三季度40城土地成交量升价跌 整体降温趋势不变

　　上海易居房地产研究院近日发布的《40城土地市场报告》显示，前三季度40个典型城市年初累计土地成交建筑面积同比增长21.2%，三季度土地成交均价同比下跌31%。

　　易居研究院报告预计，2018全年全国土地成交均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落。在调控趋严的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

　　40城整体多项指标增幅收窄

　　土地成交建筑面积方面，前三季度累计同比增长21%。报告显示，9月份40个典型城市土地成交建筑面积4811.3万平方米，环比增长1.3%，同比增长27.7%。前三季度40个典型城市年初累计土地成交建筑面积36117.4万平方米，环比增长15.4%，同比2017年前三季度增长21.2%。

　　从年初累计土地成交建筑面积同比增幅的曲线来看，目前已经保持了连续19个月的正增长态势，但6月份以来的增幅明显有所放缓，显露出降温趋势。

　　土地出让金收入方面，前三季度累计同比增长2.9%，增幅持续收窄。报告显示，9月份40个典型城市土地出让金收入为1740.5亿元，环比减少15.9%，同比减少36.3%。易居研究院预计，随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

　　2018年1-9月，40个典型城市土地出让金累计收入16519亿元,同比增长2.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，6月份以来收窄趋势明显。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上涨2.9%、35.8%、105.8%及64.1%。从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期水平。

　　分城市来看，1-9月40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山，累计土地出让金总额分别为2238.3、1242.8、952.7、869.9和792.2亿元。这代表今年以来，这几个城市土地市场较为火热。值得注意的是，杭州土地市场今年上半年持续火爆，不过三季度以来杭州土拍却不断遇冷，虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

　　土地成交均价方面，三季度同比下跌31%。报告显示，9月份40个典型城市土地成交均价为4354元/平方米，环比下跌2.6%，同比下跌25.6%。

　　易居研究院分析认为，造成该现象的原因在于：一是，整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍现象。二是，三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

　　40城土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，预计这40个城市全年保持同比下跌态势。此外，易居研究院预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落。

　　从季度数据来看，三季度40个典型城市的土地成交均价为4440元/平方米，环比2018年二季度上涨4.6%，同比2017年三季度下跌31%，同比增幅震荡下行趋势较为明显。

　　土地成交溢价率方面，创40个月新低。报告显示，9月份40个典型城市土地成交溢价率15.2%，与8月相比下降2.1个百分点，与去年同期相比下降19.5个百分点。

　　报告指出，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

　　分城市来看，9月份40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为合肥、北海、宁波、襄阳和长春，土地成交溢价率分别为72%、43%、33%、32%和30%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。9月份，上海、苏州、广州、大连等9个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。