华发股份449套房源被限制销售 高价地入市遭遇政策收紧

　　一边是2016年上半年销售205亿元的靓丽业绩，一边是449套房源在大连被“限制销售”。这一次转战热点城市,华发能否完成自我救赎?

　　华发股份(600325.SH，下称“华发”)一度被业内称为中国房地产行业第二阵营的黑马，正在从区域性房企向全国性企业升级。

　　2016年下半年，华发此前拿下的高价地项目将相继入市。但在今年8月上海、苏州等热点城市出台调控政策后，华发的项目销售将接受考验。

　　“如果出现市场降温，那么高价地的经营压力可想而知。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　大连449套房源被“限制销售”

　　2008年，来自珠海、不满足偏安一隅的华发，迈出其全国化战略的第一步，在大连、包头、威海等城市布局。

　　近日大连地产业内人士讨论华发房源被锁一事，房掌柜在大连旅顺房屋产权登记网上也发现，华发新城二期在2014年6月获得预售许可证至今，依然存在大量房源，且449套处于“限制销售”状态。

　　图片来源：大连旅顺房屋产权登记网

　　上图中的蓝色标记为“限制销售”。大连旅顺房屋产权登记网对此的解释是：包含“在建工程抵押”、“查封”等其他法律法规限制的房屋。房掌柜查阅楼盘表发现，该项目被限制销售的房源为449套，可售房源有40套。

　　8月26日，就此问题房掌柜多次联系华发相关人士，但对方一直未予回应。

　　华发新城二期为何会有如此之多的房源被限制销售?

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，这一般是存在在建工程抵押的情况，进而被限制销售。此外，开发商在市场形势较好时，也会囤积一些房源。但由于大连楼市并不乐观，所以这种可能性很小。

　　“事实上，一些被限制销售的房产，仍在市场上交易的屡见不鲜，开发商也在钻这个空子，或者说这是业内的一个潜规则。”严跃进说。

　　至于华发新城二期449套处于“限制销售”状态的房源，是否仍在销售,目前未能证实。

　　高价地入市遭遇政策收紧

　　从2014年开始，华发调整布局战略，开始转战热点城市，并在广州、上海、武汉、珠海、南宁等地斥巨资拿地。

　　2015年3月和6月，华发华润联合体以70.52亿元、87.95亿元分别拍下上海闸北区2宗地块，先后刷新了当时的上海总价高价地纪录。

　　据不完全统计，从2014年到2015年，华发在公开市场上拿地金额超过300亿元。

　　如今，华发此前拿地的一些项目相继入市，但伴随2016年热点城市上海、苏州等地房地产政策收紧，华发的项目销售将在今年下半年接受考验。

　　8月11日，苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》指出，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

　　同时，华发今年即将在上海推出的4个项目，在经历“沪九条”之后，可能也将面临更严厉的房地产调控政策。

　　据和讯网消息，8月25日，一位知情人士称，上海市近期将召开会议，考虑调整土地和住房政策，以抑制近期上涨的房价和地价。调控政策主要为考虑收紧银行贷款政策，以控制土地融资。同时考虑调整购房贷款政策，做到认房又认贷——首套房首付比例提高至五成。凡有贷款记录的，无论首套还是二套房，首付均为七成。

　　“从华发土地投资的城市布局来看，总体积极进取。但必须警惕的是，其拿下多个高价地项目会使公司的资金压力加大。”严跃进称，尤其是在二线城市，后续市场存在利空因素，武汉、珠海、南宁等城市的市场走势会比较趋同。如果2017年出现市场降温，那么高价地的经营压力可想而知。

　　净负债率紧绷的风险

　　华发近两年疯狂拿地，也使其债台高筑。

　　截至2016年一季度，华发短期借款约76亿元，长期借款约350亿，现金流量净额为31亿元。

　　Wind数据显示，截至2014年年底、2015年年底及2016年一季度，华发的净负债率约为255.6%、302.6%、327.2%。同时，公司2015年期末的现金余额仅为79.2亿元。

　　为了补充钱袋，从2015年开始，华发频频融资，先后发行两次公司债，共募集资金30亿元。

　　同时，公司通过非公开发行股票融资，共募集资金约43亿元。2016年3月，华发分两期发行公司债，共募集资金50亿元。

　　据人民网报道，除了上述渠道外，华发还动用信托、融资租赁、出售债券等多种手段进行融资补血。

　　对此，严跃进表示，如果房企频频发行公司债或其他债务，而后续市场突然降温，那么公司的负债压力就会陡然增加。