多房企抢滩沙井旧改 双轮驱动下深圳西北门户迎发展新机遇

　　提到沙井，很多人就会想到生蚝。但除了美味的生蚝之外，沙井还被看做是目前深圳旧改的“潜力股”。据了解，沙井目前共有旧改项目约123万平方米，目前已经吸引了万科、华侨城、星河和海岸城等品牌开发商入驻。

　　沙井印象

　　深圳西北门户：传统蚝乡及工业重镇

　　从区位来看，沙井位处深圳西部，南靠福永街道，北与松岗街道相连;沙井西边临近珠江口，相隔茅洲河与东莞长安镇接壤。

　　同时，沙井也处于宝安长达45公里的海岸线上，拥有风光秀丽的海上田园(旅游区)。由于优越的海洋资源，也由此衍生出“千年蚝乡”名片，宝安将以蚝为主题来打造金蚝文化小镇，和中国中冶合作，共同打造“文化+产业+旅游”的特色小镇。

　　另外“产业重镇”也是沙井的另外一张名片。截止至2015年底，沙井拥有两万平方米以上工业园区120多个，工业企业5000多家，亿元以上产值企业191家，十亿以上企业20家，高新技术企业189家。一直以来，沙井作为深圳的产业重镇，工业对辖区经济发展的带动作用显著，沙井的工业产值一直处于领先位置。

　　

　　交通基础薄弱：沙井过往是深圳价格洼地

　　薄弱的交通基础曾是沙井片区发展之殇，在2016年以前，沙井的一二手房均价难以登上“3万”台阶。哪怕从107国道上新沙路驶往沙井人民医院，也起码要开40分钟……而这些，都只是沙井堵车现象中的一个个小缩影。去年7月，滴滴出行曾经发布过一份《2016上半年中国城市交通出行报告》，里面指出，深圳沙井的南环路堪称全市最堵，甚至在全国道路拥堵榜上也位列前三。

　　道路多为早年规划建设，大部分以两车道四车道为主;高快速路建设滞后;片区内断头路和次干道没打通，路口设计不合理……由于交通基础薄弱，历史欠账较多，交通拥堵、秩序混乱，过往一直是掣肘沙井居民出行的一大难题。

　　此外，“公交以干线运行为主，线路过长、重复多，但微循环间直线巴士却严重缺乏。同时，沙井公交分布极不均衡，公交站点覆盖率不足，乘客换乘难。的士投放量也很少，普遍存在议价或拒载的情形。”宝安区政协委员陈润林也一针见血地指出公共交通弊病。

　　距离深圳市区较远，交通上又有很大的瓶颈，导致过往沙井一直是全市的价格洼地。根据深圳中原研究中心统计的数据，在2016年以前，沙井的一二手房均价都被“3万”抛在身后。2015年，沙井二手房均价达26510元/平方米。

　　沙井转变

　　享T4航站楼利好 大空港提升片区价值

　　新时期下，沙井也迎来大空港新城实际落地，和粤港澳大湾区上升为国家战略的双重驱动，加上地铁11号线开通沙井交通大提速更是打通片区楼市任督二脉，有意无意间，沙井翻开了片区集约发展及产业转型升级的新篇章。

　　今年年初，深圳市交通“十三五”规划正式发布。规划中显示，“十三五”期间，深圳将加快推进机场第三跑道、卫星厅、新货站(二期)等工程建设，还将启动T4航站楼建设方案研究，加强机场服务腹地交通联系，进一步完善机场接驳交通设施。

　　此外，大空港经济圈也将成为影响沙井发展的一个重要因素。据房掌柜了解，大空港地区规划范围约95平方公里，未来主要重点发展航空服务业和高端物流业、商务会展业，汇聚创意服务、科技服务和高端制造三大产业集群。该区域现在主要处于基础设施建设阶段，区域内的新国际会展中心已于2016年9月份动工，预计2018年完成一期建设。届时将投资百亿元，将带动周围片区的经济发展，完善交通通道，从而提升周围片区的整体价值，有业内人士认为，这将对机场北周围的松岗、沙井和福永片区经济与楼市有巨大的促进作用。除了片区交通和经济的整体提升，去年9月份，宝安区还确定了“六镇一园”的特色小镇建设总体布局方案，将打造西乡滨海风情小镇、福永凤凰文化小镇、沙井大学小镇、沙井金蚝美食文化小镇、松岗琥珀文化小镇、石岩阿婆髻雕艺文化小镇、新安上合孝德园。另外，就在日前，房掌柜还得知宝安区与招商蛇口签订战略合作框架协议，将重点打造大空港项目、海滨小镇、海上田园项目这三大项目。

　　粤港澳大湾区落定 片区价值提升

　　除了受大空港新城辐射外，在新时期下，沙井还是粤港澳大湾区的核心枢纽带上。今年两会期间，国家层面首次明确提出，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，粤港澳大湾区正式上升为国家战略。

