深圳房价经唯一一次大跌后 由8000/平涨至4万/平

　　在全国数十个城市已经开始执行的楼市限购令之下，市场成交低迷，购房者观望气氛增加，业主惜售心理明显。限购将会持续多久？政策对深圳楼市影响几何？目前的形势下，购房者出手还是等待？昨日，记者采访了多位经济界学者与房地产专家，以期能进一步分析未来的楼市走向，对读者的置业选择有一个指引。

　　限购会持续多久？

　　深圳市委党校经济学部副教授董建中表示，从本质上说，限购政策与市场经济是相悖的，因此，它只能是一种短期、非常规的行政手法，肯定也是临时、被动和无奈的，时间不会太久，至少在供求关系发生变化之后，这一政策即会取消。

　　但是，他认为，随着中国城镇化进程的迅猛发展，农村人口向大城市特别是沿海城市涌进，城市土地资源短缺，房价上涨，楼市投资投机严重，宏观调控政策即是针对房价过快上涨而出台的重要措施。另一方面，国民经济投资拉动局面短期内仍然将无法完全改观，这也就决定了房地产仍将在国民经济中占有重要地位。

　　中联地产市场研究中心首席研究员叶蓉表示，在目前大环境下，政府不会解除限购政策。限购令出台的初衷是抑制投资需求过于旺盛的楼市，打击投机炒作行为。限购令作为众多政策中的重磅政策，对投资需求的打击效果很明显。当前的流动性需求仍处于相对过剩，通胀预期较高，居民投资房地产的动力仍然较大，因此今年也是一个楼市的政策调控年，为了防止房价过快上涨，政府不会轻易地解除该项政策。

　　不过，叶蓉也认为，限购作为行政政策，与市场经济相悖，未来的外部环境合适的时候，该项政策将被取消。她估计限购令的取消要等到市场投资比例合理、供需矛盾得到缓解之时，也就是过剩的流动性不大量流向房地产市场，或流动性相对合理，而且保障性住房大量上市缓解供求压力的时候。

　　作为一位资深房地产业内专家，市房地产研究中心副主任王锋博士表示，限购令是针对２００８年之后房价再度快速上涨、且涨幅远超２００５年之势、通胀压力增强、流动性加大的大背景下出台的一项政策，它对于保证经济持续增长、经济安全和社会稳定是十分必要的。

　　王锋认为，在保障房的建设没有达到一定的规模、对中低收入阶层没有达到一定的覆盖率的情况下，限购政策还会持续一段时间。温家宝总理在中国政府网和新华网与网友在线交流时强调，今后５年计划新建保障性住房３６００万套。国家发改委副主任徐宪平在十一届全国人大四次会议的记者会上表示，未来５年，将使保障性住房的覆盖率达到２０％。他认为，这一点对理解限购令有重要的意义。

　　王锋表示，“可以说，限购令是国民经济发展的一个重要的保驾护航措施，如果没有这一措施，房价的快速上涨必将成为社会不稳定与不和谐的重要因素。至于这一政策到底会持续多少年则很难说，但是，未来两年内取消的难度很大。”

　　限购能否让房价下行？

　　董建中表示，所谓限购，只是限制了需求，如果同时对土地和供给进行了限制，一般就会使价格得到打压。

　　但是，中国有着自己的国情，大多数发展商是靠银行贷款进行开发的，在资金紧张的情况下，发展商会拖欠银行贷款，企业很难进入破产程序，以前在国家收紧银根的时期，很多资金链断裂的发展商也都熬了过来。从这一方面讲，发展商在楼市里降价的愿望并不会十分强烈。

　　另一方面，民间的炒房者是资金雄厚的阶层，为了不让自己的利益受损，他们主动让利的可能性也小。中国的城市化进程正在大规模地进行当中，所以，短期内并不会出现房价大幅度下降或者直线下降的局面。而房价如果出现大幅下降，也影响着经济和社会的稳定，这也是各级政府所不愿意看到的。因此，从这点上来说，房价大幅下跌的可能性不大。

