【湾区找房】宝能城：地铁口超大型综合体 容积率较高且易受噪音影响

　　5月19日，宝能城花园西区一期进行微信线上选房，226名认筹客户选购446套房源，其中更有数名港澳籍人士。

　　相较于新天鹅堡1110套房源、263个认筹号、23.7%的认筹比，宝能城超50%的认筹比为深圳楼市增添了不少信心。

　　据了解，宝能城此次推售产品为西区一期4、5、6栋三栋住宅，户型为约100-165平米3-4房，9种户型，共396套可售房源，另外预售包含5栋23套商铺与6栋27套商铺。

　　同处于南山，宝能城为什么更受置业者青睐?

　　壹

　　规划

　　南山作为名副其实的“中国硅谷”，聚集了全市70%以上的高端科技创新资源，拥有近千家国家级高新技术企业，其中又有近百家上市公司，但这些大部分都集中在南山南部片区。

　　说起南山北部西丽片区，与华侨城、科技园仅隔一条北环大道，其发展水平却远低于全区平均水平。人们谈到西丽，脏乱差，交通、教育和医疗都相对落后。在南山早已成为白富美的时代，西丽的脚步却平静的令人摇头叹息。近年来，在政府推动和自身的努力下，西丽片区迎来了飞速发展期。

　　随着区域经济的发展，以及南山区对科技创新的持续性需求，南山的高精尖科技创新产业逐步向南山北部倾斜和转移。以西丽留仙洞国际一流战略性新兴产业总部基地为代表的北部片区正在觉醒，大疆创新、乐普医疗等高精尖企业的入驻，让留仙洞成为一个熠熠生辉的地理坐标。

　　三“环”一“带”打造深度融合产业高地

　　2017年初，南山区出台《推动“三区联动”发展创新型经济试点工作方案》，加快推进建设西丽片区“三区融合”产业发展高地。

　　南山区推进“三区融合”主要措施是建设三个重点“环”状区域和一条重点路带状区域。

　　“蓝环”以西丽湖为核心，充分利用西丽湖优越的生态环境，优化创新环境，加快集聚国家级科研机构、跨国企业创新中心、海外创新团队或中外合作的研究院等，形成西丽湖科研孵化蓝环。

　　“红环”主要是正在建设的留仙洞新兴产业带，规划用地面积为135.5公顷，总建筑面积500万平方米，是国家一流的战略性新兴产业总部基地、国家新一代信息技术化转化与应用示范基地等，建设成战略性新兴产业总部集聚区、南北走向的科技及产业创新中心轴。

　　“绿环”以西丽大学城为核心，依托现有大学城高等院校创新资源集聚优势，加快旧工业区升级改造，推进新兴产业园区建设，开展“三区”协同创新。

　　“一带”以留仙大道为轴，依托南方科技大学、中国科学院深圳先进技术学院等科研院校为核心点，串联形成留仙大道高校枢纽带。

　　片区总部基地：吸引潜在高端购买力

　　总部基地的建设、完善与发展，是南山对外输影响力的有力支撑，也是深圳面向全国，乃至世界的名片。

　　包括科技园的高端产业集群、红树湾超级总部基地和后海金融总部基地，其中后海和红树湾这两大总部基地，更为片区带来较大的片区价值。

　　而西丽主要是发展以留仙洞为中心的留仙洞总部基地，留仙洞不仅是深圳未来将打造的五大总部基地之一，还是深圳“西部硅谷北片区”的重要部分。南山区政府在2016-2018年将投625亿发展留仙洞等片区，与深圳湾、后海、前海等总部基地齐头并进。目前大疆创新、航天科工、乐普医疗、传音、天珑、万科、特建发等行业代表性企业已入驻留仙洞总部基地，规划入驻企业1500家，规划就业18万人，居住人口4.8万人。

