罗湖莲塘文化用地拟改建保障房 楼高百米被指突破限高

　　●合正锦园小区居民：涉事地块拟更改土地用途未征求周边居民意见，设计方案中百米高楼突破限高要求

　　●市规土委罗湖管理局称，目前该地块用地性质调整事宜尚处于规划研究阶段，未进行规划审批

　　近日，罗湖区莲塘东片区合正锦园的小区居民向记者反映称，小区附近的莲塘村仓库地块本属于莲塘片区唯一的文化活动用地，但有消息称该地块将变更土地用途为居住用地，并盖两栋高达百米的保障房。小区居民质疑该地块变更土地用途不合规，盖在山脚下的百米高保障房突破限高要求、触碰生态红线。

　　对此，罗湖区住建局和市规土委罗湖管理局回复称，目前该地块用地性质由文化活动用地调整为文体设施用地+二类居住用地(保障性住房)事宜尚处于规划研究阶段，未进行规划审批。

　　建于2005年的合正锦园小区，位于深圳罗湖区莲塘东片区。一条10米宽的晴柔路将小区分隔为南北两区，其中南区与梧桐山风景区相接。过去10余年间，700余户小区居民推开门就能见山，这成为他们生活中的一大享受。但随着一则消息的发布，让这里的居民们心里不踏实起来。

　　合正锦园南区东侧紧邻着一片空地。据附近居民何先生介绍，这块空地上原先建有一个小型仓库，因地处莲塘片区故一直被称为“莲塘仓库”。几个月前，莲塘仓库被全部清空、拆除，变回空地。

　　依照深圳市规土委2014年4月发布的《深圳市罗湖06-01号片区[莲塘地区]法定图则》(下简称《法定图则》)，这一编号为05- 20的地块，总面积共5347平方米，是占地436 .49公顷的莲塘地区唯一的文化活动用地，其配套设施项目为居住区级文化中心、老年人活动站。然而，直到今年6月，这一规划中的文化中心和老年人活动站也没开工建设。在6月1日，小区居民收到莲塘街道办通知，称05-20地块的土地用途将改为居住用地。而根据小区居民拿到的该地块设计方案，05-20地块上设计建设有两栋人才住房和保障性住房，东侧33层、西侧32层。

　　而此前公布的《法定图则》对此片区限高有要求，“梧桐山体沿线片区宜以多层、中高层建筑为主，建筑高度宜控制在40米以内，以避免对山脊线形成遮挡。”

　　对此，设计方案给出的解释说明中首先重新界定了项目位置，称由于仙桐体育公园处于05-20地块和梧桐山主体游览区之间，所以从生态效应上05- 20地块已经不属于梧桐山沿线片区，故无需遵守限高要求。该方案称，“该法图该项目东南侧规划为仙桐体育公园(占地约75公顷)，且现状建设已经将紧邻该项目的小山体与梧桐山主体游览区形成部分割裂，该项目从实际生态效应上已不属于沿线片区”。

　　同时，该方案还表达了百米高度的可行性，称从具体方位上看，该项目距离梧桐山主体的山脊线较远(1.2公里- 1.8公里)，对其的遮挡在可接受范围内;且如按照100米高度，建成后不会突破现有天际线，对紧邻该项目的小山体影响也在可接受范围内。综上，项目虽会对邻近山体产生一定遮挡，但基于项目本身为公共利益项目，规划建议统筹考虑建筑高度暂定为100米。

　　记者注意到，在这版设计方案提供的西立面城市天际线示意图中，设计建在05-20地块的百米项目旁唯一可与其比肩的，是另一个百米高楼———莲馨家园，而其正是莲塘片区另一保障房项目。

　　追问

　　1、拟变更土地用途，为何未征求周边居民意见?

　　该小区居民认为，根据法律规定，如需要变更土地用途应组织有关部门和专家进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见等一系列法定程序后方可改变土地用途及规划。

　　但截至通知当天，该地块用地性质并未变更和对外公示，设计方案是在模糊概念“打擦边球”，违反了该地块土地规划用途。

　　2、项目设计方案为何突破层高限制?

