巴曙松：未来房市看租赁 房价走势要盯着“3+6核心城市”

讲座现场人气爆棚，不少观众席地而坐。

巴曙松

　　一位教授一脸冷峻、严肃地置身于一张张由数字表格组成的PPT前，2个小时的演讲全部由这些冰冷的数字组成，现场却异常活跃，不时爆出阵阵愉悦的笑声和掌声。

　　巴曙松，擅长在专业、新鲜的房产数字之间，用他的冷幽默组成一条珠线，把观众最想知道的那些诸如“大城市圈时代的购房需求”“房产增量与存量”“二手房时代”“一线城市、二三线城市的房产走向”这些“珍珠”串联起来，送到听众席上。

　　9号下午的市民文化大讲堂现场，巴曙松制造了一场“爆棚”的讲座。

　　住房交易迎来存量时代

　　有一个评估指标，叫家庭套数比，或户均套数比，就是城镇家庭个数和整个城镇住房的套数比。巴曙松认为，2010年这个比例基本达到1∶1，供给已经基本达成平衡，这意味着在城镇的人群总体性的住房短缺问题基本得到解决。新房供需平衡，“增量时代”正在远去。与此同时，房地产市场还在出现一个非常典型的新特点，就是二手房的流动性在上升。

　　2016年，中国二手房的交易额超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%。从这个关键指标来看，中国房地产市场正在告别增量、迎来存量时代。巴曙松说，一个以增量为主导的房地产市场，和一个以存量为主导的房地产市场，价格趋势会呈现很多新的特点。2016年，北京、上海的二手房交易额占比已经高达74%和72%，二手交易量已经平均达到了新房的三倍。除了北京、上海、苏州、南京，甚至包括天津、厦门这些地方都开始接近这个指标，甚至东莞也是这样。

　　原来银行开发商做开发贷，进入存量房时代之后，银行怎么做金融服务?什么环节进行贷款?什么环节去进行配套服务?这带来一个价值链的转变。所以从二手房的流通、租赁、装修、维护、搬家、保洁，一系列的落地化的金融服务会逐步地成为未来新的增长点。

　　“3+6核心城市格局”

　　中国的城镇化开始进入了一个大城市圈、大都市群的发展阶段，购房需求进一步向城市圈集聚。巴曙松认为的“3+6核心城市格局“，就是未来一段时间城市群的一个主要格局。“3”就是三个主力城市圈：环北京城市圈、环上海城市圈、环深圳城市圈，加上6个主要城市：南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都。

　　巴曙松说，从宏观层面看，“3+6城市格局”占全国人口约五分之一，创造的GDP占比达到36.8%，从房地产层面来看，房地产交易规模接近全国的60%，二手房的成交金额占比达73.5%。从不同的角度，它们在房地产市场、在城镇化未来的发展趋势里都占据着重要的地位。所以要分析房地产市场的走势，就盯着这三个城市群加六个城市的走势。

　　紧缩时代带来下行压力

　　巴曙松将中国的城市分为一线城市、强二线城市、弱二线城市、三四线城市。他认为，一线城市在政策和市场的制约下，目前缺乏大幅上升的基础，总体上从金融角度来看，紧缩时代带来了下行的压力。他拿出截止到今年8月24日的数据：共有53个城市出台调控政策，有125条限购，166条限贷，有15个城市认房又认贷，共有32个城市、1个省(海南)实行“限售”，“317调控”以来北京出台了约23项调控政策，部分城市首套首付高达60%，部分城市首套房利率上浮30%。上浮20%的有浦发银行，上浮10%的有中信和民生，执行基准利率的有16家，执行9.5折的有2家，二套房贷利率上浮20%的有18家，上浮10%的有3家。

　　津冀成交量呈断崖式下滑

　　巴曙松说，在二三线城市，不同地方分化非常显著，最典型的是天津、河北，在高压的政策下，成交量出现断崖式的下滑。但是其他几个地区还比较平稳，像沈阳、烟台、合肥，调控前后差不多。巴曙松说，弱二线城市政策环境相对比较宽松，迎来了价格弱势中的一轮小幅上升，像济南、重庆、长沙、烟台、青岛等。强二线城市，就是比较活跃的二线城市，个别地方提前回暖，如成都价格开始有明显的回升，其他的基本上价格差距变动都不大。

　　三四线城市的销售在全国的占比，库存显著降低，但从目前趋势看，中长期乏力。2017年以来，三四线城市的销售开始发力，上升了大约5个百分点，对去库存起到了积极的作用。从开发投资来看，巴曙松的观点是：如果考虑到人口老龄化和城镇化趋势，房地产开发投资的增速回落应该是一个大趋势。

　　上行缺乏支撑动力

　　目前新房市场重点城市都处在“限价”的特殊环境中，“限价”一定程度上导致了供应量的下滑、价格一定程度的非市场化。巴曙松分析说，从成交量来看，一线和重点二线城市由于新房限价，供应量的减少可能带来市场成交量水平相对较低，但是项目的去化率状况良好。从成交价上看，因为新房的价格相对非“市场化”加上限价环境，预计后期价格小幅波动，部分不规范市场因为“限价”可能产生其他费用。

　　量价快速上行的三四线城市缺乏基本面支撑，中长期市场可能面临深度回调。

　　从二手房市场看，巴曙松认为政策基调预计保持平稳，下半年的二手房市场成交量价将在低位保持稳定。2017年下半年以来，限购限贷的行政调控并未放松，且下半年信贷环境仍将延续“紧”的特征，这使得市场的上行缺乏支撑和动力，房市应是趋向稳定。

　　未来十年租赁增长空间大

　　巴曙松说，这次调控不同于以往的“一锤子”政策，本轮调控全面且持久，政策方向由前期抑制需求转向增加供给及发展租赁。他进一步分析：租赁在发达国家的居住结构中占有重要地位，美、日、英三国的租赁家庭占比普遍在35%左右，而中国租赁人群占比仅21%。在国际主要大都市中租赁人群占比较高，中国当前一线城市的租赁人口尚未超过40%，未来租赁人群占比会继续提高。

　　租房产业链能拉动GDP增长，增加就业岗位，以美国为例，通过新建公寓、存量的运营，租户本身在租房子的时候的消费，这几个方面成为替代原来的盖新房子、新增投资，越来越成为经济发展的另外一个增长的动力。租赁面向的是相对刚性的居住需求，所以未来十年，租赁可望成为中国房地产市场增长空间最大的一个市场。

　　大家简介

　　巴曙松

　　中国银行业协会首席经济学家，国家“十三五”发展规划专家委员会委员，享受国务院特殊津贴专家，教授，博士生导师。

　　兼任香港交易所首席中国经济学家、香港特别行政区政府经济发展委员会委员、中国宏观经济学会副秘书长、商务部经贸政策咨询委员会委员等。

　　荣获“全球青年领袖奖”。主要著作：《巴塞尔新资本协议研究》《金融危机中的巴塞尔新资本协议：挑战与改进》《巴塞尔资本协议III研究》《中国资产管理行业发展报告》年度报告等。