解读多重困境约束下的房地产市场之十大展望

　　第五，中国城镇化快速推动下的大规模增量房地产建设时代正在告一段落，增量时代的需求将逐步放缓。一方面，开发投资和新房增量趋缓；另一方面，二手房交易在越来越多的城市中占主导地位。北、上、广、深的二手房化程度在不断加深，并且有向全国化扩展的趋势。未来房地产的需求还将长期存在，只不过变成了重点要提升居住的品质。这与房地产市场定位的大逻辑是一致的，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，突出房地产的实用特性，逐步减少投机比重。

　　第六，房地产开发商的集中度将进一步提高，部分中小开发商面临被淘汰。展望未来，一线房企增长空间巨大，未来市场占有率仍有望翻倍。一线公司凭借其销售、拿地、融资三方面的优势有望持续扩大市场份额，依然拥有巨大的提升空间；而很多三四线城市中小开发商由于资金链断裂或者严监管等其它问题，有可能出现较大面积的亏损或者破产倒闭。

　　第七，房地产业的转型将逐步展开，将从单纯的住宅开发向全产业链延伸，其附加价值和增值服务将有进一步提高。最近很多房地产公司纷纷更名，其背后反映了房地产市场正在出现深刻的转型，领先房企已经开始沿着产业链在进行延伸拓展，试图提供包括开发、物业管理、金融、服务等一揽子的多元化服务，而不仅仅只是集中在开发这一个环节。即便是开发环节，也要更加注重品质，提高效率，加强管理。围绕存量房地产拓展相关产业服务的空间越来越大，这是当前值得我们关注的一个新趋势。

　　第八，随着人口向大中城市乃至大都市圈的流动和集中，房地产市场的区域集中度亦将有显着提高。从未来城镇化发展的新阶段、新趋势来看，人口流入和集聚将紧随产业的集聚，主要集中在少数几个特大城市群，从北到南包括京津冀、长三角、珠三角，以及以郑州、合肥、武汉、西安、重庆、成都为代表的中西部、长江中下游等几个城市群，“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形。大都市圈流入的大趋势在中国还远远没有结束。这些区域将继续保持较大的增长空间，这一部分人的住房需求的满足仍未结束。除此之外的其他区域，人口流出恐难完全改变，其住房需求仍会减缓，甚至下降。

　　第九，以行政干预和政策抑制为主要特点的房地产调控仍将持续。未来货币政策虽有边际改善，但资金要直接流向房地产市场是不可能的，政策上还是会有很强的约束。房地产开发商的融资环境仍将从紧，多元化创新工具亟待开发。

　　第十，长效机制的建设和房地产市场基础性改革有望加快推进。房子是用来住的、不是用来炒。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。显然，“多主体供给、多渠道保障、租购并举”将是未来住房制度的大方向。多主体供给，包含土地和住房供给主体的改变：引入竞争机制。土地供应，由单一的政府转变成政府、集体经济组织等主体；住房供给，由开发商为主，转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等。供给形式，也从单一的商品房转变为商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类。多渠道保障，要求政府承担更多的住房责任，发挥政府作用。运用金融、土地、投资、货币化补贴、税收等多种手段，充分保障“住有所居”。关于房地产领域的制度改革，未来有可能在住宅用地体制、住宅供应体制、租购同权制度、房地产税收制度、住房公积金制度、政策性住宅金融机构、农村土地制度和集体建设用地产权制度等多方面加快探索和推进。

    （来源：证券日报 王军）