实探香蜜湖网红豪宅盘 中介：“要是上半年卖不知道多火！”

　　“要是上半年卖不知道多火……”

　　这是上周小编去深业中城踩盘在样板间听到的一段中介对话。

　　东海花园、香蜜湖1号、水榭花都、熙园……香蜜湖是深圳乃至华南地区豪宅的发源地，总之是一个盛产豪宅的地方。

　　时隔10年，香蜜湖再迎新盘入市。不论是地段，还是配套，深业中城可以说是名副其实的网红豪宅盘。

　　公开资料显示，深业中城是深业集团集继深业上城后，在福田核心区打造的城市公园综合体。

　　10月21日，深业中城在香格里拉大酒店开盘，第二天深业高层官宣，开盘当天公寓成交169套，加上写字楼，认购金额达到60亿。

　　网红豪宅盘，小编必须要打个卡。

　　11月1日下午，小编从竹子林出发，前往深业中城，2.3公里的路程，步行大约30分钟。

　　沿着东海缤纷广场后面的香林路直行，然后左拐进入农园路，再右拐进入红荔西路，然后就到了项目入口。

　　一路上碰到不少戴着中原、乐有家、Q房工牌的中介，不由得有些好奇，后来一打听，深业中城启动了中介转介，那天恰巧是中介集中踩盘。

　　小编看到消息说要验资100万才能看样板房，(家里没矿)干脆报上名号说是踩盘的，保安问有没有预约，预约了有车接，自然是没有，于是保安往前一指说，穿过地下车库，直接上电梯看样板房。

　　可能是施工的原因，地下车库弥漫着一股浓浓的刺鼻气味，保洁阿姨和值班保安戴着口罩，小编捂紧鼻子快步往里冲，一路上遇到了十来个看房的客户(不是中介)。

　　路上一个中介说，深业35年房地产生涯，没有哪一个项目有深业中城的关注度高。

　　先看看基础信息：

　　(面积单位平方米简称平)

　　开发商：深圳市深业中城有限公司

　　楼盘地址：香蜜湖红荔西路与农园路交汇处东南侧

　　产权：40年，2014.4.8-2054.4.7

　　占地面积：36114.6平

　　建筑面积：36万平

　　容积率：6.62

　　层高：3.6米

　　梯数比：A座4梯10户，B座10梯22-24户

　　停车位：2202个

　　总户数：751户

　　物业公司：深圳市农科管理有限公司

　　物业费：9.9/平

　　交楼标准：6A座大面积毛坯交付，6B座毛坯卖精装交付(含5000元/平);不通燃气;A座内阳台，B座外阳台

　　交楼时间：6A座2019年底，6B座2020年底

（某中介提供）

　　除写字楼、公寓、酒店外，项目还规划了幼儿园、1.8万平的商业。

　　目前在售6A座、6B座。

　　6A座共42层，6-34层为办公产品，约148-2300平;36-42层是大平层公寓产品，124-310平。写字楼打包给了福田街道办。

（效果图）

　　公寓产品户型有：

　　124-136平、135平、165-179平一房二厅一卫

　　185平、201-219平二房二厅二卫

　　248平、286-310平三房二厅二卫

　　毛坯均价12.6万/平，70套左右

　　6B座共42层，1-9层为精品酒店，10-12、14-27、29-42层为公寓产品，约49-119平，共688套。

　　公寓产品户型有：

　　49-50平一房一卫

　　68-74平、70-78平一房二厅二卫

　　72-78平、79-82平、87-92平一房二厅一卫

　　112-116平、119平二房二厅二卫

　　均价11.7万/平(含5000元/平装修费)

　　重点介绍小编参观的6B座10层样板房：

　　户型一呈L型，在朝北两端位置，一房二厅一卫，建面约87-92平，套内55-58平，分布在10-12、14、27层1、10号房，以及29-42层1、8号房。

户型二是7字型，一房二厅一卫，建面约70-78平，套内约45-50平，分布在10-12、14-27层，2、9、14、21号房，以及29-42层的2、7、12、17号房。

