(匿名)

　　读者魏女士：近期房价上涨，卖家签了买卖协议后又反悔，不过户房产给买家。遇到这种情况，买家如何维权?除了违约金，还可以请求赔偿损失吗?

　　福建志昂律师事务所律师陈孝泉：

　　一、对于卖家反悔，故意不将房产过户给买家，根据《合同法》以及相关司法解释的规定，买家一般不能同时主张违约金与赔偿损失。实践中对于违约金与损害赔偿，一般采用以下原则解决：

　　1.当事人如果在合同中约定了违约金，原则上应当按照约定违约金执行;

　　2.如果当事人约定的违约金低于违约方的违约行为所造成的损失，非违约方可以请求法院予以增加;

　　3.如果当事人约定的违约金过分高于违约行为所造成的损失(一般以超过实际损失的30%为标准)，违约方也可请求法院适当减少。

　　在房屋买卖合同中，因房屋无法过户给买方造成的损失主要是可得利益损失，即房价上涨所造成的损失，若买方要求卖方承担违约责任，那么根据《合同法》第113条、第114条规定，买卖双方可以在合同中明确约定以卖方违约时的房屋市场价格计算可得利益损失。

　　二、在房屋买卖中，如果卖方故意违约，在卖方已将房屋过户给第三方且卖方没有其他可执行财产的情况下，买方可能会面临官司胜诉后还遭遇房钱两空的情况。为了避免这种情况，买方在签订买卖合同时应当明确约定“需将买卖合同进行预告登记”(注：不动产买卖合同备案并不属于不动产的预告登记)，在合同预告登记完成当日再支付款项。根据《物权法》以及司法解释的规定，买卖合同预告登记后，未经预告登记的权利人同意，卖方想转移不动产所有权、设定地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其“不发生物权效力”。也就是说，只要买房人预告登记了，卖方私自把已出售的住房再次出售或抵押是无效的，这样就从实质上避免了卖家因为涨价而故意违约的行为。