盐田海涛花园签约业主：不要让我们成为另一个木头龙

　　30年老旧住宅年久失修。

　　海涛花园现场，靠近海边的房屋受侵蚀严重，墙体大面积脱落。

　　海涛花园目前签约率92.22%，签约进程趋缓。

　　78岁的徐叔对早日搬进新居充满期待。

　　郑先生是较早签约业主之一。他认为无限期拖下去，住不进新家的老人会越来越多。

　　小区安全隐患处做了多处提醒。

　　2019年8月5日，深圳晚报刊登的《罗湖木头龙旧改剩4户业主拒签 专家呼吁政府介入破局》文章，报道了罗湖区木头龙旧改项目遭遇的现实困境，引发市民和业界广泛热议。随即，盐田海涛花园旧改几位签约业主辗转联系到本报，倾诉了各自的隐忧。这个小区和木头龙旧改有哪些相同点和不同点?业主的担忧有哪些现实依据?该小区的症结在哪里?

　　木头龙旧改10年等待迎曙光

　　相关部门介入被认为是“唯一解”

　　2019年8月5日，深圳晚报以《罗湖木头龙旧改剩4户业主拒签 专家呼吁政府介入破局》为题，报道了罗湖区木头龙旧改项目遭遇的现实困境。于2010年列入全市首批旧住宅区城市更新项目的木头龙小区，2019年业主签约率一直停滞在99.7%，剩余的最后4户业主拒绝谈判、拒绝签约，由于无法达到规定的意愿征集和拆迁补偿协议签署双100%规定，进展几近停滞。在这场持续近十年的旧改拉锯战中，有49位签约业主在等待回迁的过程中带着遗憾离世……

　　8月8日，罗湖区城市更新和土地整备局宣布，将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目，被业内认为是解决木头龙问题的“唯一解”，让等待10年未进入新居的签约业主们看到了曙光。

　　海涛花园业主曝隐忧

　　启动签约7年进程日趋缓慢

　　一石激起千层浪。备受旧改推进难困扰的还有深圳最早的外销小区——盐田海涛花园。在得知木头龙旧改取得重大突破后，海涛花园几位签约业主辗转找到本报，讲述了自己从小区旧改立项近9年来的等待心路，期盼开发商和政府主管部门尽早大力推动，不要让木头龙那样40多位老人相继去世未入住新房的结局再次出现。

　　记者进一步采访了解到，海涛花园位于盐田区海山街道海涛路，项目建设于上世纪80年代，共有房屋58栋，占地面积约5.3万平方米，总建筑面积约7.6万平方米，其中住宅约7万平方米，涉及权利主体1260户，另有商铺18处、幼儿园1处、工作站大楼1栋及其他物业8幢。2010年，海涛花园被列入深圳城市更新单元第一批计划，成为旧住宅区更新改造的试点项目;2011年海涛花园通过了城市更新改造单元规划审批;2012年底，项目逐步启动搬迁补偿安置协议的签署工作;海涛花园总计1260户，截至目前，已完成签约1162户、搬迁交房1055户，签约率达92.22%，签约进度日趋缓慢。

　　本该开开心心等待入住新房的海涛花园签约业主却高兴不起来，他们向记者反馈了项目进展的几个隐忧点：第一，目前项目签约率92.22%，2019年进展缓慢，这和木头龙2018年6月签约达到99.7%再无突破有一定可比性。签约业主担心剩余的8%或许会将这一项目也拖成“十年之殇”。第二，“利益博弈”严重阻碍进程，海涛花园由于历史原因当时的一些一楼住户和楼顶住户以较低的价格购买了一楼的花园和天台，花园和天台也都明确写进了房产证，在签署拆迁补偿谈判过程中，产权证上有花园和天台的个别业主，一个30平方米的花园要价到一两千万元。第三，海涛花园作为深圳首批外销社区，当时的业主是港、澳以及外籍人士，经过30多年的居住和转让，有些确权证据已不复存在，但不应该让这些问题成为城市更新脚步的绊脚石，各方力量需拿出切实有效的办法推进，办法总比困难多，只是看是否有解决的决心。但是，找哪里，谁来管?签约业主希望有明确责任主体。第四，签约业主希望包括木头龙旧改、海涛花园旧改，给深圳城市更新带来新的解决方案，包括“双百”签约率问题，能否参考木头龙旧改，达到一定标准后其他不签约业主尽早纳入零星房屋征收范围?这是他们最直接的期盼。

