十大经济学家预测楼市：2010年房价是涨还是跌？

　　在2010南京地产年会上，有一场重头戏吸引了众多业内人士的关注，那就是“经济学家中国房地产业论坛”。来自全国的十位顶尖经济学家，围绕“后金融危机时代，中国房地产业稳定健康发展之策”的主题，对即将到来的2011年的楼市发展趋势进行了预测。这些极具先见之明的见解和观点，使在场观众特别是开发企业代表深受启发。为了让更多人能够分享到本次活动中的精彩之处，本期《扬子楼市》特别选取了论坛中经济学家们关于2011年楼市走势的预测部分予以刊登，以飨读者。

　　关于楼市调控

　　调控一定会见效才罢手

　　中央党校校务委员、组织部长　赵长茂

　　据统计09年之前房地产的增加值已占我国国民生产总值6%，房地产投资占到整个投资的20.11%，大城市都在50%以上，如北京去年固定资产投资当中房地产投资占到56.1%等等，这些都说明经济跟房地产的相关度很高。明年个人认为经济有下行趋势、整个宏观经济政策趋紧等必然会影响到房地产的走势。

　　而土地管理政策方面也是要收紧。最近在土地管理上，政府会更加强硬，同时社会舆论是趋紧的。4月17日新“国十条”出来以后，大家认为这是前所未有的紧缩，但只是涨幅的回落，价格还是涨的，对于中央政府来说，一定要见效才能罢手，所以明年整个房地产市场发展环境是趋紧的。

　　政策还会进一步加码

　　浙江大学房地产研究中心主任　贾生华

　　关于中长期的房地产走势，未来十年我们的房地产业仍然具有巨大的发展空间。过去10年是成长的十年，未来10年是成熟的十年。成长的十年开发商日子很好过，政策也很宽松，成熟的十年是大家受煎熬的十年，特别是开发商投资者，房地产业的转型升级首当其冲。

　　而对于明年的楼市，个人觉得政策会继续加码，市场会保持稳定，价格会涨幅回落，这是总的情况，当然不排除全国不同地区不同项目会有差别。房地产本身价格前几年过快上涨，也积累了很大的矛盾，这也是我们必须重视的。我们不能仅仅站在行业的角度，更要对行业生态进行考虑。现在房地产负担了整个国家的许多矛盾和焦点，如中央和地方的关系、城市和乡村的关系、富人和穷人的关系、买得起的和买不起的购房者关系等等，在这种情况下，政府调控必须延续下去。

　　关于市场环境

　　稳健的货币政策影响资金环境

　　浙江大学社会科学学部主任、中华外国经济学研究会副会长　史晋川

　　首先我想对房地产市场的中长期趋势来说，各种可能都是有的；对于明年的情况，我个人认为有几点需要注意。

　　第一，到目前为止，整个世界经济还在震荡中缓慢复苏，欧洲债务危机还在不断出现。所以从这个角度来看，尽管明年又是“十二五”开局之年，可能是新一轮增长期，但开始是否能稳健？我个人觉得还是要心存警惕。同时，从比较积极向常规回归，一定程度上会有紧的因素在里面。财政积极、货币稳健时，面对积极的财政政策，民企可能得到的好处并不会太多，特别是稳健的货币政策，可能会对民企资金环境有一定影响。

　　第二，房地产市场是否从成长走向成熟，有一个非常重要的标准，就是关键性资源的配置。因此，未来要看地方政府对土地资源的配置方式，特别是中央政府对地方政府土地资源配置的影响到底多大。据我所知，今年杭州土地供应量完成了全年要求的50%左右。国家如果还不加大对地方政府土地资源配置的控制力度，房地产市场涨不涨？还是会涨。

　　明年4月以后资金问题更严重

　　中国社会科学院金融研究所所长 王国刚

　　明年信贷规模贷款增长率大致不会超过15%。今年以来各方面已经陆陆续续采取了措施，这种措施下来，如果继续严格，明年会有相当一部分开发商会遇到资金紧缺，我们估计这种情况会在明年4月份以后大大加重，所以从这个角度来说，开发商要有所准备的话，恐怕现在就得考虑：未来要吃饭的米在哪儿，得把这个事考虑清楚。大家知道9月底出来第二轮新政，很多地方量价齐升，如果势头继续走，说不定第三轮调控还会来，甚至第四轮还会来。

　　目前这样一个住宅价格，其未来走势受三个不同层面影响，一个福利性，一个市场性，一个政治性，究竟这样的过程中，哪个更重要？可能确定的是，在未来某个时候，采取某些非市场手段也是必须的。另外，关于保障房问题，确确实实要引起各方高度关注。2007年到现在，每年商品住宅按套数算，大致300-400万套。2011年要推出1000万套保障房，那你就能明白市场会发生多大变化。

　　关于房价走势

　　明年涨跌取决于三大金融因素

　　上海财经大学副校长　王洪卫

　　对于明年楼市走势，三个因素不能忽略。

　　首先，银行计划经济对房地产业影响很大，第一个因素是贷款指标控制。2009年贷款指标原来是5万亿，最后放了9.6万亿，所以房价飙涨。2011年如果采取稳健的货币政策，贷款指标控制在7.5万亿，那开发商就会难过了。第二个影响大的就是限贷，金融政策上第三套房子不给贷，这个影响很大。另外，还有一个市场经济的指标影响很大，就是利率涨不涨。利率涨不涨对开发商没有多大关系，但与购房者关系很大。所以明年到底涨还是跌，还得看金融方面两个计划指标、一个市场指标怎么样，才能回答。

