新一轮楼市“限售潮”来袭 金九银十恐成泡影

　　九月底十月初，历来是楼市政策出台的高发期。

　　很多人正担心国庆八天长假会不会因哪天深夜出台政策而打破平静。

　　9月22日深夜-23日上午，重庆、南昌、石家庄、南宁、长沙、贵阳接连发布楼市调控新政，不用于惯常的限购、限贷举措，几个城市无疑例外使出杀手锏——限售。

　　这几个城市政策核心集中以下几点：

　　重庆：取得不动产权证满2年后才能上市交易

　　南昌：《商品房买卖合同》签订日起，“三限房”5年内不得转让

　　石家庄：新购住房及二手房5年内不得上市交易

　　南宁：须取得不动产权证书满2年后方可转让

　　长沙：取得不动产权属证书3年后才能再次出售

　　贵阳：购买新建商品住房3年内不可转让

　　政策措辞有些不同，意思很明显，新购住宅2-5年内不得转让出售。

　　限售很早就成为楼市调控的一大“狠招”。

　　在今年年初第一波调控中，厦门3月24日率先在国内祭出“限售令”，成国内首个出台“限售”政策的城市，新购住房需取得产权证后满2年才可以上市交易。

　　据不完全统计，包括重庆、南昌、南宁、长沙在内，有40多个城市先后实行“限售”政策，新房需取得产权证后，必须持有2-10年才可以出售。

　　“限售”城市阵营继续扩围，对于抑制炒房，落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策起到重要作用。

　　根据中国指数研究院数据，8月全国4个一线城市房价环比全面停涨，15个热点城市房价也涨不动。在多管齐下的楼市政策高压作用之下，稳房价已经取得了初步成效。

　　从近两天市场表现来看，9月底一轮以“限售”为核心的新的调控潮已经来袭，作为一直以来备受关注的热点楼市深圳是否会跟进政策，成了很多人非常关注的问题。

　　目前，深圳虽未出台限售政策，但在22日下午，深圳6家银行集体上浮首套房房贷利率10%，农业银行更是上调15%。

　　今年下半年，深圳首套房房贷利率折扣不断收窄，继而调至基准水平，进入9月后，更是在基准水平不断上浮，从5%上浮到10%。深圳并非国内首个将首套房房利率上调10%的城市，但却是四大一线城市之中的第一个。

　　很多尚未购房的刚需表示很绝望，“房价已经望尘莫及了，利率还这么高，谁还买得起呢”。

　　对这轮“限售”楼市调控，深圳楼市四位资深观察人士发表了自己的看法。

　　深圳市房地产经纪行业协会研究总监徐枫：

　　深圳新房房价连续11个月下行，成交量连续低位，出台更严厉的限购政策的动力和背景不存在。

　　几个城市跟进限购政策，特别是在金九银十之际，是有政治意味的。显然是向市场继续释放利空预期。

　　这个我们2015年底已经预计到，去楼市资产泡沫开始了。

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣：

　　1、首房首贷刚需购房者是此轮楼市大调控背景下的直接受害者;

　　2、对首房首贷刚需的抛弃意味着楼市调控不再止于上届政府“国N条”文件游戏，而全国各地联动调控意味着背后推手——中央层面的统一布局，又结合国家大力发展人才房、保障房、租赁房，尝试租购同权、共有产权，可以确定房地产的支柱产业地位开始动摇;

　　3、“限购”、“限售”、“限资金”(严禁消费贷、经营贷流入房地产)的直接后果是交易量的持续走低，商品房自由流通受限，短炒投资已出局，长期持有变常态;

　　4、部分调控存在破解之道。比如网传的家庭两套房限售五年，三套房限售八年，完全可以通过离婚拆分家庭出售的方式破解，又比未到“限售”期限的可以通过签订预约买卖合同的方式进行转让(当然存在一定的违约风险);

　　5、高压之下，一线城市房价未必大降!一方面，一线城市市场需求巨大，房价抗跌性强;二方面，房价难跌乃至长期看涨预期不变，需求方还在伺机入市，持有者也没有大规模抛售;三方面，就深圳来说，经过2016年3月、10月调控至今，投机客早已出局，目前持有房屋的大都是刚需、有钱人及实力雄厚不急于出手、不会断供的投资者，都有房价不会大跌长期持有心理预期和准备，过往调控投资客抛售引发房价下跌的情况不会再出现;

　　6、就深圳国庆期间是否会跟进出台加码政策，笔者认为，虽然概率小，但楼市国策不可期，凡事皆有可能(连多年来一直支持的刚需都不再顾及，还有啥不可能的?)!