　　70岁老人坦言：

　　明天和意外不知道哪个来得更早

　　记者来到海涛花园，这个超过30年楼龄的小区属于典型的老旧住宅小区。业主向记者介绍到，海涛花园属于上世纪80年代建筑的小区，当时多使用海沙，加之邻近海洋空气潮湿，年久失修，混凝土钢结构产生粉结破坏。记者在现场看到，靠近海边的房屋受侵蚀严重，梁主筋、楼板钢筋锈蚀明显，多处墙体脱落开裂，存在明显的安全隐患。业主介绍，经专业机构鉴定，海涛花园住宅楼结构安全性为Dsu级，安全性严重不符合居住要求，构成整幢危房等问题。2016年，该小区曾发生一户住户在卧室睡觉天花板突然掉落的事故，直接砸在腿上造成重伤。

　　记者和报料业主见了面。78岁的徐叔来自梅州，于1990年入住海涛花园，给住在香港的女儿照顾孩子，房屋的产权人是女婿。近30年来，老人家经历了女儿离婚、女婿失联等人生变故，但一直住在海涛花园的房子里，并协助居委会打理社区。听到小区旧改的消息后，徐叔非常开心，“做梦都想住到新房子里”，以最快的速度主张签约，并积极劝导身边的老朋友尽快签约。但由于证载权利人是失联的女婿，徐叔居住房屋的确权存在问题，徐叔正和律师事务所沟通寻求解决办法。

　　“我来深圳前是一名干部，为了女儿不得不来带孩子，对海涛花园和这里居住的老邻居老朋友都有很深的感情，我代表业主想表达的是，我们希望海涛花园越来越好”，徐叔兴奋地说。

　　来自香港的郑先生也是最早签约的业主之一，已搬出小区租住，打算回迁的房子给小孩居住。他更关注后续的签约速度，“前面的90%多签约都还是比较顺利的，但是会不会因为后面仅剩的这不足10%，影响到绝大多数人回迁新居的速度，真的非常担心”，他坦言，他认识的人中就有在旧改谈判中提出过高要求的。郑先生告诉记者，海涛花园大多数业主都已步入老龄甚至高龄，这些年来也有业主在等待中离世。“个别业主无限期拖下去，回不到新家的老人会越来越多。”郑先生感慨地说。

　　另一位70多岁签约业主在接受媒体采访时表示：“我都70多岁了，明天和意外不知道哪个来得更早。我赞同维护绝大多数人的利益，希望有关部门积极介入，早日破解难题。

　　针对拆迁补偿谈不拢的问题，另一位未透露姓名的签约业主认为：“不能永远让90%的人在等这不到10%的人，很多家庭都承受不了，无法过正常的有尊严的生活。”

　　政协委员调研关注安全隐患

　　利益博弈、确权难等严重制约签约速度

　　针对签约业主反馈的问题，记者联系到了海涛花园旧改项目开发商路劲地产相关负责人，该负责人表示，海涛花园目前签约率92.22%，最让他们担心的还是安全问题，目前还有少数业主在小区居住。关于海涛花园遭遇的难题，该负责人表示主要有两点，首先是确权难问题，部分海外业主已经死亡或者失联，也有部分居民借用外籍人士身份购买房产后未留下确凿证据，致使房屋产权确认方面遇到法律问题，无法签署拆迁补偿协议。其次就是老百姓熟知的利益分配问题，有些业主认为多等等会得到更多补偿，严重制约了签约速度。

　　让78岁老人徐叔无奈的确权问题和让郑先生等“无法理解”的利益博弈问题，是目前海涛花园签约业主最关切的，也是严重制约签约速度的两大问题。

　　郑先生在接受采访时一度很悲观，他质疑说：“一家人意见都可能不一致。1260户人家， 100%签约这个标准如何实现?有些人可以说‘油盐不进’，根本不在乎拖多久，可是这个小区那么多老人能陪他们拖得起吗?”

