商业地块受房企追捧 专家忧租金回报远不及地价涨速

　　目前，北京等热点城市涉及商业地产地块大多高溢价成交，商业金融用地依然抢手，其热度甚至超过住宅地块。业内人士表示，热点城市商业土地受热捧，其实对于开发商来说还是存在一定风险的。此外，这些年我国商业项目之所以这么多，很重要的一个原因是综合体这个模式导致的，综合体实际上是通过住宅里面的盈利，掩盖了很多商业的风险。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示，像北京的商业用地价格过高，是有两个因素，一个是受整个住宅用地价格持续上涨所拉动，另外一个是北京的写字楼的租金飙升，也带动了商业地价的上涨。

　　但他认为：“这么高的一个地价，从商业运营角度来讲，还是有很大的担心的，因为我们的租金回报，整个商业的销售增长，其实远没有地价上涨那么快。”他举例说，像北京去年南三环的大峡谷，这个商业项目是一个已经开业两年的商业项目，卖给了凯德，它的平均价格才2万5，如果把地下停车场的部分算上，好像才1万8左右，一个经营性的项目，而且还不算太差的一个项目，它建成只能卖这样的价钱，而现在的地价已经涨到2万块钱，位置比它还差，所以这个地价的开发成本和未来的运营收益已经完全不对称了。

　　北京盈石副总裁周睿也认为是存在很多风险的，“我们的很多开发商的客户都会不断地谈到，商业地产越来越难做，怎么算都算不过来这笔账，大家会越来越去关注经营层面的东西，相信未来在租金的这个上涨这一块，城市核心商圈的项目持续会走高，但是对于一些区域级的商业项目，其实还是会维持在一个相对来讲比较合理的水平之内，在开发商拿地的时候，就需要把这些风险考虑在其中，而且也不太可能拿单纯的商业用地，如果单纯的商业用地，意味着他未来的这一盘资金账是算不过来的，需要有一些其他的物业功能来帮他做平衡。”

　　王永平进一步谈到，我们这些年商业项目之所以这么多，很重要的一个原因是综合体这个模式导致的，综合体实际上是通过住宅里面的盈利，掩盖了很多商业的风险。“现在出现一个什么情况呢?开发商在抱怨纯商业的投资回报不好，租金收益太差。入住的商家又在抱怨租金上涨过快，承受不了。所以，消费者可以承受的商品的价格，开发商可以承受的投资的额，还有商家可以承受的租金水平，这三个每个利益主体都能够认可的话，这个游戏才能玩得下去，现在三个人组成的游戏里面，有两个人已经感觉玩不下去了，所以这个里面市场是要出问题的，而且最终的不想玩的，最终的决定权还不在前面两个里面，消费者是最终的决定权，这是风险所在。”