　　此前，深圳西部的发展潜力，已经得到大部分深圳市民的认同，粤港澳大湾区的概念提出，无疑让片区的发展期待值更上一层。

　　沙井所处的粤港澳核心湾区的东岸发展轴上，布局有国家级新区广州南沙新区，近期扩容的东莞滨海湾新区、沙井片区、大空港新城，深圳前海，以及香港。

　　

　　地铁11号线开通 交通升级片区发展迎新机遇

　　去年6月28日，深圳地铁11号线正式开通试运营。这条东起福田中心枢纽、西止深莞边界碧头站的地铁线路，途经福田、南山、宝安三大热门片区，在沙井设有马鞍山、沙井、后亭三个站点。

　　

　　去年之前，很多人觉得沙井很远。但地铁11号线的运行，让沙井与市区的距离缩短许多，这里已经慢慢被纳入城市核心组团。诚然，11号线对于机场以北的福永、桥头、沙井等地的影响，最先显现在楼市中。

　　根据深圳中原研究中心的监测，11号线沿线新盘在地铁开通前几个月已经开始涨价，幅度介于5%-10%之间。而沿线的二手房价早在规划确定落实后就有比较明显的增长。Q房网的一份调查报告显示，2016年6月，沙井站有二手楼盘最高价格已经突破“5”字头，马鞍山站的二手房均价约4 .2万元/平方米。

　　沙井交通的“老大难”问题，早在几年前就引发宝安区政协委员们的关注。今年4月，一份《宝安沙井地区交通专项规划》(征求意见稿)(下称“征求意见稿”)新鲜出炉，对片区的公共交通、道路设施、慢行系统、需求管控等方面都做了详细的规划。在公共交通规划方面，沙井规划利用穗莞深城际线、11号线与18号线相交节点海上田园站与沙井中心站，分别打造对外、对内轨道枢纽双中心。并以新和大道、新沙路、宝安大道为骨架走廊，建立“骨架走廊两侧渗透”的轨道接驳体系，同时将以T O D模式对枢纽周边用地进行开发，打造片区中心。

　　为了加强覆盖空港新城对外放射交通需求走廊，同时加强深圳与东莞之间的交通联系，沙井拟将6、12号线延至空港新城，20号线延至东莞长安新城，与东莞轨道线路对接。为保障公交快速通行路权，利用大于双向6车道的主次干道设置公交专用道，总里程为93公里。

　　

　　在道路设施规划方面，沙井也将建立起内外畅达、级配合理的道路网络系统，破解区域交通瓶颈，改善内部道路循环。

　　距离深圳国际机场仅8公里的沙井，在大空港新城规划横空出世之后，无论是交通还是产业，都迎来新的升级机遇。

　　沙井未来商圈将更成熟

　　商业、市政等各方面配套从整体来看，还是丰富齐全的。文娱配套主要集中在地铁11号线东侧，地铁沙井站附近，包括文化艺术中心、市民广场、青少年宫等。

　　早期商业也更集中于这类市政配套周边，传统百货业的天虹商场、华润万家等环绕其中。近几年随着片区新兴项目崛起，以及消费层级地提高，沙井地铁线西侧开始涌现出一批新型购物中心，如京基百纳空间、天虹购物商场等。

　　

　　这使得沙井片区的商业布局更加平衡，并且形成多个大商圈的趋势。西侧商圈以社区型商业配套为主;东侧商圈以沙井赛格市场、深圳书城宝安城等专业级市场为代表。

　　而未来，随着片区内的几个大型城市更新的落成，沙井东南部又将崛起新的商圈，届时以海岸城、万科项目为代表，或将辐射深圳西北部的更高层级商业业态涌现，片区的配套层级也会更加成熟丰富。

　　沙井新房市场异军突起 片区楼市未来可期

　　受益于地铁11号线，沙井与市中心区的时空距离大大拉近，加之相对低洼的房价水平，使得沙井片区成为深圳人新的置业战场。从现在的交通环境来看，地铁11号线贯穿于沙井整个片区，未来区域内还有其他交通网络的改善，使得沙井与市区的距离大大缩短。现在从市区到沙井的购房者，更看重的是片区的发展前景。

　　因此，深圳整体市场不咸不淡之下，今年的沙井却抓获了不少置业者的关注，类似于前两年的观澜和光明，新房市场异军突起。

　　沙井年初至今已有西荟城4期、星河荣御公寓、华侨城四海云亭等项目相继入市，部分产品的开盘价格以低于市场预期面向置业者，带动新房成交量上扬。在售新房的市场整体均价在3.8-4.3万/平方米之间。相对于光明、观澜、龙岗等片区新盘，这个价位具备较大的竞争力。

　　未来沙井楼市的发展与深圳一些核心区域过往的发展相类似，当交通逐渐改善，缩短与主要商务区的距离之后，片区的房价也会很快赶上。