　　我们国家过去涨了十几年，长远来看，我判断未来还会有涨的趋势，这有四大因素：一、土地垄断；二、城市化供需不平衡；三、流动性丰富；四、税收在土地开发领域，没有在流通领域。前面三个中，土地垄断地方政府和中央政府会博弈；供需不平衡，短期也改变不了。流动性过多，也是世界经济环境和中国现状所决定。所以我们只能动第四块，把财政收入从土地开发转到流通领域。

　　价格至少会有小幅上涨

　　南京大学不动产研究中心主任 高波

　　无论从房地产对经济增长的贡献、住房消费在整个消费上面的比重、还是房地产的增加值在GDP中占的比重、对其他产业的带动效应、亦或城市化水平等方面来看，个人觉得未来十年还是房地产发展的黄金十年。

　　关于2011年的房价走势，考虑到CPI继续高位、人民币升值等综合因素，如果不开征房产税，个人认为至少会是小幅上涨。而房产税最主要功能不是劫富济贫，主要由中产阶级承担，影响消费，在15-20年内还是没有必要开征。另外一个问题就是现在房产大量空置，反而有必要对空置房进行征税。今年前面11个月，房地产销售达到8.2亿平方米，80%的需求仍要通过商品房解决，房产市场还是有很大的上行空间。

　　关于发展前景

　　江苏地产业还有较大发展空间

　　江苏省社会科学院院长　刘志彪

　　江苏是中国经济的排头兵，在江苏省委省政府的领导下，增长的速度很快，我们规划在“十二五”期间，经济增长速度要高于全国大概1-2个点左右，江苏这种增长是留有余地的，而且是可行的。从房地产这个行业来说，江苏这个市场还是很兴旺的，并没有受到宏观调控的影响。

　　从未来房地产走势来看，就江苏来说，房地产市场仍有很大的健康发展的余地。因为虽然江苏经济在全国比较发达，但城市化水平比较低，只有50%。江苏服务业水平更低，就业人员占GDP总量的50%左右，这跟发达国家经济服务业75%、80%的水平相比，我们还有30个点可以发展。较快的经济发展速度以及较低的城市化水平，决定着房地产业在江苏经济中会有很大的发展空间。

　　需要三个“轮子”一起转起来

　　中国社会科学院学部委员 刘树成

　　从中国经济的周期波动这个角度来看，中国经济国内生产总值的增长，在2007年达到了一个高峰14.2%之后，正要准备做调整时，和美国次贷危机所引发的国际金融危机重合在一起，使得2008年我们的经济增长速度一下子跌到了9.6%，2009年继续下跌到9.1%。今年，到现在大体上可以达到10%左右，也就是说进入了新的一轮周期的开端。这样也为2011年的经济增长，包括房地产业作为支柱产业的发展，打下了很好的基础，可以说进入了新一轮增长阶段。

　　下一阶段中，房地产市场发展需要三个“轮子”，即商品市场、租赁市场和政府保障市场。房企想在哪个轮子上发展？如果想在多种层次上运作，那么房地产企业的前景是非常广阔的。如果你死盯着一个狭窄的市场，可能会走进“死胡同”。

　　房地产业将逐步转型

　　美国南加州大学经济学系终身教授　谭国富

　　世界其它国家的房地产发展历史对我们很有借鉴意义。以美国为例，房地产发展初期主要是以房地产开发为主，带动了经济相关联的其他产业，对国民经济起到了很大的作用；后期主要是一个转型阶段，房地产开发作为二级产业，慢慢转移到一种现代性服务产业上，其中包含的内容比如说金融、中介服务、租赁等等各个方面，都是比较完善的，而这些相关的服务总量可能相对于房地产开发来说，实际上至少可以有20%的增值，如信托投资起到了融资投资的桥梁、租赁的比重很大等等。

　　总的来说，美国房地产业发展到现在，有很多相关联的服务，起到了细化的作用。在这种情况下，中国房地产的发展至少在前几年是以开发为主的，以后还是会有很大的发展空间的。

　　未来两个房地产市场将并存

　　华东理工大学商学院院长　吴柏均

　　未来十年政府如果真正实施保障房的措施，把财政收入当中非常大的比例放在这一部分中，那会形成两个房地产市场并存的格局，一个是商品房私有交易市场，一个是政府廉租房市场，而价格对于开发商来说会影响很大，建议其开发不同类型的产品。目前在北京、上海、重庆等很多城市政府已经把它作为未来房产开发的大头对待，如果全面推广，两个市场的格局将真正形成。

　　另外对于房产税，个人觉得目前做这个事完全不应该，也不合理。因为房产税作为税来说，它是一个资源配置的手段和财富再分配的手段，目前为止调控方面效果不大，而且一定时间后它还会自然转嫁到市场价格中，不会达到好的目的。同时这种税叫的时间已经太长了，大家对它的预期太大，这也是不合适的。