中海第一季度土储比官方数字多出131个足球场

　　地下面积纳入土储?

　　“总建筑面积增加，也不排除是算上了地下建筑面积。”一位房地产行业资深人士告诉《国际金融报》记者。

　　如果此分析为真，那么，中海地产为何要将地下面积纳入土地储备?这和香港资本市场通常以土地储备数量对内房股估值的做法有无关系?

　　对此，海通(香港)金融控股有限公司投资咨询部副总裁郭家耀此前公开表示，香港资本市场对内房股的估值，很大程度取决于开发商的土地储备和销售能力，较多可供销售的优质地块会提高开发商的股票估值。

　　“也就是说，将没法通过销售取得收益的地下面积算进土地储备，对房企来说，可通过增加土地储备来提升公司的股价。”上述房企人士如是说。

　　郭家耀表示，香港提供股权抵押借债的银行和债券发行机构，往往是根据股价决定贷款金额，提高估值有利于公司借到更多的钱。

　　他进一步介绍，在港交所上市的内房股将地下面积大量计入土地储备的为少数，而香港本地的开发商中虽有开发地下空间，但多数是因政府限制容积率。

　　根据国家相关规定，地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途，应依法办理有偿使用手续，其地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价(容积率为2.0)的20%收取。

　　也就是说，地下空间的面积和用途，同样要以规划为准，房企不能随意增加和改变土地性质。若将地下空间用于经营，需要补交土地出让金。

　　中海还要拿更多的地

　　土地和资金是判断房地产企业未来的依据。

　　中海地产董事局主席肖肖此前放出豪言，2017年要花1000亿元拿地，且2020年实现4000亿元的销售目标。

　　4月21日，中海地产的控股公司——中国海外发展有限公司披露2017年一季报称，中海第一季度实现营收274.2港元，同比增长约10.92%;盈利78亿港元，同比增长约9.7%。净借贷水平因买地升至13.3%。

　　市场能够直接感受到的是，中海近期在公开市场拿地动作迅猛。

　　“2017年中海预计的土地金是1000亿港元，对应的土地建面是1600万平方米。”日前，肖肖的一番话透露出中海今年欲在土地市场发力，他表示，“除了正常的招拍挂途径，公司还会通过并购、一级开发、棚户区改造等方式获取土地”。

　　2017年1至2月，中海耗资109.3亿元获得土地储备306.6万平方米。

　　另一组数据是：2016年12月至2017年2月，3个月的时间中海耗资近283亿元拿地，这远超中海2016年前11个月210亿元的拿地支出总额。

　　“中海地产业绩追赶是有一定压力的，尤其是恒大、碧桂园等企业的赶超，使得中海在土地市场的扩张方面比较急迫。”上述地产研究机构分析师如是说。