全国土地市场冷热不均：热点地区降温 三四线热度上升

在去杠杆作用下，开发商融资难度加大，在资金运用上更为谨慎，使其在土地市场上的态度也更趋保守。

　　8月1日，易居房地产研究院发布的40城土地市场报告显示，7月份受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续4个月同比下跌。同时，6月份一二线城市土地出让面积环比跌幅较大，分别达到了25.2%和11.6%。

　　有关数据显示，今年前7个月，房地产企业前100强在三四线城市新增拿地面积占比达60%，比二线城市高出24个百分点。

　　这些迹象表明，全国土地市场冷热不均，热点地区土地市场有所降温，三四线城市热度上升，其原因是热点地区前期房价涨幅明显，各地陆续出台了多项房地产调控政策，这些政策对稳定预期起到了一定作用。

　　7月31日，中央政治局会议指出，坚决遏制房价上涨。要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。这些遏制房价上涨的鲜明表态使得热点地区房价趋稳，地价自然热度下降。

　　而且，不少房地产调控政策着眼于土地环节，推出了在土地拍卖阶段“限房价、限地价、竞配套”等调控政策，这对房地产开发商要求颇多，降低了开发商在热点地区拿地热情。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，今年二季度，国内房地产市场出现差异化升温，也就是在调控总体从严的形势下，热点城市调控效果显着，其余部分城市热度则明显上升。

　　中国土地勘测规划院此前发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示，在20个热点城市中，半数城市住宅地价环比增速回落。同时，三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行，19个三线城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%；29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。今年以来，不少城市出台了人才引进政策，比如张家口、唐山、珠海等地区均出台奖励政策吸引落户人才。这些政策对非热点城市土地市场走高也有一定影响。

　　业内人士称，总体而言，近期土地市场区域特征更为显着，一二线城市热度下降；三线城市，尤其是东部热点地区附近三线城市土地市场更为活跃，这种结构性变化也带动了土地成交均价整体拉低。

　　与此同时，在去杠杆作用下，开发商融资难度加大，在资金运用上更为谨慎，使其在土地市场上的态度也更趋保守。

　　不过，虽受限于资金紧缺，整体拿地节奏较2017年有所放缓，但仍有部分企业在积极拿地。其中，整体规模实力居前的房地产企业更为明显。而且，一些房地产企业，如旭辉、中南、中梁、正荣等，2018年前7个月拿地金额同比涨幅均超过100%，反映出其不同的投资思路。