　　南都记者走访发现，在已经变回空地的05-20南侧，梧桐山界碑并不难找，界碑南面即是梧桐山风景区南麓的山体。在附近居民眼里，与梧桐山界碑相邻的这一地块，没有理由不是梧桐山体沿线片区。况且一旁建于10多年前的合正锦园、仙桐御景等小区正是由于这一限高要求的规定，小区所有建筑均控制在了20层以下，“为什么它们(05-20地块拟建建筑)就在山脚下，还能不遵守限高要求?”

　　3、项目建设是否会影响周边小区居民正当权益?

　　有小区居民质疑称，“这样超高的建筑死死挡住合正锦园，严重损害了居民的采光、通风等权益，并带来了噪音、尘土、水压等问题，严重损害了合正锦园业主的合法居住权益。”

　　此外，由于紧靠梧桐山基本生态控制线，05-20地块在开发建设上也受到了附近居民的质疑。设计方案显示，该地块总建筑面积为40180平方米，将提供440户-572户人才住房和保障性住房，容积率达7.5，已属行业较高水平。在设计方案中，紧邻05-20地块北侧的晴柔路也将借助此次开发，由现状10米拓宽至20米。居民代表何先生向南都记者表示，这一拓宽道路的方案，要么需将合正锦园小区北区现有的围墙拆除，将小区的内部道路“充公”重建;要么需要将05-20地块的北侧边界内收，留出空间用以扩宽道路，“容积率已经到了7.5，还要再把地拿出来修路，它们(05-20地块)能承受吗?若保持该路段现有的宽度，除人行道外宽度仅有6米的车道甚至无法满足消防车转弯的需求。对于保障房落成后人数飙增的片区来说，将构成新的消防安全隐患。”

　　4、项目建设是否会触及生态红线?

　　何先生的质疑也代表了相当数量的附近居民意见，更有居民直接呛声，称“此地正处在梧桐山体生态控制红线的正边缘，由于地面面积不足，部分区域的建设肯定会对生态线内的山体进行开挖，将破坏该地生态”。

　　5、项目建设后，片区停车难题如何破?

　　对周边居民来说，05-20地块变更规划开发带来更为迫切的问题，是对于停车位等基础设施的需求。南都记者走访看到，在前文所述晴柔路，即便是在工作日的白天也有大量车辆停靠在道路两侧。周边居民介绍，由于合正锦园幼儿园正门也开在这条路上，每天放学时段，来接送孩子的家长将这条小路堵得严实，“大家其实也不想停在这里，实在没地方了才违停的”。

　　据周边居民介绍，由于小区设计建设时间较久远，附近的合正锦园、仙桐御景等小区能提供的停车位远远无法满足需要。近年来，周边新近开发建设的莲馨家园、京基云景梧桐等住宅小区也使得此片区人口数量激增，停车难问题突出。

　　依据居民目前收到的设计方案，05-20地块改建保障房项目将提供333个停车位。方案称，其中有122个停车位为公共使用。对于这一安排的可操作性，附近居民并不看好。“他们的住户就已经达到440户-572户之多，哪还来的社会停车位?”合正锦园的一名居民向南都记者表示，仅该小区停车位的需求就近500个，即便增添上百个的停车位也无法缓解片区停车难的问题。

　　官方回应

　　市规土委罗湖管理局：

　　调整土地用途尚处规划研究阶段，未审批

　　针对以上问题，南都记者分别联系了深圳市罗湖区住建局和深圳市规土委罗湖管理局。深圳市罗湖区住建局回复称，按照国家、省、市关于集约节约利用土地的政策和要求，土地复合利用是大势所趋。根据区保障房建设工作需要，计划对莲塘地区05- 20地块用地性质由“文化活动用地”调整为“人才住房和保障性住房+文化活动用地”，实现土地复合集约利用。目前，正在根据收集到的相关意见进行规划研究方案优化，最终以规划国土部门审批为准。具体可向规划国土部门咨询规划审批结果。

