楼市趋好恒大地产全国涨价约10% 试探市场反应

　　经过第一季度的热销，恒大地产总算找到了涨价的时间节点，以补回成本上升导致毛利下跌的缺口。

　　消息显示，该集团于日前悄然提升旗下楼盘售价，幅度从几个点到数十个点不等，部分区域公司也开始按照提价后的价格进行销售。不过整体而言，该公司提价幅度并不大，颇有试探市场反应的意味。

　　调价契机

　　恒大地产日前披露的月度销售数据显示，今年3月的合约销售金额和合约销售面积都出现了增长，增幅分别为55.9%及62.2%。第一季度，该公司共实现合约销售金额177.2亿元，同比增114.4%;实现合约销售总面积约为283.9万平方米，较2012年同期增长118.5%。

　　如果按照恒大地产全年销售1000亿的目标，其第一季度的完成率为18%，明显好于去年同期水平。

　　也正是因为市场趋好，为恒大地产调回销售价格提供基础。数据显示，该公司今年前两个月的合约销售均价为6190元/平方米，而3月的合约销售均价已达6340元/平方米，明显高于1、2月的均价水平。在3月份拉动下，该公司第一季度销售均价也已经达到6242元/平方米。

　　这意味着，恒大从去年9月份以来连续多个月低于6000元/平方米的均价水平，已逐步得到修复。

　　更有消息显示，该公司近期再次全国范围调整售价，将旗下180多个项目中绝大部分产品价格作了幅度不一的上调，幅度从2%~10%不等，个别热销项目中的热销户型甚至涨幅高达50%。

　　接近该集团营销部门的知情人士透露：“从4月8日开始，恒大地产统一调价，基本全国每个楼盘都有涨幅10%以上的产品。”

　　该人士还透露，恒大地产地区公司已经按照新价格在执行。调价幅度较小的区域包括贵阳、深圳、南宁、兰州等;而银川、南京、天津等区域的部分项目调价幅度明显，约10%。

　　对于此次调价行为，另有知情人士称，因为销售情况良好的确有些城市和项目价格小幅上涨，但各地幅度不等，甚至有部分产品依然调低价格促销，公司总体上追随市场脚步随行就市。

　　修复利润率

　　提价，对于2013年的恒大地产来说属于意料之中，也是其修复下跌的毛利率的必然抉择。

　　数据显示，恒大地产2011年全年销售均价6590元/平方米，但到2012年受到宏观调控冲击，其全年销售均价只有5962元/平方米。从月度数据上看，2012年该公司只有3、4两个月高于6500元/平方米，5月份之后便在6000元/平方米左右徘徊，直到当年9月更跌破6000元/平方米大关，并连续几个月低位徘徊。

　　虽然均价的下跌部分缘于公司在去年积极拓展的三四线城市策略，但因此带来的利润受损却已经实实在在困扰着这家高速扩张的公司。

　　其2012年业绩快报显示，2012年，整个集团竣工面积分布于122个项目，累计134个项目实现交楼，交楼金额635.1亿元，同比上升5.0%;交楼面积1063.5万平方米，同比上升12.3%，交楼均价5972元/平方米，较上年6388元/平方米下降显著。

　　交楼均价下降的另一方面，确是近两年开发成本的上升。其财务数据显示，恒大地产2012年销售成本470亿，较2011年的413亿上涨14%;但营业收入的同比涨幅只有5个点，低于同期成本增幅。

　　均价的下降以及成本上涨的“剪刀差”，吞噬了恒大地产相当大比例的利润。去年，该公司净利润从2011年的117.3亿元降至91.8亿元，同比减少21.7%;扣除投资物业公平值收益的核心业务净利润为62亿元，按年下降28%。

　　有分析认为，恒大地产此前启动的三四线城市策略是拖累其利润的重要原因。因为受到调控以及市场饱和的影响，三四线城市去年的楼市表现较差，恒大地产被迫下调售价保证去化率，这也是去年9月后恒大地产月度销售总额上升但均价下降的原因。

　　为了修复价格下跌导致的利润率下滑，恒大地产高层在今年3月底的业绩发布会上强调，希望均价能维持6000元/平方米以上，而且相信今年的市道会好于2012年。

　　短期事实证明，市场的好转正在发生，恒大地产也悄然实施了提价策略。不过，二套房贷可能提高等政策的阴影未除，加上该公司全年超过2000亿的货量，都将为其销售带来压力，因此其价格上涨空间依然有限。