　　除此之外，南山北部又一科创高地南山智园，集产学研一体，如今已吸引了包括深信服、艾默生、奇酷360总部等知名企业总基地落户。

　　总部基地的建设、完善以及人才的聚集，对于提升西丽片区置业关注度，与吸引潜在的高端购买力区域内生活居住，有较大的帮助。

　　贰

　　交通

　　西丽三面环山，地理形势呈东西走势的狭长型，纵向交通一直制约着西丽的发展。其中，塘朗山阻隔了西丽大学城与南面华侨城、福田的纵向联系，只能依靠东西向的留仙大道绕道沙河西路或福龙路。

　　近年来，地铁7号线的通车打通了西丽东的“任督二脉”，使得其与南面的纵向交通不再受山体的隔断，降低了交通成本。除已开通的地铁5、7号线外，规划中的地铁13、15、29号线也都汇集在南山北部片区。

　　其中，深圳地铁13号线是连接深圳湾口岸与公明的市域快线，线路连接后海、科技园、留仙洞总部基地、石岩、公明、光明等地，覆盖中部偏西地区南北向交通需求走廊，并将预留北延至松山湖条件。

　　除了地铁，高铁枢纽的辐射作用，不仅能带动片区周边的发展和片区价值的提升，高铁经济圈的崛起，也将令周边物业商机无限，价值凸显。

　　深圳北站，日均人流量超50万人次，已然成为展示深圳形象的“新窗口”，人流、物流、商流、信息流在此高度集聚，全新CBD中心已初具雏形。

　　深圳第五个高铁站—西丽站，也由早前《深圳市综合交通“十三五”规划》定义的“辅站”，摇身变为特大型枢纽。据房掌柜了解，目前深圳北站是10台20股线，而西丽站至少要做到11台24股线，规划将超过深圳北站。

　　西丽高铁站建成后将形成一个集国铁、城际铁路和城市轨道交通以及物业开发为一体的现代化综合交通枢纽。不仅满足市民出行需求，拉动周边经济增长，更将会带动南山北部片区跨越式发展。

　　宝能城与地铁5号线塘朗站无缝接驳，线路往东2个站可以到达深圳北站，接驳于4号线直达市区，往西则可以直达前海，或者也是2个站到西丽换乘7号线，也可以直达市区。

　　道路交通方面，项目所在留仙大道往东即可上福龙路进入福龙隧道，直达福田中心。往西可转沙河西路，直达南山中心，但这2条道路都属于主要干道，上下班高峰期特别拥堵。

　　叁

　　旧改

　　深圳作为一座移民城市，它的发展离不开城市更新的交替。2004年深圳进入旧改初期，2009年后开始大力对城中村进行旧城改造。

　　据房掌柜了解，在西丽片区大沙河流域有18个城中村，25个旧工业区，占南山区的1/2以上。

　　西丽东(桃源街道、大学城片区)约5个旧改项目(含在建或刚入市的项目)，拆除重建建设用地总面积约42万平米。

　　桃源街道旧改中超10万平米以上旧改体量的有2个项目，均为京基地产开发，其中一个是已经在售的京基御景峯，另一个是“珠光村城市更新单元”，两大旧改的拆除重建面积约达到29万平米，占桃源街道68.7%的旧改体量，桃源街道新房市场的主要供应来源。

　　大学城片区土地供应主要为各大高校扩容的教育用地为主，区域内几乎无可新增住宅用地。

　　从地理分布来看，桃源街道未来几年的旧改更新多分布于塘朗山以南区域，新房供应主要集中于5号线和7号线地铁线周边。

　　肆

　　商业

　　对比深圳其他区位，商业一直是西丽的短板。商业配套的长期滞后，让西丽长期处于以百货为主的传统商业时代。近年来，随着政府部门的大力支持，西丽的商业环境也渐入佳境，各路开发商纷纷踏至，商业项目如雨后春笋般蓬勃向上。

　　据了解，未来将有5个新购物中心落户西丽，总体量达到了36.7万平米。

　　除此之外，宝能城东区1-4层为10万平米shopping mall，旁边塘朗城自带6万平米的商业，项目乘坐地铁往东2个站可到达北站核心商务区，往西一个站可到达在建的众冠时代广场带有5万平米的商业。

