质的片区跌幅也超过7%。若把对比时间拉长，与2021年年初相比，这些片区的价格跌幅将会在10-30%之间，房价回调更为明显。

　　2022年深圳热销二手楼盘及价格变化

　　大冲新城花园拿下销冠头衔

　　全市二手住宅楼盘销冠被南山的大冲新城花园毫无悬念地拿下，该楼盘连续多月霸榜月度交易量第一的宝座。大冲新城花园因在参考价政策出台后才出证上市，故没有参考价，加上优越的地理位置，获得不少购房者喜爱。当前大冲新城花园价格在10万元/㎡，同比微跌。此外，热销楼盘中桂芳园、百仕达花园、鸿荣源壹成中心和领航城四季度价格同比跌幅超10%。

　　免责声明：以上信息和数据统计于2023年01月03日。因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息、数据仅供参考，不作为交易依据使用。

　　来源：乐有家研究中心