深圳楼市平添烦恼 “僧多粥少”推高房价观望成交低迷

　　进入三季度以来，深圳一二手房成交量持续下降，价格却稳定在高位，尤其是当下正值楼市“金九”时段，市场依然没有大的起色，量跌价稳的态势持续多日。

　　人们不禁关心：深圳房地产市场未来走势如何?房价还会继续涨吗?如何缓解当前楼市供求矛盾?针对这些热点话题，市房地产发展研究中心主任王锋9月29日接受了本报记者专访，他详细分析了目前全国房地产市场的基本形势，并诠释深圳房地产市场步入调整期的原因。

　　房价上涨引发观望成交低迷

　　近日，在房价上涨压力下，厦门、苏州、杭州、南京、昆山等城市纷纷重启限购政策，其他城市也在陆续跟进。这些城市从一年多前陆陆续续取消限购，再到目前重启限购，各地楼市像过山车一样，经历了由低迷到过热的大起大落。

　　在王锋看来，在国家提出去库存的政策背景下，加上货币政策相对宽松，全国很多地方的楼市从去年低迷中走出来，尤其是部分二线城市及一线城市辐射范围内的周边城市，今年三季度以来的销售增长很快，如杭州、厦门、南京、温州、惠州、东莞等城市，市场出现过热迹象。目前这些城市重启限购政策，主要是防止楼市过热和房价过快上涨。

　　王锋分析，目前去库存仍是大势所趋，预计今年底到明年初这段时间，全国大多数二线城市的楼市仍然较热，但政策调控也会跟进，因此整体会保持理性平稳。从深圳情况看，去年全国楼市冷的时候，深圳很热;现在全国楼市热起来，深圳却相对平静，主要体现在成交量上，原因有两点：一是深圳去年以来持续旺销，库存快速消化，而供应短时间内没有跟上，今年前7个月的新建商品住宅开工面积、新建商品住宅批售量都出现明显下滑;二是从去年开始，深圳房价一直领跑全国，大幅上涨使很多刚需购房者只能观望。再加上今年出台的“3.25”楼市调控新政，市场进入观察期、调整期。

　　王锋介绍，从三季度成交量来看，一二手房成交量均出现明显下滑，价格则相对稳定，新建商品住宅销售均价在5.6万至6万元/平方米浮动，由此判断，深圳房地产市场已进入量跌价稳的调整阶段。

　　深圳楼市面临三大困挠

　　自去年“领涨”以来，深圳房价问题就一直备受关注。王锋指出了深圳市场存在的几个主要问题，首要的就是高房价，还有土地价格、公共设施、人才安居等问题。

　　王锋认为，深圳房价上涨的主要原因有：城市空间不足导致新增居住用地供应逐年减少;城市竞争力的提升吸引更多人才来深创业，购房需求一直旺盛;新建商品住宅供需关系紧张的局面长期存在等。另外，土地成交价格高，受“高价地”影响，市场普遍看涨楼市;再加上货币政策相对宽松，资金更愿意流向房地产市场领域，将其当作投资保值的渠道。“这些综合性因素共同推涨了深圳房价。”王锋表示。

　　除此之外，深圳房地产市场目前还面临几大矛盾：一是日渐增多的人口和城市空间不足的矛盾;二是公共资源配套不足和产业升级之间的矛盾;三是高房价和人才安居之间的矛盾。

　　五举措破解房地产市场困局

　　深圳房地产市场面临的这些矛盾和问题该如何解决?王锋认为，从政策引导层面，可通过5个方面的措施加以解决和完善。

　　首先，在加快人才住房制度的保障方面，应该通过住房建设计划或规划，加快推进人才住房保障工程的进度。根据前不久市委市政府下发的《关于完善人才住房制度的若干措施》，抓紧落实，加快人才安居房用地供应，加快建设节奏，完善深圳房地产市场供应体系，公平分配住房资源，维护房地产市场的平稳健康发展。

　　其次，要加快特区一体化建设。借助“东进战略”，通过土地资源节约集约利用，加大原特区外的土地供应，加快推进原特区外的住房建设，满足中低收入群体的住房需求，尤其要加快推进深莞惠一体化建设，通过完善轨道交通，打造深圳近郊生活方式，既满足产业用地需求，同时为住房刚性需求提供更多选择。

　　第三，继续加快城市更新的有序开展。

　　第四，加强需求侧管理，抑制投资投机性需求，严厉打击“众筹炒房”等违规行为。防止出现新的“高价地”，打击错误引导市场预期的言论和行为。同时，加强房地产市场的监督和管理，加强商品房预售管理，严打违规改建销售行为及开发商的不规范营销行为，营造良好市场秩序。

　　第五，通过引导房地产企业跨境跨界发展，加快房地产业转型。深圳有很多实力强大的房地产企业，但深圳土地和开发空间有限，往往一个城市更新项目就会吸引几十家企业竞争。因此，应该通过引导这些企业参与医院、学校、养老院、幼儿园等公共配套项目的建设，一方面完善城市公共配套，另一方面引导房地产企业转型升级，并鼓励企业赴东莞、惠州等周边城市开发项目，实现外溢式发展。