【掌柜访谈】奥园杨毅：得大湾区者得天下

　　近年，越来越多的外来品牌房企进入东莞。2016年以来，泰禾、星河、融创、阳光城、中海、时代、鲁能、招商、华润置地等纷纷进驻东莞，他们当中不乏大型品牌开发商。这些新进东莞楼市的“外来大鳄”，更多选择的是直接参与土地市场拍卖，获取地块入莞。

　　2017年10月，奥园这一家Top30的房企也低调入局东莞。10个月时间过去了，奥园东莞已经拿下3个旧改项目，还有2个在售项目。在粤港澳大湾区规划即将出台的这个大背景下，奥园东莞公司对未来的发展又有怎样的畅想?8月20日，奥园地产集团东莞公司总经理杨毅接受了房掌柜的专访，对于湾区，对于东莞，对于奥园的未来，他又有怎样的想法?

　　谈湾区：拥抱时代 顺应潮流

　　截至目前，上市公司半年报发布接近尾声，房企期中“成绩单”纷纷揭晓。在屡经调控之后，开发商的业绩表现并没有像外界所担忧的那么悲观，反而出现整体向好，在当下风雨如晦的宏观经济中可谓可圈可点。

　　与以往不同的是，今年房企中期业绩发布中集体出现了一个频次颇高的热词，那就是：粤港澳大湾区。

　　从布局分布情况来看，目前涉足粤港澳大湾区的房企，大体上可分为三种类型类：第一类是全国化布局的“宇宙型房企”，如万科、恒大、碧桂园、华润置地、保利、招商蛇口等，大湾区是其整体战略的重要一环;第二类是先入为主的区域深耕型本土房企，如雅居乐、龙光地产、佳兆业、华发股份、中国奥园、格力地产、时代中国、合景泰富等，大湾区是其举足轻重的战略核心;第三类是后来者赶超的外来房企，如融创、龙湖、世茂、绿地、金科、旭辉等，大湾区是其全国化战略的重要棋局。

　　这三类企业，几乎囊括了中国房地产行业TOP100级的所有主流开发商。可以说，在时值中国房地产行业正在加剧转型、加速重构的分野时刻，各路开发商纷纷抢占粤港澳大湾区战略高地，已然成为未来中国房地产行业最大的机会变量，以及房企下半场分享国家红利、对冲行业风险、实现梯队晋级的决胜之道。

　　甚至用一句话形容，亦毫不为过：得大湾区者得天下。

　　对于近一年来备受关注的粤港澳大湾区的相关问题，杨毅在访谈一开始也给出了自己的看法。他认为目前粤港澳大湾区不管是从经济、教育、医疗、航空等多方面的数据来看，都在世界其他三大湾区中处于领先地位。更重要的是，粤港澳大湾区是东南沿海经济带和海上丝绸之路的一个节点，目前粤港澳大湾区已进入实质性建设阶段，在加快人流、物流、资金流自由流通方面取得了不错的“成绩单”。包括基础设施互联互通、通关便利化、跨境金融等都已对粤港澳大湾区产生了深刻影响。

　　杨毅表示，过去粤港澳之间合作的一大障碍就在于生产要素流动无法顺畅进行，如今大湾区建设的成功与否，很大程度上也取决于能否消除人流、物流、资金流和信息流动的制约，进而建立互利共赢合作关系。“只有更加快速高效地打通这三种流动，粤港澳大湾区未来才会有一个长足的发展。”他说。

　　对于东莞的发展，杨毅认为东莞在未来应该主动拥抱大湾区的发展趋势，努力打通人流物流资本流的流动，而交通恰恰是推动大湾区建设的重中之重，因为每一项交通重大设施的投用，都将影响包括人流、物流、资金流在内的生产要素变化。

　　“就东莞来说，我觉得它最大的优势就是产业技术优势和距离优势。其实东莞距离香港很近，很早以前从常平到红磡坐火车大概一个小时，九月份高铁开通之后从东莞到香港的时间会压缩到很短，那么这距离和时间上的优势能不能转化成实实在在的好处呢，这一点值得深思。”杨毅说。

　　具体来说，杨毅表示东莞应该重点推进优秀人才的引进工作，建立完善的人才引进机制，帮助其安家落户，帮助其科研研发;还要加强资本的引入和流动，多与香港交流，不再将发展停留在喊口号阶段，努力提升东莞GDP的技术含量。

