2018年7月5日，深圳中原董事总经理郑叔伦接受房掌柜独家专访，在一个多小时的时间里，他为我们讲述了从业二十多年的经历、对深圳楼市观察与思考以及对中原“变与不变”的理解。
“如果人生可以再选一次，我还会选房地产，还会选中原。”
一身挺拔的黑色西装、浅紫色衬衣，脸上总带着微笑，看起来亲切又精神。聊到尽兴处，双手还会不由自主地用丰富的语言表达内心的喜悦。
出生成长在香港，长期在深圳工作，郑叔伦一口流利的普通话，若是不细听，轻微的港腔不大听得出来。
谈入行故事
两进中原，这个行业很好玩
1993年，离亚洲金融危机爆发还有四年，大学数学系毕业的郑叔伦和同学四处求职，那时香港找工作很艰辛，他投了很多简历，面试了很多工作，碰过很多壁。
“毕业太久找不到工作，心里很有压力，中原是第一个发任请聘书(offer )的，所以就毫不犹豫去了。”郑叔伦说。
因为这次机缘巧合，郑叔伦的人生第一次和中原发生交集。这一年，中原15岁，在掌舵人施永青的打理下，已经是一家羽翼丰满的公司了。
第一天去公司报到，上午参加完简短的培训，下午就被安排去项目接待客户，没做好准备，心里没底，他很忐忑。
后来他恍然大悟，原来这就是中原的文化——重实战、重实践。
“很多事情，你不去尝试，是不会做好的。我跟你说怎么做好销售，你听一堂课十堂课，但是你没有去接待一个客户，都是没有用的。”郑叔伦说。
1992年改革开放后，中原的业务开始走向大陆，虽然离深圳近，但直到1997年，才跟随香港房企东海地产来到深圳。
进中原不到一年，郑叔伦跟随领导去东莞常平一个占地1800亩的项目隐贤山庄主导策划工作，领导是主策，他是助理。三个月后领导离开，重任一下落在郑叔伦的肩上。
对于一个非科班出身、资历尚浅的年轻人来说，这既是挑战，更是机遇。
最终，隐贤山庄取得了成功，它成了东莞集旅游、度假、休闲一体的大型旅游景区，原国家主席杨尚昆先生还为项目亲笔题名。
隐贤山庄的经历也让郑叔伦更加的自信。在以后的二十多年中，他操盘的项目超过了100个。
郑叔伦回忆，“开盘前一天睡不着，像十月怀胎一样，做那么多准备，到底怎么样，心理没底，既紧张又兴奋。开盘当天看到第一个客户，后面陆续又有客户，最后卖得很火爆，心里很喜悦，做地产的最大的满足感，就是希望卖个满盘红嘛。”
在一个行业待久了，很多人会想跳出去看看外面的世界。
1995年，射手座好挑战的郑叔伦离开中原，打算去外面闯闯，心想肯定有更好的。
出去3年，换了五六家公司，试过一些行业，甚至还卖过飞机，每一家都没待过半年，后来他发现自己的真爱是地产。
“做了几个月没什么意思，换一家，又没啥意思，再换一家。每天说的话都一样，接待的客户也差不多，不停地重复。”他笑着说，“房地产不一样，每个项目不一样，每个客户不一样，每一天都不一样，对我来说是个很新奇的东西。”
1998年，郑叔伦再次回到中原。这一年，中原在深圳的业务正起步。
在中原，几进几出的人很多，七进七出也不奇怪。
“中原就是这样，你要走，不留你，可你再回来，中原也会更欢迎你。施老板很尊重人才，觉得每个人都是公司的老板，公司有千千万万个老板。我既然是老板了，肯定好过去别的公司打工。”郑叔伦说。
这次回来，他更坚定了。
“我很爱这个行业，也很爱这个工作。98年回来就被调到深圳，一直做了二十年，从来没有走过，也不打算走了，除非有一天老了，跑不动了，要退休了，要不然我也不会离开。”
郑叔伦聊到一个细节，他听同事讲，有个楼盘卖完最后一套，同事们都哭起来了，“我们最大的成就感就是把楼盘卖空了，这种满足感很喜悦。”
年初，采访过中原工商铺Star黄猛，他聊到Alan(很多同事喜欢亲切地称他Alan)时，无比尊敬仰慕，希望自己也能像Alan一样牛逼。
这种牛逼正是源自他的一丝不苟和自我push，他给自己的要求是，每个方案每个点子必须不同。“其实我们可以出一样的方案，给不同的开发商给不同的项目，但这样浪费了项目天生的条件，也浪费了怎么去做好营销的资源，更浪费了发展商的信任。” 郑叔伦告诉房掌柜，“天道酬勤，只要你坚定自己的目标，很用心地去做好一件事情，做好的机会还是比较大的。我们做过很多的项目，成功的很多，但是也有失败的，失败不重要，重要的是从失败当中吸收教训，失败是为了下一次跳得更高而准备。”
郑叔伦在中原几乎是顺风顺水，不过也有小遗憾。
前几年，中原提出“大深圳”战略，以深圳中原为原点，去外地发展分行，当时他是主要负责人之一。
几年时间，中原在昆明、长沙、福州、惠州、佛山、南昌等地开了13家分公司，2012年晋升，他被调回深圳，心有不舍。
“分公司像是自己的小孩，从无到有一手建立起来，很不容易。回来后有次专程去昆明公司开年会，临走与同事道别，心中感慨万千，泪水快要流出来了。看不到他们做到很成功我就离开了，这是我的一个遗憾。”郑叔伦说。
谈深圳楼市十年
涨的时候多，跌的时候少
回忆过去十年深圳楼市的起起伏伏，郑叔伦用了四个字来形容——“惊心动魄”。
