深圳大量房被7折拍卖千万豪宅降价急售? 小心套路

　　按照法律规定，司法网拍的房源，一拍底价不得低于市场评估价的70%，若一拍流拍，二拍起拍价的降价幅度则不得超过前次起拍价的20%。

　　以深圳市中级人民法院官网披露的一则龙岗区房源为例，该房源为复式住宅，面积303.78平方米，市场评估价为1215.12万元，于今年10月12日被网上拍卖，起拍价为855万，占评估价的70.36%，最终成交价格为1131万元，溢价率32.28%。

　　深圳市中级人民法院相关负责人表示，近半年深圳司法网拍的房源成交率高达91.99%，平均溢价率亦达到了44.31%。

　　值得注意的是，司法拍卖的房子也需要符合各地的限购政策，因此在深圳通过司法拍卖房产，也必须受深圳楼市限购政策的限制，并非所有购房者都具备购买资格。

　　法拍房围观多参与少

　　卖家以投资者居多

　　记者翻查深圳市中级人民法院官网亦发现，参与网上司法拍买房源目前仍是围观者多，参与者少。

　　例如，深圳市中级人民法院官网显示的10月份进入深圳司法网拍的房产案例有26起，其中有6个撤回，最终成交15起，每起显示的报名人数普遍只有两人，最多只有5人，亦有几起无人报名竞拍。

　　有业内人士指出，司法拍卖的房源虽然价格相较市场价有优势，但后期的潜在风险也不小，加上现阶段市场下行，购房者也谨慎了很多。

　　不过，司法拍卖的房源最终成交价普遍还是比市场价低10%-20%左右，因此一直以来都不乏买家，但该类房源除了在限购政策范围内，还需一次性付款，所以会以投资者居多。

　　在业内人士提供的案例中，位于梅林一村的一套89平方米房源，市场价610万元左右，起拍价398万元，最终拍卖成交价仅510万元。而星河丹堤花园小区一套297平方米的房子，市场价2400万左右，起拍价1580万元，拍卖成交价2100万左右，比市价低了近300万。

　　律师分析

　　收房清场难、不明费用多 法拍房有潜在风险

　　北京市盈科(深圳)律师事务所郑博恩律师向南都记者表示，近两年来司法拍卖的房源确实有明显的增加，但也因为潜在的风险导致后期出现纠纷的案例较多，近一个月，其公司已接受15起类似纠纷案件。

　　郑博恩指出，由于是因债务问题强制拍卖，司法拍卖的房源成交后，往往存在两大主要风险，一是收房清场难，二是不明费用多。

　　因为法院并不负责房源拍卖后的清场和交付，需要买家自行处理。且房屋拍卖前若长期拖欠了物业费、管理费等，以及房屋拍卖交易产生的税费，也均需要买家支付。

　　在深圳市中级人民法院官网显示的拍卖房源信息中，也有明确提到，法院并不负责房屋的清场和交付，税费由买家承担。

　　郑博恩透露，在其接触的司法拍卖房源纠纷案件中，除了原业主不肯交房，不少都是拍卖的房源有租客在租，且租期长达10年以上，导致买家无法收房。若走诉讼程序解决纠纷，至少需要一年以上时间，期间买家都不能正常使用该房屋，因此多数买家都会在竞得房源后，通过调解，给予租客相应的补偿请求搬离。

　　不明费用方面，郑博恩表示，其接触的案例中，曾有客户花2000多万购买司法拍卖房源后，支付的税费及拖欠的物业管理费总计超过20万，最终的购房成本甚至比市场价更高。

　　提到司法拍卖房源增加的原因，郑博恩表示，在其以往接触的纠纷案例中，个人被拍卖房源也占到了80%-90%，被拍卖原因，也确实存在前两年部分购房者加杠杆买房，导致市场下行时出现断供，房源被银行申请强制拍卖，另一方面原因则是近两年P2P等民间借贷纠纷较多，债务人为此申请将债权人的房产拍卖偿还债务。