　　谈楼市：东莞居住属性将进一步释放

　　在杨毅眼中，同样是深圳的卫星城市，东莞是临深几个城市之中地缘优势最强的。随着深圳土地矛盾的激化，产业外溢是大势所趋。跟深汕合作区、惠州相比，东莞是距离深圳最近也最方便的城市。深莞惠轻轨开通后，从松山湖到福田上班只需要半个小时车程，大大缩短了通勤距离。除此之外，广东省排名前列的教育水平和完备的医疗体系均在给东莞的居住氛围加分。

　　此外，深圳在7月31日发布了楼市新政，不仅对深圳，对东莞惠州等临深片区的楼市都有一定的影响。对此，房掌柜也咨询了杨毅，他表示不论深圳有没有731新政，深圳居住方面的外溢到临深片区，都是一个必然的，就像东京和千叶的关系，旧金山和奥克兰的关系。

　　“未来一个城市群的核心城市所承载的应该以金融为主要的一个职能，它的居住职能，包括其他的一些城市职能，肯定会向周边城市扩散，东莞肯定会承接深圳的居住，一部分产业，甚至包括一部分高科技公司的产业转移”杨毅说，“东莞楼市目前我觉得它还是处于比良性发展阶段，至于未来，应该还有继续发展的空间。”

　　谈及东莞和惠州的差异，杨毅表示两个城市的发展方向不同，城市能级有较大差距，惠州是用来做宜居，宜游的城市，东莞则是宜教，宜医，宜业的，方向就不一样，惠州主要是吃喝玩乐，东莞主要是承接居住需求、产业专业需求和科技需求。同时杨毅也认为，未来惠州会有一个较快的发展，但是从深圳居住需求转移这个角度来看，东莞应该占据更大的优势。

　　谈奥园：多元化发展是顺应市场趋势

　　房企转型喊了很多年，一直都是“雷声大雨点小”。随着房地产市场白银时代的到来，以及自2016年下半年开始的市场调控持续至今，房地产市场高周转、挣快钱的模式难以为继，房企转型已经进入进行时。

　　各大房企纷纷靠拢“城市运营商”“城市配套服务商”等概念，谋求多元化发展。城市更新、租赁公寓、健康养老、物流地产以及家装等领域，均成为房企转型的主要方向。而曾经一度被视为房地产产业链“鸡肋”的物业管理，随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型，重新被“委以重任”，成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键，奥园也不例外。

　　房企转型背后，是市场频现不同于以往的新特征。“房子是用来住的，不是用来炒的”明确了房屋的居住属性，“租售同权”“共有产权”充当打开住房租赁通道的先锋，“五限”时代宣告房地产市场回归理性。与此同时，在经济去杠杆的大背景下，房企融资渠道收集、海外投资受限，房地产市场长效机制呼之欲出。

　　于是，“城市运营商”“城市配套服务商”成为房企转型的主要方向。而长期以来被视作房地产产业链“鸡肋”的物业管理，随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型，越来越成为房企的发力点。

　　作为国内多元化发展的排头兵，奥园目前的“触角”已经伸向体育、教育、文旅、医疗等多方面，以文旅板块为例，现在奥园有恩平小镇项目，除此之外还有奥买家，健康生活集团等等。

　　杨毅说：“奥园其实也是看到了整个房地产行业的天花板，所以也在向着房地产的相关产业进行转型升级，通过这样的转型才有可能助力整个行业升级，使得你的地产主版块未来能够跟政府、社会有更多的共同话题。”

　　而奥园·观澜誉峰项目也是奥园进驻东莞之后的首个项目，杨毅对这个项目也有殷切的希望，他希望这个项目能够切切实实真真正正的为东莞的客户和深圳的外溢客户带来一个良好的居住氛围。他说：“归根结底我们就是想打造奥园在东莞的口碑，通过这个项目形成一个口碑的传递，使得大家发现奥园接手了这个项目之后，这个项目的一些本质上的东西能够有一些变化。”

　　访谈的最后，杨毅也对奥园东莞公司未来发展表达了自己的想法，他希望奥园地产集团东莞公司能够越做越大，也希望奥园观澜御峰的小业主在未来能够成为奥园其他项目的业主，一起构筑健康生活。