　　伍

　　教育

　　作为深圳高等教育事业的“起步区”，南山是深圳高校资源最为密集的地方。而位于南山区的西丽大学城则被看做是“最具斯坦福气质”的高等教育集聚区，它与南山和深圳的关系，被解读为如同斯坦福大学之于“硅谷”。

南方科技大学

　　西丽大学城坐落在西丽湖畔，目前大学城还在不断建设中。据了解，大学城内有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、中国科学院深圳先进技术研究院、哈尔滨工业大学(深圳)、南方科技大学、国家超级计算深圳中心、西丽大学城图书馆、西丽大学城网络信息中心等。

　　大学城片区目前拥有近6个产业园，入驻企业达200余家，就业人员数量达到13.5万，大学城片区未来将形成集产学研于一身的城市创新基地。

　　在未来的工作布局中，南山还提出实施大学城、高新区双扩容，“环西丽湖科教城”呼之欲出。同时，为提升原始创新能力，南山将规划建设环西丽湖科教城，统筹整合深大、南科大、北大、清华、哈工大、天大—佐治亚、清华—伯克利等高校资源，引进一批诺贝尔奖科学家实验室。可以想象，不久的未来，一个“升级版”大学城将成为南山区科技创新发展的新引擎。

　　宝能城紧邻南山大学城片区，附近有道尔顿新华公学、南科大实验小学、南方科技大学，漫步于大学城内，每一处肌理都能感受到静雅的书墨人文气息。

　　陆

　　生态

西丽水库

　　西丽拥有近千万平米塘朗山、约8平方公里长岭皮水库与西丽水库，同时靠近西丽湖高尔夫俱乐部、西丽湖度假村、深圳野生动物园、麒麟山庄—深圳国宾区等近千万平米自然生态资源。

　　而宝能城背靠青葱的塘朗山，项目将自然与建筑和谐相融，以延绵的山体为背景，建筑依原生山麓地势南低北高起伏，错落有致，置业者可环视层峦起伏。

　　柒

　　项目信息

　　宝能城总占地约10.5万平米，总建面约83万平米，由6个地块组成，分东、西两区开发。东区包括3块居住用地和1块商业性办公用地，将建成11栋超高层住宅和2栋超高层公寓及酒店，下带集中式商业。

　　西区占地面积约3.4万平米，建筑面积约20.7万平米，由6栋住宅合围而成，5栋高层、1栋小高层，10-25层，共804套100-165平米3-4房。

　　本次西区主力户型100-165平米3-4房，预计明年底精装交楼。项目备案均价约8.2万/平米，价格区间7.5-8.9万/平米，总价区间804-1474万/套。

122平米4房2厅2卫B/C户型

　　户型方正，利用率高。客厅开间3.8米、景观阳台1.5米、主卧开间3.4米;U型厨房设计，空间大，方便使用;卫生间干湿分区，布局合理、实用;起居空间南北通透，采光好。

　　162平米4房2厅2卫E户型

　　南北通透户型，客餐双厅均设置阳台;厨房采用中西双风格设计，满足更多生活追求;阔绰主卧，搭配嵌入式衣帽间，空间利用合理;双卫浴主卫设计，打造舒适私密静谧空间。

　　捌

　　周边价格

　　链家数据显示，西丽二手房4月参考均价约6.54万/平，而宝能城东区在售二手房挂牌均价约9.9万/平，目前正在出售的有14套。

　　整体看来，西区8万多的单价与东区10万单价似乎有差价，但东区是高拓展，89平米约等于西区117平米，这样算来，同样4房基本无差价空间。

　　除此之外，博林天瑞有目前出售的有28套，均价约8.3万/平米;华晖云门目前在售的有14套，均价约8.8万/平米。

　　小编点评：

　　优势：

　　1.地铁口超大型综合体，配套齐全，对于改善自住客还算合适。

　　2.精装修交楼，交楼标准高于东区，同样也限制了部分空间改造方面的需求。

　　3.背靠塘朗山，周边自然景观丰富、居住环境优良。

　　不足：

　　1.部分户型临留仙大道，容易受车辆噪音影响。

　　2.容积率高，达到了6.61，居住舒适度有待体验。