福田嘉里建设广场 聚集深圳CBD近四成国际总部企业

　　在深圳CBD众多写字楼集群中，位于中心四路的嘉里建设广场以独特的建筑风貌和行业地位成为全球跨国企业在深圳和中国市场的发展平台。该广场写字楼汇聚了福田区近四成的世界500强企业项目，成为深圳CBD的总部高地。

　　嘉里建设广场这一CBD总部高地是如何炼成的?记者日前跟随前来走访企业的福田区企业发展服务中心负责人一起走进该大厦集群，对大厦的运营管理和服务模式进行了感受体验，近距离采访到入驻该广场大厦的总部巨头，了解了他们对嘉里大厦的欣赏和依恋。

　　发展： 与总部企业共同成长

　　租户面积一千平方米、两千平方米，半层、整层、甚至两层，这是嘉里建设广场大型总部企业的空间布置，他们是嘉里的主力租户。许多大户都有一段与嘉里共同成长起来的过程。苹果中国深圳刚入驻时只是几个人的办事处，办公只租了几个卡座。短短几年该公司发展成为华南地区总部，如今公司的办公面积达到上千平方米。2008年入驻的中国银行私人银行部，如今成长为国内私人理财领域的金融骨干。嘉实基金入驻嘉里仅三年，跻身基金业的前列。中建投信托基金入驻嘉里仅十个月，引来中国建设银行的投资入股，目前租下了嘉里整层面积，公司迎来了业务发展的黄金期。

　　位于嘉里建设广场的TEC(德事商务中心)是一家专为国际中小微企业提供办公空间的服务公司。该公司总经理王飞表示，中心的客户定位在中小微企业，与嘉里建设广场形成配套。一些企业在这里过渡，选择低成本小规模办公空间。如果发展好了，中心就输送到嘉里，成为大客户。可以说德事就是嘉里的一个孵化器和加速器。中建投信托最早在中心起步，这就是一个成功的案例。目前有许多国家级的商务办事处选择与中心合作，已经有澳大利亚、新西兰、爱尔兰等国家的政府商务办事处设在这里，为所在国的国际企业探路。王飞表示，从这个角度看，德事商务中心也是深圳和福田中心区的国际招商平台。

　　前海的发展会不会对嘉里等中心区总部基地形成竞争和分流?王飞表示，前海有更加国际化的政策，而要落地和运营还有一个时间过程。根据深圳的发展经历看，形成福田中心区的深圳CBD花了近三十年，目前这里的商务环境和人居环境相当成熟，完全可以媲美纽约、伦敦、巴黎、东京等国际一线城市的CBD商务区，在硬件某些方面甚至还超过。目前深圳CBD人商务产业链、营商综合效能、公共服务环境、人文环境等方面都是国际一流的，也是吸引国际公司的指标要素。

　　王飞对深圳CBD竞争力保持乐观。他表示，即使前海发展起来了，与现有的深圳CBD也不矛盾，而是一种共融互动的发展关系。很多国际城市都有多个中心区，中心区多元布局有利于城市均衡发展，这是一个趋势。

　　但也有人认为前海的政策优势对现有的总部资源将产生分化和再平衡。嘉里建设广场入驻企业有不少也同时在前海注册新的分支，形成了以CBD为办公地，对前海保持期待的态势。赵富莉表示，深圳商务中心西移是一个大趋势，早期从罗湖到福田，现在是从福田到前海。在这个过程中政府要通过营造服务软环境才能留住更多的总部资源。

　　运营：

　　坚持单一产权模式

　　嘉里建设广场项目包括三栋写字楼和一座酒店即香格里拉酒店，是中心区入驻国际总部最密集的大厦集群。走进写字楼的大堂，入驻企业目录显示了一个个重量级的国际总部企业，微软中国·深圳、汇丰中国、香港恒生、 穆迪评级、松下电器、Bose、JLL、CBRE等。近年一批中资背景的国际企业也成为大厦的成员，包括华润深国投、平安等。据福田区企业发展服务中心冯向阳主任介绍，嘉里建设广场作为福田区的亿元楼，其2010年数据显示，大厦一期建筑面积9.7万平方米，纳税3.58亿元。而2013年的最新数据为，大厦(共两期)建设面积20万平方米，年纳税近8亿元。

　　“嘉里广场的写字楼租金一直是深圳CBD的行业标杆，目前每平方米租金超过300元。尽管如此，我们的写字楼平均出租率达到了90%。”嘉里置业深圳公司总经理赵富莉向记者介绍说，嘉里入驻企业的忠诚度很高，有的企业入驻嘉里多年，既使遇到同行业写字楼以优惠价招手也不为所动。有的国际企业和嘉里广场携手相随，成为数十年的合作伙伴。如香港恒生，当嘉里在罗湖落户时，恒生是最大的入驻企业。2008年嘉里进入深圳福田，恒生银行深圳分行迁至福田嘉里建设广场，租下了整整两层面积。

