广东“三旧”改造政策梳理及各地实施办法解读在深举行

　　对于旧工业区方面的改造政策，李江介绍到，2018年出台了深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定。目前的综合整治政策允许加建、扩建，而且扩建比例大幅提高，最早2009年规定综合整治规定的拆建比例不得超过原有建筑比例15%，现在拆除范围不超过原总地面积15%且不大于5000平米，扩建不超过原容积率2倍。目前，市规划国土发展研究所正在做城中村总体规划纲要。实际上，深圳有不少综合整治的很好案例，比如华侨城创意产业园O CT LO FT，整治后的产业档次得到大幅提升。另外，水围村已改成人才公寓，是由深业集团和福田区政府、业主三方合作开展得非常好的项目案例。

　　此外，李江还透露了创新用地管理政策，一是改造用地可以协议方式出让，给原权利人参与改造的市场主体资格。二是未建设用地通过规划调整可腾挪置换，其中零星土地可一并出让。三是区分城中村、旧屋村、旧工业区和其他旧区等不同类型的差异化地价比准。另外，还有建立地价与容积率联动机制。 采写：南都见习记者 邱永宽

　　专家观点

　　集体经济组织作为产权人可以收回土地

　　对于从法律层面上，如何更好理解运用《关于深入推进“三旧”工作的实施意见》即粤国土资规字[2018]3号文的问题。广东省“三旧”改造协会监事长、律房律地城市更新研究中心负责人龚军伟表示，从开发主体的角度来说，一方面，3号文是具有里程碑意义的文件，从改造主体来说也是一个赋权性的文件，赋予了改造主体自行改造的协议出让的权利。另一方面，法无溯及既往，历史遗留用地补办手续要按照当时法律法规落实违法用地处罚。

　　对于土地的收回，他认为集体经济组织作为产权人可以收回土地。他还表示在规划方面的选址意见书、建设用地规划许可证、规划条件，以及签订出让合同、建设批准书、土地证等等这些为新增建设用地定制的管理流程和环节，可以大幅度压减并缩为一个环节，在实体内容上只保留规划条件和出让合同之实体内容即可。既能大幅度提高行政效率，又能充分保护原权属人的产权。

　　他城亮点

　　珠三角其他城市改造政策各有特点

　　●广州在政府收储旧厂房方面给予较大的奖励和优惠，按照最高收益不超过60%这样一个标准，在中心区及花都、从化和增城基本是50%+10%的奖励。广州市城市更新规划研究院院长骆建云表示，广州还采取了把国企零散用地整体打包的措施，将不少于42%权属用地交给政府售出，剩下的规划非住宅权益面积的就可以进行自主改造。与省相关政策对应五个关联创新：保障公共利益;加强数据调查、优化工作流程;强化公众参与、实现规范操作;坚持政府引导、强化市场运作;部门分工明确，实现管理下沉。

　　●珠海在“三旧”改造政策方面，也有值得借鉴之处。珠海市住房和城乡规划建设局城市更新项目监管科科长梁立球说，珠海采用了多种补公方式，包括不少于原用地15%、不少于3000平米的要求。建筑物内的用房和文体部分也可以参与到补充公共配套设施中;而且还可以通过异地置换满足公共利益体现。珠海的城中旧村安置补偿不同于广州和深圳等城市，达到双2/3，市场主体可以进村进行前期环节;达到双90%之后，就可以确定实施主体;而工业用地则采用百分之百签约才能出让的要求条件。

　　●东莞市国土资源局(城市更新局)综合政策科副科长叶树彭表示，这次更新单元划定调整为由政府主导。包括更新单元范围、规划用途、建筑规模、公建配套，集体土地的“三旧”改造涉及的7个方案在市一级的审批会一次性全部打包，采用并联方式进行一次性审批，审批时限由原来2-3年压缩到6个月。

　　●关于佛山“三旧”改造和城市更新管理总体的思路，佛山市国土资源和城乡规划局三旧改造科科长吴伟认为，主要有三个方向：一是以村级工业园综合提升为主导。二是以中心城区旧村居改造为主要区域。三是鼓励连片改造和确保公益性用地落实。

（来源：南方都市报/邱永宽）