　　而在一旁的徐叔则一直在给自己打气，满是期待地想看到小区建成的样子。徐叔告诉记者，有一对香港夫妇，是已经签约的业主，老人家已是90多岁高龄，会经常牵着手回到小区周围吃早茶，回来看看老邻居，探探小区旧改的进展。

　　记者实地走访也了解到，针对海涛花园的问题，深圳市政协委员曾到现场调研，听取业主意见，提出建议措施。几位政协委员都认为小区现在的安全问题是头等大事，呼吁各方重视。政协委员认为，如果有小朋友跑到危楼里面，被脱落的水泥等砸到受到伤害，问题由谁来负责，这都是现实存在的危险点。

　　政协委员在考察时同时指出，对于海涛花园小区存在的问题，政府做了大量细致工作，对各种安全风险进行提示，加强统筹协调，落对各方责任，动员社区业主积极参与，积极为各方排忧解难，取得了卓有成效的阶段性战果。

　　专家：呼吁相关部门介入

　　给予政策创新，

　　不要让问题一直拖下去

　　关于海涛花园的现实问题，记者采访了几位旧改业内资深的专家。

　　深圳市城市更新协会创始会长、广东安云更新律师事务所主任耿延良认为，深圳旧改棚改工作中，房屋多次转手交易，业主移居国外，业主失联，产权人去世，企业改制不彻底，历史遗留问题情况普遍，如果按照现有产权注销政策，项目确权和主体确认，产权注销困难重重，严重制约项目进展。

　　耿延良一直关注和参与深圳旧改工作，他此前曾多次发表署名分析文章，指出“深圳提倡旧住宅改造的时间较早，也出台了相关政策法规，但目前已正式启动的旧住宅区改造项目仍然较少，成功案例更是寥寥无几。到目前为止，2010年深圳首度批准的8个旧住宅改造项目，仅南山鹤塘小区达到了100%签约的标准，成功进行了旧改，其他均不同程度受阻”。

　　耿延良说：“我强烈建议，相关部门要介入其中，尊重历史客观情况，给予政策创新。否则项目久拖不决，影响市民生活，也造成社会资源的极大浪费。”

　　参与海涛花园旧改法律顾问的北京德恒(深圳)律师事务所郭雳律师在接受记者采访时表示，历史遗留确权问题的户数占海涛花园总户数的4.28%，其中包括失联类、借名购房类、房改房类、转让瑕疵类等细分问题。他告诉记者，海涛花园最初有一百多套权属不清的房产，经过多方共同努力，已通过诉讼的方式实现确权18起，通过非诉讼的方式实现确权约50起。

　　郭雳律师提醒，在司法途径走不通的情况下，仍有一些可行方案值得参考：其一，继续采用非诉讼的方式来解决某些纠纷，比如继承类确权纠纷;其二，深圳具有特区立法权，可在立法层面针对城市更新确权的难点疑点进行立法，从根本上解决司法途径走不通的问题;第三，尝试政府机关各部门联动，通过具体的行政措施或其他变通措施特批特办城市更新中的确权问题。

　　记者发稿时，耳边还回响着海涛花园业主那句话：“我都70多岁了，明天和意外不知道哪个来得更早。”我们希望，喜迁新居是来得更早的惊喜。关于海涛花园旧改问题，本报也将持续关注。

　　(深圳晚报 黄丽娜 方晓艺)