城市更新大时代 解码佳兆业旧改市场版图布局

　　在北上广深一线城市的房地产市场，一面是新增土地供应的愈加捉襟见肘，另一面是旧城改造、旧村改造、旧工业区改造等城市更新需求的日渐强烈，大型房企纷纷抓住“城市更新”的机遇来实现规模化扩张。

城市更新迎来黄金时期

　　有“旧改专家”之称的佳兆业在城市更新方面亦继续加大投入力度，从2015年开始，佳兆业提出了立足深圳、深耕珠三角、拓展全国的市场战略，并在北京、上海专门成立分公司，完成北上广深四大一线城市的战略布局。

佳兆业山海城旧改项目二期开工

　　佳兆业城市更新集团相关负责人表示，“2016年佳兆业城市更新的版图进一步扩大，在深圳、广州、珠海的城市更新项目按照计划顺利推进，在南京、武汉等地域性中心城市，佳兆业也正在进行全面地拓展。”

　　分析人士认为，由于一二线城市地价走高、地王频出，仅凭招拍挂市场拿地，房企的生存空间可能被进一步挤压，而佳兆业在土地拓展策略上，更倾向于在城市旧改领域寻求合作机会，从成本的角度考虑，这有利于规避激烈市场竞争带来的高地价风险。

　　另一方面，大多旧改项目的土地位置都比较优越，在毛利率上存在相当大的竞争力，对于佳兆业而言，高附加值的旧改项目一直是拉动其业绩增长的主要动力之一，此番将旧改业务模式复制到华南以外的其他城市，进一步深耕热点城市住宅市场，将为佳兆业带来稳定的市场体量和核心利润增长点。

　　佳兆业在旧改领域具备独特优势

　　参与旧城改造已经成为开发商在大城市做大做强的战略性选择，擅长旧改的房企将在下一波市场角逐中占据先机。

　　深圳是国内旧改运作模式发展最为成熟的城市之一。在深圳，由于旧改存在较长的运作周期，能够成功操作旧改项目的大多是两类企业，一是资金实力雄厚的央企，二是旧改开发经验丰富的民企，在业内被称为“旧改专家”的佳兆业属于后者。

　　“佳兆业是国内最早进军城市更新领域的企业之一，通过现有的400多名专业旧改人才，在该领域已形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务在内的成熟运作模式。” 一位佳兆业内部人士接受记者采访时表示，从1999年开始涉足旧改以来，佳兆业在土地资源稀缺的深圳成功运作了佳兆业中心、佳兆业城市广场、大鹏KPR佳兆业广场等多个大型旧改项目，城市更新业务成为佳兆业最为倚重的发展战略之一。

　　值得注意的是，2008-2013年，佳兆业的年销售额实现跨越式增长，成功问鼎深圳市住宅成交量、成交金额双料冠军，这一过程中旧改可谓功不可没，期内，佳兆业城市广场等大体量旧改项目入市拉动业绩增长，为其贡献不俗销售份额。

　　在17年的旧城改造中，佳兆业集团涉及了几乎所有类型的城市更新项目，改造对象包括旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等，目前，佳兆业已经在深圳、广州、珠海、上海等地拥有40多个旧改项目，其中，佳兆业城市广场、佳兆业金融中心等项目均被列入深圳“十二五”规划的“60个标志性重大建设项目”之中。

　　可以说，佳兆业近些年积攒下的家底，不论放眼深圳，亦或是全国都算得上是非常上乘的。正是这些丰厚优良的旧改资产，为企业后续开发提供了大量优质且成本较低的土地储备，也为佳兆业赢得了金融机构的普遍看好。

　　据了解，2016年各大金融机构先后与佳兆业达成战略合作，为佳兆业项目开发和未来发展提供资金支持。

　　一位金融机构内部人士表示，“佳兆业战略布局合理，所布局城市有着较好的发展空间。我们看好一线城市的发展潜力，尤其是深圳的发展前景，佳兆业在土地政策方面的独特优势和旧改方面的丰富经验，成为双方深度合作的基础。”

　　一个毋庸置疑的事实是，在城市更新率先发力的深圳，佳兆业在旧改领域的成就和能力，在一众竞争对手中已经稳居第一阵营。

　　公共责任优先业主利益至上

　　旧改最需要处理的就是拆迁问题。当多方利益开始博弈，项目推动就会面临困难。在长时间的摸索中，佳兆业对多方的利益权衡，尤其是对业主的利益保障有独到的理解、处理方式。佳兆业方面表示，更愿意通过业主对自身品牌的认可来完成项目推动。

　　即便是在2015年的困难时期，佳兆业仍然坚持“公共责任优先，业主利益至上”的原则。去年，佳兆业旗下22个项目的旧改过渡期补助费用，已于当年度全数支付到村民手中。

　　“虽然2015年集团整体资金偏紧，但企业本着对村民、业主及社会负责的态度，举全集团之力通过债务重组等多个渠道，优先保障了旧改费用的支付。” 佳兆业城市更新集团相关负责人表示，现在看来，佳兆业在之前的困难时期没有失去一个旧改项目，去年仍然按计划正常推进原有的城市更新进度，这一点得到了行业内的一致赞许。

　　在城市发展浪潮中，城市更新涉及到原业主、普通市民、社区、环境、历史人文等各个方面，对于佳兆业而言，首先应该是一个服务者，服务业主诉求，顾全城市整体发展规划以及公共利益，最后才是一个开发者。在解决了底线和角色定位之后，真正对旧改项目进行模式创新，才是佳兆业获得竞争优势，长久立足一线城市的核心关键。

　　经过多年的耕耘，佳兆业的旧改业务开始进入收获期。今年9月，盐田区有史以来最大规模的旧村改造项目佳兆业山海城启动回迁选房，宣告落定。11月24日，佳兆业又马不停蹄启动佳兆业平湖壹号项目一期开工仪式，按照规划这里将投资建成集大型商业中心、高规格办公楼、高端住宅小区为一体的城市综合体。

　　业内人士分析称，未来几年伴随深圳佳兆业·山海城、深圳佳兆业平湖壹号、深圳佳兆业雅俊项目等旧改项目的陆续推向市场，“旧改专家”的企稳回升之路已无悬念。对于趋向于多元化转型的佳兆业而言，旧改依然是其核心竞争力之一。

　　当今的城市处在不断变化之中，城市更新是对城市内容的再一次重构，这也是诸多经营城市更新业务的房企价值所在。佳兆业表示，未来希望在继续发展旧城、旧村改造业务，提升原业主生活环境，改变城市外观面貌的同时，通过城市更新改造将环境提升与产业升级紧密结合，在城市规划、产业发展规划以及经济结构调整、转型升级工作中，带动酒店、文体、旅游等潜力产业的发展空间，实现经济价值和社会价值的双丰收。