(匿名)

　　实际成交价一般都是指业主实收，交易过程中的产生的税费默认都是由买家承担，不过这个也可以跟业主约定。2016年11月8日深圳二手房国土局的评估价调高，交易税费又增加了不少。

　　一、如何区分普通住宅和非普通住宅?

　　在讲解税费之前，我们先来了解什么是普通住宅，什么是非普通住宅，根据深圳市国土局房管局、财务局、地方税务局联合发布的标准。

　　普通住宅应当同时满足以下三个条件：

　　1、住宅小区容积率1.0以上;

　　2、单套住宅建筑面积144(含144)平米以下或者单套住房套内面积120(含120)平米以下;

　　3、深圳市各区规划和土地资源委员会界定的标准(普通住宅价格标准：货币单位：人民币)。

　　【罗湖 390(含390)万以下】、【福田 470(含470)万以下】

　　【南山 490(含490)万以下】、【盐田 330(含330)万以下】

　　【宝安 360(含360)万以下】、【龙华 320(含320)万以下】

　　【龙岗 280(含280)万以下】、【光明 250(含250)万以下】

　　【坪山 200(含200)万以下】、【大鹏 230(含230)万以下】

　　此标准2015年10月1日起执行。

　　非普通住宅的标准：

　　考核普通住宅的三个条件中有一个条件不能满足，就是非普通住宅。

　　二、二手房交易税费(住宅类)

　　计税价是按买方新房产证上的过户价来计税，而过户价不能低于国土局评估价。

　　1. 增值税：

　　(1)当卖方房产证购买日期不满2年，不管是普通还是非普通住宅，都要征收增值税，增值税计算公式=过户价÷1.05×5% ;

　　(2)满2年的普通住宅免征;满2年的非普通住宅征收差额增值税，差额=过户价-原业主房产证登记价，所以差额增值税=(过户价-原登记价)÷1.05×5%;

　　2. 城市维护建设和教育附加税：

　　(1) 附加税是以增值税为计税依据，再按一定比例缴纳的税费，专门用于城市建设和基础教育。

　　(2)附加税=增值税×12%

　　3. 契税：

　　(1)契税是不动产所有权发生转移变动，向产权承受人征收的一种财产税。

　　(2)购房家庭深圳首套，面积≤90㎡征收1%，购房面积>90㎡征收1.5%;购买二套房契税都是征收3%

　　4. 个人所得税：

　　(1) 业主房产证满5年、并且家庭唯一的免征;只要有一个条件不满足，就要征收个人所得税，普通住宅1%，非普通住宅1.5%

　　(2) 普通住宅：(过户价-增值税)×1%

　　(3) 非普通住宅：(过户价-增值税)×1.5%

　　5. 交易费:

　　产证面积×4元/㎡(目前2017年5月份起取消交易费)

　　6. 印花税：

　　买卖双方都是个人的免征; 非住宅类/公司产权：(过户价-增值税)×0.1%

　　7. 贴花：

　　5元/单

　　8. 登记费：

　　产权转移登记的费用80元/单。

　　9. 委托公证费：

　　分为赎楼版费400元(7份)+过户版360元(5份)，费用共计760元。

　　10. 评估费：

　　如果买方要在银行贷款，贷款银行会根据评估机构对房产的评估结果，来确定授予借款人多少贷款额，评估费就是评估机构收取的费用。一般是银行评估价的万分之四，具体以评估机构实际收取为准，全款买房的就不会有评估费。

　　11. 赎楼费：

　　当卖方红本在手的情况下，就不需要赎楼。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费，一般收费是担保费=担保金额的1.2%，短贷利息=担保金额的1.2%(多退少补)。

　　(1) 额度赎楼：

　　担保公司作为担保，从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，大概费用是欠款额的2.4%(1.2%担保费+1.2%短贷利息(多退少补))。

　　注：近一年供楼累计逾期超过6次，每次超过一周或出现断供，担保公司还会根据逾期情况，及欠款人的征信来综合评定收费。

　　(2) 现金赎楼：

　　担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%

　　12. 罚息：

　　当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。

　　13. 按揭服务费：

　　中介公司有专门的按揭部，为客户办按揭贷款流程收取的费用，一般情况1500-2500元/单。

　　14. 中介费：

　　支付中介公司的佣金，一般情况下是实际成交价的3%，实际价格以协商为主。

　　总结：交易税费之多，但是某些税费只要满足一定的条件可以免征。

　　(1)满两年以上的普通住宅免征增值税;

　　(2)满5年且家庭唯一的住宅免征个税;

　　(3)红本在手的房产没有赎楼费。