　　深圳市规土委罗湖管理局则表示，目前该地块用地性质由文化活动用地调整为文体设施用地+二类居住用地(保障性住房)事宜尚处于规划研究阶段，未进行规划审批。

　　作为项目实施主体，罗湖人才安居有限公司有关负责人向南都记者介绍，该项目已经委托深规院进行设计，对于规划方案所涉及的各项指标目前仍在研究当中，“在收到了居民和相关政府管理部门的意见建议后，目前正在对此前制定的初案进行调整，目前尚未定稿，具体方案不便透露。”该负责人表示，该项目目前尚属前期研究过程当中，最终通过规划部门审批的才是定稿方案，“由于信访量比较大，为充分考虑居民诉求，目前该项目暂时没有准确时间表”。

　　深圳市住建局有关负责人表示，规划设计的相关条件不会因为建保障房就放宽要求，在规划、设计的要求上，保障房与商品房均需遵守统一标准，不存在两套规则。

　　这也意味着，一旦确定05-20地块确属40米限高区域，即便是建设保障房项目也不能突破。令人遗憾的是，截至记者发稿，对于05-20地块规划建设的百米保障房是否突破了限高要求、项目建设是否会触及生态红线、该地块保障房项目建成后会否对周边小区在通风、采光等方面造成影响及如何有效缓解该片区停车难等问题，深圳市罗湖区住建局和深圳市规土委罗湖管理局均未予以明确回复。

　　延伸阅读

　　梧桐山脚落成高达百米保障房，一块法定图则绿地变“半山豪宅”

　　记者走访发现，在莲塘片区，有关生态保护与开发建设间的争议已经持续数年。

　　紧挨05-20地块东北一侧的区域，在《法定图则》中被标记为05-21，这个用地面积为12927平方米的地块正是莲塘地块罗湖区保障性住房南地块的所在地。与05- 20地块一样，在《法定图则》上，05-21地块的南侧与梧桐山划定的基本生态红线相接，同样属于梧桐山体沿线。依照法定图则中的限高要求，建筑高度也应控制在40米以内。

　　然而，南都记者在走访中看到，矗立在这一地块上的是4栋34层的百米高层建筑。从梧桐山上向北俯视，这4栋“身高”远超附近其他建筑，与周边10年前建成的合正锦园、仙桐御景等“老小区”画风迥异。这4栋高层建筑正是罗湖区莲馨家园保障性住房项目的7、8、9、10栋。

　　2014年12月，深圳市罗湖区住建局发布《关于莲馨家园配租(售)通告》，启动莲馨家园保障性住房项目的配租(售)工作。依据该通告，位于罗湖区莲塘莲馨家园南地块的1000套保障房以8：2的比例，分别面向罗湖区重点企业单位配售和面向罗湖区符合条件低收入住房困难家庭配租。公告显示，配租(售)的具体房源为莲馨家园7、8、9、10栋，户型均为一房一厅，建筑面积均为44平方米。记者在走访中看到，该保障房项目目前已经有相当数量的住户入住。

　　周边居民认为，有了这一梧桐山脚下拔地而起的保障房项目获批在前，更东北向的05-10地块北侧商品房项目——— 京基云景梧桐得以顺利获批。南都记者通过深圳房地产信息网查询发现，该商品房项目位于深圳市罗湖区梧桐山南麓半山，2014年12月底交房。在项目介绍一栏也标明“依据城市规划资源保护政策，未来再无此类半山别墅产品的供应”。

　　那么，这一项目又是如何通过报批报建的?这是否符合相关政策的规定要求?南都记者查询深圳市规土委于2014年4月发布的《深圳市罗湖06-01号片区[莲塘地区]法定图则》发现，这个在不少楼评中被定义为“半山豪宅”的商品住宅项目所在地块，在此法定图则的规划中属于绿地。

　　此外，这些山脚下起高楼的项目，也被周边居民指责在建设中存在对生态红线内的山体进行开挖。有关部门在这些项目建设过程中采取了什么样的措施进行监控?对于目前计划修建保障房的05-20地块，在建筑高度和严守生态红线方面又进行了哪些工作?南都记者就以上问题联系深圳市规土委罗湖管理局和深圳市罗湖区住建局求证，但均未得到回复。

（来源：南方都市报/孙雅茜 刘有志）