深圳九成二手房业主实收交易 个税支付可以商量

    近日，住建部表示交易所得税不得转嫁给购房者，这种转嫁行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。记者连日采访时了解到，市场上九成二手房是业主“实收”（业主收取卖房所得款，买家支付税费和佣金），交易双方对于即将到来的“20%个税”开始“有商量”，出现了三个版本。业内人士表示，供需严重倒挂造成了业主“实收”这一现象在楼市中出现了长达九年，短期难以改变。

    “20%个税”支付有三个版本

    目前，深圳二手房交易个人所得税征收方式有两种：一种为核实征收，即买房所得差价的20%；另一种为核定征收，普通住房为成交价的1%，非普通住房为成交价的1.5%。从市场实际运行情况看，交易双方多选择相对税额较低的核定征收方式。

    以一套原价150万元、评估价200万元，买入未够5年的普通住宅计算，按核定征收方式，需缴纳总房价1%的个人所得税，即200×1%=2万元；但是，如果按照新政策，需按照核实征收方式，差额缴税即（200-150）×20%=10万。两种方法之间相差8万元，而如果是福田、南山等总价高达400万~500万元的房屋来说，新细则征收个人所得税后或将增加多达十几万元，甚至超过30万元的税费。

    “现在买房，如果在交易、过户过程中要征收20%个税，该由谁支付？”昨日，记者以购房者的身份咨询新洲片区一位中介工作人员，得到的答复是“可以和业主商量。”

    经过记者多方打探，现在市场上对于缴纳“20%个税”有三个版本：买家承担、双方各付一半、业主支付。中联地产二手房研究院总经理肖小平上周五对记者介绍说，由于二手房交易过程比较漫长，交易双方对税费的波动已经有了防范。中联地产买卖合同的附加条款中，对缴纳“20%个税”的三个版本均有体现。目前来看，选择三种方式的客户都有。

    “上周我们成交业务中有三单是买卖双方约定如出现20%个税，各付一半。业主支付个税的，仅会出现在急售这种情况，”景田一位中介公司分行经理向记者介绍说，“更多的还是急于尽快完成过户，这种情况我们有60多套，所以我们下周必须加急把这部分完成过户。”

    九成二手房业主“实收”

    尽管少数业主对“20%个税”由谁支付开始有些松口，但是对于交易房屋的其他支出，卖家仍是“只管收钱，不管出钱”。记者从中原、中联、美联等中介机构了解到，市场上九成二手房业主采取“实收价”卖房。

    “今年我们成交的业务中，全部都是业主‘实收’。如果买家提出分担税费，业主往往会提高售价，羊毛还是出在羊身上。”下梅林一家中介地铺工作人员如是说。记者了解到，在中介地铺贴出的“挂牌价”，虽然未注明“业主实收价”，但是业主和中介都“心知肚明”，营业税、个税以及佣金等应由业主支付的费用，却转嫁到买家身上。

    “业主‘实收’在市场上已经存在很久了，从2005年6月1日个人将购买不足两年的住房对外销售全额征收营业税开始，深圳就开始出现二手房业主‘实收价’，迄今已经近九年了。” 深圳中原地产副总经理贺晓丽上周五接受记者采访时说。

    肖小平认为，这种现象并非深圳独有，多年来市场已经养成了这种交易习惯，业主很强势，买家“占不到便宜”。

    业内人士表示，曾经泛滥一时的阴阳合同也助长了业主“实收”的现象，一些经过多手交易的二手房现在的房产证登记价格仍是原业主买入的一手价格，距离现在的市值已经有数倍，一旦这些房源再度转手，就面临着征收巨额“20%个税”的困境。

    供求关系严重倒挂

    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁上周五分析称，导致深圳楼市长期出现业主转嫁税费的根本原因在于市场供应不足，供需关系严重倒挂，现在已经是卖方市场。

    根据中原地产提供的数据，今年2月深圳二手房放盘量为10874套，客源量为32128套，也就是说，一套房有三个客户需求，供需比为0.34，1月份的数值为0.26，2012年和2011年分别为0.38和0.43。

    贺晓丽表示，解决业主转嫁购房成本的问题，仍要从供需关系下手，遏制不当需求，增加市场供给，才能缓解市场供需矛盾。新“国五条”细则确实打击了市场需求，但在供给上还需加大力度。

    肖小平称，九年形成的市场惯例，一时难以根除。

    宋丁认为，征收“20%个税”政策执行力的体现关键在于能否充分结合不同社会群体的实际需求和地区经济社会发展的现实，因时、因地、因人制宜的出台一系列配套执行措施非常重要。更为重要的是，遏制非刚性购房需求、保护刚性需求的购房者利益的政策措施需要抓紧时间出台，越早出台越能够稳定真正刚性需求的房产市场，真正体现出政策的调控价值和导向影响力。