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：

　　这次调控是去年十月大规模调控的继续，楼市热凸显中国经济转型的迫切需要，土地招拍挂的出让模式已经对中国经济造成了一种巨大压力，资产价格上涨，90%进入到了房地产，造成金融极大不稳定。

　　去年这一轮调控完全不同以往的模式，所以我觉得这些城市也不过是这一轮调控的延续。如果你要动，我就调控。

　　去年调控出台后，深圳房价遏制住了，没有大规模上涨，从目前看没有追加政策的迹象，市场没有反转，没有供不应求。

　　朱罗纪创始人朱文策：

　　深圳没有必要出限售政策，目前政策已经让投资客不可能在短期内出手，政策从方方面面把炒房短期获利的可能性堵住了。

　　深圳二手房交易量占主流，新房交易量实际上很少，针对新房出台限售政策，所起的作用，从长期看未必有想象的那么重大。如果要限售二手房，要注意反作用，这影响到二手房的流动性。

　　从实际的情况看，深圳没必要，也不会出政策。

　　深圳房贷利率上浮，严查消费贷，至少要等信贷政策摸底清后才会有下一步的动作。

（后两位业内专家观点系公开资料整理，有删减。）

　　各城新政详细内容：

　　重庆

　　据重庆市国土房管局发布的《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》要求，从9月23日起，凡在重庆主城区范围内(渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区)新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满2年后才能上市交易。

　　新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

　　南昌

　　据南昌市人民政府办公厅发布的《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》，南昌实行“限房价、竞地价”政策，对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目，在商品住宅销售及转让过程中，实行限房价、限对象、限转让(简称“三限房”)等政策。

　　“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”，须在继承人与被继承人取得“三限房”时间累计满5年后方可转让。

　　除上述“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外，自9月23日起，在全市(含南昌县、进贤县、安义县、新建区)范围内，所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准)，须取得不动产权证满2年后方可转让。

　　南宁

　　据南宁市房管局发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，自9月22日起：进一步加强限制现房转让管理。企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的，须取得不动产权证书满2年后方可转让。

　　严格商品房销售管理。房地产开发企业取得预售许可，对外销售商品房时，在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前，不得收取购房人任何费用。违反上述规定的，责令限期整改，并暂停办理该项目商品房买卖合同网签。

　　通知自印发之日起执行,有效期5年。

　　长沙

　　根据长沙市住建委发布的《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，9月23日起：在长沙市购买的商品房(含二手房)，取得不动产权属证书3年后才能再次出售。长沙市个人家庭户和集体户个人，限购一套。长沙市户籍(家庭为单位)有一套房的，需要在取得首套房不动产权证后3年以上才能买第二套房。外来户限购一套，需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。

　　西安

　　和其它城市发布限售措施不同，西安着眼于通过商品房价格申报控制房价。

　　据西安市物价局发布的《关于商品住房价格申报有关问题的通知 》要求，自9月25日起，商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

　　城六区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内的新建商品住房(含已领取预售许可证但尚未售出的商品住房)均列入商品住房价格申报范围。经济适用住房、限价商品房价格管理仍按现行政策执行，不列入申报范围。

　　商品住房价格实行价格公示制度，对符合价格申报要求的商品住房“一套一标”销售价格在西安市物价局官网上进行公示。商品住房价格实行明码标价制度。

　　贵阳

　　据贵阳市人民政府办公室印发的《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施(试行)的通知》，自9月22日起，加强商品房销售管理，严厉打击违规销售、捂盘不售、虚假销售、哄抬价格等问题;加强住宅用地供应统筹管理，销售周期在36个月以上的区(县、市)要停止供应土地;36-18个月的，要减少供地;18-12个月的，维持正常供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加供地，并加快供地节奏;加强住房公积金政策管理，将第二次住房公积金贷款的首付比例由20%调整为30%;职工家庭累计有过两次或两次以上住房贷款记录的，认定为三套或以上住房贷款，停止办理住房公积金贷款;住房公积金贷款的房屋套数认定标准以职工家庭(本人及配偶)的住房贷款记录为准;即日起购买新建商品住房3年内限制转让。自2017年9月23日零时起，凡在我市购买的新建商品住房，3年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

　　石家庄

据石家庄市人民政府《关于加强房地产市场调控的补充意见》，自9月23日起，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房(含新建商品住房和二手房);自发文之日起新购的住房(含新建商品住房和二手房)五年内不得上市交易;对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

　　本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房(含新建商品住房和二手房)的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。