“以前大家迷信房价一定会涨，2008年第一次跌，大家都很迷茫，有些人选择抛，也有些人选择借款(买)，发展商想尽促销手段。现在你回头看，当时有很多想不到的优惠折扣。成交很低，很多中介公司裁员，关门。”当年发生的一幕幕，郑叔伦至今仍记忆犹新。
郑叔伦未曾想到，市场会恢复得这么快，跌了一年左右后，市场开始呈现好转。
郑叔伦把房价比作一个充满气的气球，市场动力、经济发展，推着气球往上升，但调控有点像人为的手，把气球往下压，一旦政策放开松手，气球就报复式地上升。
于是就有了2015年，深圳房价一年上涨将近60%，“月光盘”一天一个价也不奇怪。2016年10月4日，深圳出台“深八条”政策，此后21个月里，新房房价环比不再增长，每个月跌几块、几十块。
这轮调控一直持续到今天，以后还会持续，期间出了很多“补丁”政策。这些政策有个共同的目的——控制房价上涨。
“我们近期做了一个调查，十年间深圳房价升了4倍，当时1万多，现在5万多。深圳房价虽有跌的时候，但总体看，升的时间长，跌的时间短;升的幅度多，跌的幅度小。最后形成了这十年， 400%的增长。”郑叔伦说。
聊到“每调(控)每涨”，郑叔伦认为，影响房价的因素非常多，经济的、人口的、供应的、需求的、金融的、政策的等等，没有一个政策能解决所有问题，有些手段只能解决某些问题，一个点解决几个面是不现实的。
郑叔伦以最近热议的“限价政策”举例，限价后，一二手(房价)倒挂严重，一手便宜了，二手价高了，大家觉得买一手就赚了，更想买一手，那怎么办呢，摇号。
以往房产投资属性太大了，很多客户买了好几套房，只住一套，其他的空置，有些人有十几套房，一个星期都住不下来。现在的方向是“房住不炒”，回归居住是比较合理的，但你说房子完全没有投资属性也不现实。长远来看，应该把两个属性分开，把两个市场分开，买得起的人进入商品房市场，买不起的人由政府去解决。
调控政策频出，一手房数据受政策影响大。郑叔伦建议如果客户要了解房价真实走势，可以参考二手房走势，中原指数反映，目前一手房虽然在下跌，但二手房还是轻微往上升，幅度比较小。
谈到未来三五年房价走势，郑叔伦说，“很难预测政策的事情，‘房住不炒’已经成为国策，调控政策肯定是坚定不移的，以往政策不太持续，这届政府对政策的延续性是比较强的。”
他认为，调控短时间内不会消除，房产投资属性正在减弱。不要抱短期买进一年内卖出赚中间差价，这个不太现实。“如果真有自住需要可以买，长期持有投资也可以买，政府也鼓励长租，买套房长期租给别人。买房要根据收入来，要供得起，如果有压力可以先租。如果只是解决居住问题，可以不从商品房入手，考虑保障住房，政府在加大土地保障住房供应。”
郑叔伦提醒，“期待深圳房价大幅下跌，跌到买得起也是不可能的。房价与当地经济发展息息相关，未来下跌很困难，不过升值幅度会比较小。”
谈中原的变与不变
四十年前专注卖楼，四十年后还卖楼
“过去十年深圳中原一直引领行业，比较惨的时候，很多公司都在亏损，但深圳中原还可以盈利，挺值得骄傲的。”郑叔伦说，“不敢说自己很厉害，但我们始终抱着一颗平常心、谦卑心，我们也还有很多改善的空间。”
过去十年，跟中原以往经历的不一样，每一年都有特别的事件(发生)，政策也好，市场改变也好，每一年都有变化，很难做五年计划、十年计划，变化太快了，计划赶不上变化。
“现在我们也不敢看太长远，一年一年去做应对，市场出政策出变化，我们就想办法去适应。”市场变化风云莫测难以琢磨，郑叔伦觉得这就是挑战。
中介行业和前几年不太一样。以前中介并没有门槛，但是现在门槛高了，中小中介的生存空间正在被压缩。深圳有牌照的中介从业人员将近7万人，去年一二手房成交12万套，平均一个业务员一点几套。
“尤其是资本进来后，这个行业更难稳定发展，人来来去去的。”郑叔伦坦言，“这几年，中原面临很多竞争，但总的来说还是不错的。”
“不管你门店有多少，不管市场怎么变，行业怎么变，客户最后见到的都是业务员。这个行业是靠人的，靠人的专业程度，中原花了很多的精力去做员工培训，提高员工的专业服务能力。”
去年，很多中介力推“真房源”，中原强调回归初心，喊出了一句接地气又朴实的口号——“安全中介选中原”，第一个为 “房产交易安全”发声。
郑叔伦提到，中介行业正在发生了两大变化。
一是人与人的交流方式在变，以前是经纪人打电话骚扰电话很麻烦，很多人不愿意接陌生电话，客户自我意识很强，交流开始转向网络、微信。二是经纪人的角色由主动变为被动，以前是经纪人找客户，现在客户有需要找经纪人，主动权在客户手里。
中原正在通过技术的创新，希望能解决与客户的及时沟通交流，比如客户服务中心24小时在线，未来也会应用人工智能，在客户需要的时候第一时间出来。
“这个行业是不断创新的，我们的创新点不是开展新业务，而是创新服务。中原的本业和使命是促成成交，过去四十年专注卖楼，未来四十年还是卖楼，但卖楼的方式会有创新。”未来，还会发生什么，无法确定，但可以肯定的是，中原还会卖楼，郑叔伦还在中原。
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