　　嘉里为什么能成为总部企业的发展港湾?其奥妙是，嘉里建设广场在CBD率先实行单一产权出租物业。嘉里建设在开发该写字楼项目时就定位打造国际化的全球总部基地，大厦20万平方米的物业面积只租不售。嘉里建设既是大厦项目的开发商，也是大厦全部物业的产权人，和大厦运营管理的服务商，这对大厦的招商选商和物业管理形成了优势。

　　产权高度统一的办公空间更能够满足国际大公司的需求，也凭此实现更高的租金溢价。进驻嘉里建设广场的超过40家世界500强企业，包括思科、微软、汇丰、戴尔、高盛、穆迪等在内的顶级高端客户。在这些企业看来，单一产权意味着更好的物业素质和更专业的物业管理，因此多数巨头们选择了5年以上的租约。

　　在选择办公楼的大面积单元或者扩租时，客户可以有较大的自主性。同时，业主能够有效地控制进驻企业的业态，从而实现更好的租户组合，形成优质企业的聚集效应。这是单一产权物业备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。

　　但是，这也同时意味着开发商需要付出更多的时间和耐心，以及更大的现金流成本。在深圳早期开放的商务楼宇中，由于先出售后出租，一栋大厦形成了众多的小业主，由于产权分割，导致大厦后续招租处于分散，很难形成物业服务的整体规划和可持续发展。有的业主租给大企业，也有业主将相邻物业出租做杂货间。业内将这一现象称之为商务楼宇的“碎片化”现象。

　　坚持单一产权，开发商必须要有强大的资本实力和客户资源作后盾。据介绍，嘉里建设是香港优质上市公司，开发商持有强大的资本储备，海外多种的融资渠道并持有大量的优质物业，让发展商并不过分依赖于售楼回流资金。在嘉里的开发理念中，商业地产尤其是综合体开发，最需要的是稳健和持续。同时嘉里建设拥有整合全球资源的能力，成为全球跨国公司的商业办公物业连锁服务商。通过嘉里培育的全球商务物业服务链，形成了重要的客户资源和服务品牌。

　　服务：

　　营造国际化商务办公环境

　　嘉里建设广场一期竣工于2008年，当时是中心区CBD商务写字楼的开发高峰，发展商的普遍做法是，将写字楼建成后迅速销售，回笼资金再开发新项目。而嘉里做法显得十分独特，因为抱着长期持有项目的信念，项目从开发初期即融入资产管理和资产升值的理念，这样保证开发环节对建筑，对环境每个细节的精心打造，从而保证整栋建筑在未来几十年，甚至上百年都有一个好的运行状况，实现整栋物业的增值。通过增加前期投入，利用最新的科技，实现能源的再生利用。比如在嘉里建设广场二期中采用电梯能量回收系统和风热回收技术等，不仅可以降低后期运营成本，而且在使用过程中，节省下更多弥足珍贵的能源，也体现了嘉里的社会责任感。

　　电力保障是国际商务办公最重要的指标。嘉里建设广场聚集的总部企业相当比例为国际金融、IT服务和信息运营，要求24小时全天候不间断提供办公电源。嘉里建设广场为此专门采购设备配置了备用电力系统。尽管此项投资加大了成本，但是为大厦电力保障系了双重安全带，提高了大厦客户的商务信心。

　　为了解决商务大厦普遍存在的空气循环不畅的问题，嘉里建设广场二期采用全球最先进的新风空调系统，增加新风供给，通过多层过滤让整个大楼的空气保持清新和交换状态。在嘉里外企上班的白领普遍反映，在这里上班感到空气在流动，呼吸的感觉就像在公园里散步。苹果中国深圳公司的一位员工说，以前在别的大厦办公，脑子时常发闷。现在即使加班精神状态也很好。近年也有多家外企从租金较低的其他商务大厦搬到嘉里，吸引力正是这里的办公体验和舒适度。

　　嘉里建设作为大厦的服务提供商，按照国际标准提供物业全过程服务，和入驻企业形成良好的沟通关系。公司分批安排员工赴香港、北京等各地嘉里见习交流，扩展国际化服务视野和技能。依托直属五星级酒店这里提供商务航空、会议翻译、健身休闲、商务拓展等服务，商务服务朝精准化、信息化、人性化方向不断延伸。

　　这里不是冰冷的钢筋水泥空间，而是国际企业温馨的发展港湾，也是员工交流的互动家园。嘉里建设广场大堂的摆花造型每天给人一个美丽心情。而走在大厦的电梯间过道，这里的空间高大，装饰简约淡雅，环境安静，走在地毯上有如安静的家中。有的跨国公司人均办公空间比是行内平均数的3倍，且把每层靠外景的空间规划为休息台和交流吧。

　　嘉里建设广场也是一座国际文化交融的总部空间。嘉里圣诞狂欢夜、万圣节派对，圣诞礼品大派送、唱诗班等活动拉近了彼此的距离。而新春舞狮送祝福让嘉里带来了浓厚的传统文化氛围。燕窝品鉴会、红酒品鉴会给白领人士带来生活享受。

　　一年一度的嘉里运动会既有选手上场决胜负，也有家庭成员场下助威。2013年网球赛决出了冠亚军，获奖者分别来自摩根士丹利华鑫基金、中国银行、国信证券。