　　户型三是中规中矩的酒店房间设计，一房一卫，建面约49-50平，套内面积约31-32平，入户口两侧是洗手间和开放式厨房，往里走是卧室和阳台。分布在10-12、14-27层的3-8号、15-20号房。

　　户型四是一房二厅一卫，建面约68-74平，套内约44-47平，分布在10-12、14-27层11、12号房，以及29-42层9、10号房。入户后，是一个瘦长的厨房+餐厅，另一侧是洗手间+卧室，再往里头走是客厅+阳台。

　　户型六是二房二厅二卫设计，建面约119平，套内面积76平，分布在10-12层，13、22号房。

　　这几个户型都有一个问题：公摊面积大。(户型五没开放看不了)

　　小编最中意是户型四70多平的一房二厅一卫，感觉非常nice。一个看房的阿姨说，这个(户型)适合租给在福田搞金融的单身白领。(其实也很适合小编的呀)

　　坦白讲，深业中城的优势确实很硬核。

　　比如地段

　　深业中城位于福田区红荔西路与农园路交汇处东南侧，北侧是43万平的香蜜公园，西侧是东海城市广场，南侧是东海花园豪宅和车公庙商务区，东侧为香荔绿洲花园。

　　比如交通

　　与地铁7号线农林站无缝接驳，南向500米的车公庙地铁站，是深圳目前最大的地下轨道枢纽，有1、7、9、11四条线。东向4公里是福田高铁站，也是国内首座、亚洲最大、全世界列车通过速度最快的地下火车站。

　　南有深南大道、北有红荔西路，西有农园路，东有香蜜湖路。

　　比如商业

　　香蜜湖经过很多年的沉淀，商业氛围相当成熟，品质也real高级。

　　与东海城市广场隔路相望，周边有深国投广场(现升级装修中，仍正常营业)、山姆会员店、香蜜湖东亚国际风情街、丰盛町商业街等。

　　5分钟车程可到福田CBD的购物公园、COCOPARK、中心城、皇庭广场及南山欢乐海岸等大型商业中心。

　　学校

　　项目自带一所幼儿园。公寓产品，学校就不介绍了。

　　比如公园

　　去年开园的香蜜公园与项目只有一路之隔。福田区婚姻登记处很快就要搬到香蜜公园了，近期有领证计划的朋友赶快安排。

　　看完样板房后，小编去公园溜达了一圈，正值黄昏，风景超好，简直不要太美了。

　　用一句话来总结，鸡蛋里挑不出骨头。

　　既然这样，应该不愁卖才是，为什么还要启动中介转介呢?

　　事实上，今年不愁卖的项目寥寥无几，开盘售罄的楼盘更是屈指可数。

　　比较典型的两个案例是蛇口的招商双玺和科技园的华润城润府，尤其是后者。“731”政策后，华润城润府三期又推了一批住宅，虽不如前一批火爆，但认筹人数也达到了4006人，555套开盘当天售罄。

　　不过，华润城润府同批推的公寓产品就没这么好命了，同样也启动了中介转介。

　　不只是华润城润府公寓、深业中城公寓，市场上其他公寓也不好卖。

　　原因各有差别，但基本逃脱不了这两点：

　　1、下半年整个大环境不太乐观，房地产调控也看不到放松的希望，深圳房价基本保持在2016年“104”政策后的水平，加上公寓首付五成起，贷款利率上浮15%-20%，购房成本非常高，市场观望情绪很浓，买家心态谨慎，持观望态度。

　　2、另一个原因是产品性质，“731政策”规定，购买商务公寓自取得不动产权证之日起五年内禁止转让，尽管香蜜湖商务公寓租金回报非常高，但买商务公寓的人并不是指望收租金获利，而是等房价上涨后资产溢价。“731”政策后拿地的公寓项目要求全自持，小编接触的一些买家非常忧心政策有变，“万一以后公寓都只租不售，那就被套牢了”。

　　回到最初的问题，深业中城到底值不值得买呢?

　　如果手里有大量无处安放的闲钱，希望资产保值，不考虑短炒转手赚一笔的可以买。不过买房需谨慎，买房之前踩盘最好不要省。