8月百城二手住宅价格延续回落态势 9月或迎政策密集期

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据:8月，百城新建住宅均价为16910元/平方米，在部分城市改善项目入市带动下，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73%。

　　二手房方面，“以价换量”现象延续，8月百城二手住宅均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌7.34%。

　　租赁住宅方面，毕业季效应逐渐消退，住房租赁需求释放节奏放缓，重点50城住宅平均租金环比跌幅略有扩大，8月50个城市住宅平均租金为34.88元/平方米/月，环比下跌0.15%，同比下跌3.76%。

　　8月国务院会议再次明确房地产“止跌回稳”政策目标，为市场注入信心;京沪相继优化楼市政策，对符合条件的人群放宽购房套数限制，虽然京沪政策仍以挖掘“内需”为主，但渐进式放松节奏整体符合预期。9月通常为地产政策密集出台期，在“止跌回稳”目标下，新一轮支持政策有望加快推出，同时随着市场对9月美联储降息预期升温，国内货币政策空间也有望进一步打开。房地产已步入“金九银十”营销旺季，预计房企在核心城市将加快推盘节奏，市场活跃度有望迎来阶段性回升。

　　图：2021年1月至2025年8月百城新建住宅价格及环比变化

　　图：2021年1月至2025年8月百城二手住宅价格及环比变化

　　图：2021年8月至2025年8月50城住宅平均租金及环比变化

　　数据来源：中指数据CREIS

　　分梯队看，新建住宅方面，8月，一线城市新建住宅价格环比上涨0.48%，较上月扩大0.12个百分点，同比上涨6.88%;二线城市环比上涨0.21%，较上月收窄0.02个百分点，同比上涨1.64%;三四线代表城市环比下跌0.25%，较上月扩大0.06个百分点，同比下跌1.06%。

　　二手住宅方面，8月，核心城市二手房成交保持一定规模，但价格短期仍有压力，一线城市二手住宅价格环比下跌0.55%，较上月收窄0.06个百分点，同比下跌4.17%;二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.85%、0.78%，跌幅均扩大0.01个百分点，同比分别下跌8.14%、7.78%。

　　表：近期重点城市新开盘典型样本项目

　　市场已进入“金九银十”传统营销旺季，交易活跃度有望回升

　　政策方面，8月18日，国务院总理李强主持召开国务院第九次全体会议，指出要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。财政部、税务总局发布《关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》，其中包括符合条件的房地产开发经营业纳税人，可以向主管税务机关申请退还与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额的60%，此举有助于缓解房企资金压力。《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布，提出“系统推进‘好房子’和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。实施物业服务质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。…科学制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新，创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好城市环境，促进产城融合、职住平衡。”

　　地方层面，北京、上海优化限购政策，符合条件的购房者在五环外(北京)、外环外(上海)购房不限套数，成年单身人士按家庭执行限购政策，同时上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房。多地优化公积金贷款政策，其中北京在前期出台支持提取公积金支付购房首付款政策后，本次在套数认定、二套住房可贷额度、二套住房首付比例、年度缴存可贷额度等方面继续优化，上海提高可贷额度并支持提取公积金支付购房首付款。此外，苏州取消限售，广西优化限价、推出低月供金融产品，促进需求释放。山东、浙江、湖南、安徽、江苏、四川发行超360亿元专项债券收回收购闲置存量土地。

　　整体来看，国务院会议进一步明确了房地产“止跌回稳”政策目标，为市场注入信心，“采取有力措施”也预示政策有望进一步加力，短期政策或将继续聚焦城市更新、城中村和危旧房改造、促进改善性需求释放等方向。8月京沪相继优化楼市政策，对符合条件的人群放宽购房套数限制，此次京沪政策仍以挖掘“内需”为主，渐进式放松节奏整体符合预期。在“止跌回稳”目标下，新一轮支持政策有望加快出台，同时，市场已进入“金九银十”传统营销旺季，预计房企在核心城市将加快推盘节奏，市场活跃度有望迎来阶段性回升。

　　城市典型样本项目

　　8月以来，多地继续出台“好房子”建设相关导则，如沈阳发布《沈阳市高品质住宅开发建设实施方案(2025-2027)》、福建省印发《福建省“好房子”设计技术指引(试行)》，推动“好房子”建设进程持续加速。与此同时，多加房企通过完善产品体系、加大媒体推广力度等方式不断强化自身品牌。中指研究院依托中房指数系统理论体系和架构，以“典型性”为基本原则，从百城价格指数样本项目中选取城市中有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，围绕销售表现、项目品质、品牌实力等维度出发，对主要城市样本项目进行研究，得出“2025年1-8月城市典型样本项目”，为行业提供标杆典范。

　　“2025年1-8月城市典型样本项目”多为各区域内具有代表性且能够体现住宅产品发展趋势的项目。在当前在房地产市场处于持续调整的过程中，房企需提升产品专业化程度，强化服务运营，深挖不同群体的差异化需求，全方位打造标杆产品，引领行业健康发展。

　　8月百城新建住宅价格及环比涨跌幅

　　8月百城二手住宅价格及环比涨跌幅

　　8月50城住宅租金及环比涨跌幅

来源：中指研究院