租户将临街住房转租给他人开店 须邻居点头同意

　　金翔律师说，有些开发商打出“商住两用”旗号，而商品房的性质以房产证上登记为准，广告中的“商住两用”并不是在房产证中记载“商住两用”，而是在购房后，购房者在不违反法律规定并不影响他人日常生活的情况下，可以自行安排其使用方式。

　　金翔律师说，这其实只是个宣传噱头。因为如果业主要将房产证上写明为“住宅”的房屋用作经营，必须要经业主大会和相邻业主同意。

　　再有，如果只是在家办公是允许的，但如果用作公司注册地，工商局也要先看有无业主大会、居委会、相邻者的认同证明，否则很难注册成功。

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　　3年前，李某看中了位于朝阳区某小区一层的一处临街房屋。李某找到房主钱某，表示愿以高于市场价的租金承租该房屋，但要签订7年的租赁合同。钱某欣然同意，二人签订了租赁协议。协议约定，房租半年一付,李某有权将该房屋转租，也可进行非毛坯，但不得造成安全危害。

　　协议还特别约定，“在不违法的前提下，钱某不能以李某用此房不居住或用于其他用途为由解除合同。”

　　李某接手该房屋后，将3个临街窗户改为大门，并转租给了两个商户用于经商。钱某发现后提出质疑。李某表示，根据合同约定，他有权非毛坯，将窗户改为大门就是非毛坯;钱某不能以此房不居住或用于其他用途为由解除合同;若解除合同，钱某需支付李某总房租百分之十的违约金。

　　钱某随即向法院起诉，请求法院判令解除合同，并判令李某将房屋恢复原状。

　　律师解读

　　民宅改作商用 须经邻居同意

　　北京市律师协会房地产开发法律事务专业委员会副主任金翔律师表示，对于民宅商用问题，我国现有法律中有明确规定。

　　《物权法》规定，业主行使对房屋的占有、使用、收益和处分的权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，若将住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主同意。

　　《物业管理条例》中也规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。也就是说，业主要将民宅用作经营，必须征得业主大会及相邻业主的同意。

　　北京市国凯律师事务所钟兰安律师告诉记者，随着北京城市规模的不断扩大，商业需求不断增加。一些人看到了民宅的“商机”，将一些交通便利、位置较好的住宅承租后改为经营性用房，由此引发很多纠纷。

　　承租他人房屋 不得擅自拆改

　　金翔律师说，民宅商用纠纷的第一类是临街底层居民将房屋“破墙开店”，以较低价格出租给经营者。但因多数未经审批，此类商铺大多从开始就无合法身份，承租极具风险。

　　钟兰安律师说，还有一类纠纷是，房主和承租人之间对性质为住宅的租赁房屋没有明确约定如何使用，承租人进行经营性使用后，房主不同意。

　　根据《合同法》规定，出租人和承租人对租赁房屋的使用方法未约定或约定不明确的，可以达成补充协议;若不能达成补充协议，按合同有关条款或交易习惯确定;若仍无法确定，则按租赁房屋的性质确定，即住宅只能用于居住，只有商业用房才可用于经营。

　　金翔律师说，根据《城市房屋租赁管理办法》规定，承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。

　　可以看出，房客在未经房主允许或未在合同中明确的情况下，擅自变更房屋用途，房主可依据合同规定解除合同并对因房客过错造成的损失提出赔偿请求。

　　开店影响邻居 造成损失得赔

　　钟兰安律师说，承租人即便得到房主的许可进行经营性使用，也极有可能引发其他相邻业主的反对。

　　一方面是业主的权利意识逐渐增强，另一方面是住宅商用后带来了很多隐患。

　　民宅商用不仅造成人员混杂，繁华喧闹，环境脏乱，还造成小区车位、电梯、水、电、气等公共设施、公共资源使用的紧张，也带来噪音污染、灯光污染等，使得其他业主的住宅不能满足休息、放松或者安全的基本需求，受害业主不得不提起诉讼，维护自身权益。

　　金翔律师说，按照《民法通则》规定，给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　也就是说，如果民宅商用影响到周围邻居，相邻者是有权要求侵权人停止侵害，排除妨碍或恢复原状的。