　　从历史上看，楼市经历了许多次宏观调控，但深圳的房价也只有一次大的下跌。董建中说，东海花园是上次金融危机和宏观调控中下降幅度最大的一个小区。最初，东海花园的价格是每平方米８０００元，后来涨到每平方米１．２万元。２００９年，经过金融危机和宏观调控之后，其价格跌到了每平方米８０００元，但是，几年之后，价格升到了每平方米４万元左右。

　　董建中认为，从中国土地财政等因素的现实看，房价下跌的可能性不大。不过，他同时谈到，随着大量经济适用房和保障性住房的建设，今后小户型价格或许不会再有较大幅度的增长，但是价格要降下来也难。而一些大户型、资源稀缺的房子，其价格不断上涨的可能性更大。

　　王锋表示，很难判断限购政策能否让房价下行？幅度有多大？但是，他认为，在限购政策下，各地政府都将制定其房价控制目标，以抑制过快上涨的房价，中央和各地在房地产市场上的调控力度前所未有，可以预计，今年下半年房价肯定会有一定幅度的下跌。

　　但是王锋认为年内房价大幅下跌的可能性不大。他说，在限购导致成交低迷的情况下，小的发展商可能会降价销售以缓解资金压力，但是大的发展商则不一定。

　　不过他也同时表示，由于通胀预期在加强，货币发行仍然充裕，国外热钱也在不断进入中国投资市场，这些因素对房地产宏观调控会起到一定的抵消作用。因此，他认为，如果今年的房价水平能够保持在去年的水平而不出现增长，就说明宏观调控是有成效的。

　　叶蓉表示，限购的目的是让楼市的需求合理释放，抑制投机炒作，防止房价过快上涨。目前深圳房价仍然是“上有压力，下有支撑”，预计今年的基本行情是稳中有小幅度的上扬。

　　限购之下

　　等待还是出手？

　　叶蓉表示，何时买房合适只能说因人而异，要看自身的经济状况和需求情况。对于有承受能力的刚性需求来说，可以寻找合适地段、合适的价格买入。尽管“限购令”并未令房价下降，目前深圳房价处于较高的位置，如果经济上有承受能力，又确具有“刚性需求”，还是可以选择入市，毕竟房价的涨跌不受单一因素影响，很难判断何时下跌、跌幅多大。而或许长时间等待所付出的机会成本更大。

　　而对于投资性需求来说，她建议则要慎入。如果是短期投资，建议三思后行，关注市场和政策的变化再作决定，或选择价格有吸引力的二、三线的物业买入。如果是长期投资的话，则可以“轻大市”、重“楼盘”，选准“笋盘”长期持有。

　　不过，叶蓉提醒，在买房的成本中，除了房价以外，还要考虑按揭成本，毕竟房贷收紧已成趋势，未来我国将进入加息周期，贷款成本的上升对需要按揭客户的影响越来越大。

　　在目前的置业投资建议上，王锋表示，国家宏观调控一直实行的是差别化的政策，鼓励自住需求，打击投资投机。在我市实行的限购政策中，未在深圳居住的不鼓励在深购房，而户籍人口允许购买两套住房，这是对改善性需求的一种鼓励，本身就存在一种差别化，保护合理需求。“住房作为城市化进程中的一种稀缺资源，只要有适合自己的地段、户型，在自己的收入水平允许的情况下，什么时候买房都是可以的。”

　　董建中认为，今后房价大幅上涨的一个必要条件，是需要有大的需求出现。但是一旦房价出现过快上涨，政府也会马上出手进行干预，因此，未来房价大幅上涨的可能性不是太大。

　　在目前的情况下，限购令出台之后，楼市出现了较大的观望情绪，主要原因是，深圳市民中，能买得起房的人手里已经有了一两套房，在限购令下，需求受到了抑制，导致了观望气氛浓厚。

　　董建中表示，在目前的形势下是否出手，要看房子的地段、户型和价格是否适合自己，如果遇到适合自己的，买房也是可以的。他认为，深圳的楼市与其他城市不一样，深圳毗邻香港，房价有与香港靠近的可能性，因此价格跌的空间不大。另外，今后大量的毕业生将成为深圳买房的主力军，刚性需求仍然巨大，这也堵住了深圳房价的下跌空间。如果现在看到合适的房子不买，以后不一定会买得到，毕竟好地段的房会越来越少。