吹风价8.5万/㎡，户型太奇葩，学区太诱惑，“捂盘”10年德弘天下华府可好卖？

　　深圳四大名校(深圳中学、深圳实验、深圳外国语学校、深圳高级中学)，到底有多牛呢?

　　以深圳中学为例，今年高考有30人被北大、清华录取，理科各高分段人数全省独占鳌头，文理科“屏蔽生”(广东省2012年出台措施，为防止炒作“状元”，屏蔽全省文理科前50名考生)人数均列全市第一……

　　进入深中高中部相当于一只脚跨进了名校，这让很多家趋之若鹜。

　　然而，进入深中高中部的难度非常大，深圳前5%的初中生才有机会通过中考或自招进入深中高中部。

　　深圳中考满分460分，至少要有440分才有希望进入深中高中部，也就是最多只能扣20分。

　　不过，深中初中部学生可通过自主招生考试进入高中部，深中高中部每年自主招生120人，本校初中部录取名额有54人。

　　退一步说，如果中考总分没有过线，只要通过了深中高中部自主招生，也可以拿到入场券。

　　也正是因此，把孩子送进深中初中部成为很多家长迫切的心愿。一些家长甚至不惜斥巨资购买天价深中初中部学区房。

　　近期，市场上有一个“捂”了十年的深中初中部学区房出现在公众视线中，吸引了不少家长的目光。

　　带着好奇，小O实地走访了这个楼盘——德弘天下华府。

项目效果图  ©房信网

　　01

　　老罗湖命途多舛的“老妖盘”

　　搭乘7号线到洪湖站C2口出来，进入“老罗湖”，感觉还是有点不一样的，在地铁上、路途中、小店里，久违地听见了许多粤语，让小O恍然大悟：“哦，原来我在广东啊”。

　　从地铁口走过去，大约518米，走了8分钟，就到了德弘天下营销中心。

　　©小O

　　远远地就看见了项目营销中心，小O去的时候，工作人员正在撤场，走上前去打听，项目刚举行完营销中心开放仪式。

　　©德弘天下华府微信公众号

　　德弘天下华府位于罗湖区文锦北路与田贝二路交汇处。总占地约48353.6㎡，住宅总占地约48353.6㎡，总建面约265287.29㎡，容积率4.4，共8栋高层(A-C、F-H栋49层，D-E栋52层)。

　　设有一个4层高的地下室，面积约65769.054㎡，提供约1000个停车位，小区自带约1100㎡露天成人小孩双游泳池，为纯商品房住宅社区(无回迁房、无安居房)。

　　站在马路边抬头就可以看见项目椭圆形的楼栋，橙红与米白相间的外立面，墨蓝色的玻璃，风格不太新颖，向外凸出的阳台极其显眼。

©小O

　　自从2010年11月封顶后，该楼盘一直未对外销售。

　　这其中的缘故，说来也算曲折。

　　项目地块在2004年由深圳茂业(集团)股份有限公司从深圳市深宝实业股份有限公司购得，独资开发。

　　2006年，深圳出台了“70/90政策”，规定凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下的住房(包含经济适用房在内)数量占比，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　而市场对于大户型的需求又在逐渐增加，为了满足客户对大户型的需求，也为了谋求更大的利润空间，不少开发商将住宅设计成双拼甚至多拼户型，再按照豪宅标准出售。

　　这意味着购房者需要用2个以上购房名额，买到大户型房子。比如，买两套90㎡相邻的房，装修时再打掉隔墙，就有了180㎡大房。

　　对于当时的购房者来说，花同样的钱，买同样的户型，几乎没什么损失，然而却要多占几张房票罢了。

　　德弘天下华府也不例外，整个项目是面积段在200-1000㎡的大户型或超大户型，全是双拼、三拼甚至四拼户型，销售必须以180-270㎡为单位捆绑开卖。

　　原本开发商们与政策可以继续“相安无事”。

　　然而，2010年9月，在德弘天下即将建成封顶的前夕，深圳最严“限购令”出台，深圳以家庭为单位，本地户口限购2套，外地户口限购1套。

　　这一政策的出台，对于当时即将要入市的德弘天下来说，无异于晴天霹雳!当“房票”成为稀缺品，又有谁还会去追求双拼、多拼户型呢?于是，德弘天下开盘就此搁置。

　　直到今年6月25日，深圳市规划和自然资源局公告了关于德弘天下华府项目总平面图修改的公示，该楼盘又逐渐走入公众视野。

　　不过，德弘天下虽因政策原因“捂盘”10年，但也因此享受了一把深圳发展的利好，该地段房价已发生翻天覆地的变化。

　　2011年初，罗湖周边新房均价为1.7万/㎡，10年后，均价已跃至7.14万/㎡。再加上名校buff加持，德弘天下华府此次开盘预计可揽今近百亿。

　　不由得让人感慨“塞翁失马，焉知非福”啊!

　　02

　　整改后遗症——户型乱七八糟太奇葩

　　改造后，项目主推约69㎡/74㎡/76㎡2房户型，现房交付，预计2020年交房，暂未取得预售证。

　　ABCFGH六栋全是约70㎡左右平层，3梯6户，每层69/74/76㎡各2套，69/74㎡是2房，76㎡是2+1房，每栋户型都是一样的，双数客厅出阳台，单数卧室出阳台，DE两栋是463-466㎡大复式，都是单证产权，3梯2户。

　　据现场销售称，德弘天下华府预计推售约1700户毛坯住宅，其中还有几十套复式463-466㎡大户型暂时不对外出售。

©小O

　　目前样板间已开放，看房需验资50万，若满意可冻资20万直接转定，开盘享受优先选房权。销售称大约在12月15-25日之间开盘，不过今天已经12月19号了，看样子看盘时间也快到了。

©小O

　　当销售拿出了户型图后，小O突然有种哭笑不得的感觉，先给你们看看。

　　坦白讲，这是小O见过的最“奇葩”的户型了，每个户型各个朝向都有，最奇怪的就是阳台了，虽说比较宽阔，但多为“叶子”形状，晾衣服都不知道该怎么晾，想要封起来都需要特别定制，就像鸡肋，食之无味，弃之可惜。

©爱住家

　　A、B户型是横厅设计，建面约74㎡2房1厅1卫，客餐厅一体，整体户型呈长方形，厨房和餐厅接壤处带奇数层阳台，客厅处带偶数层阳台，卫生间为暗卫，不通风。

　　D、E户型较为方正，建面约69㎡2房1厅1卫，通厅设计。厨房和主卧只有奇数层带独立阳台;客厅和主卧一侧只有偶数层阳台，卫生间无窗。

　　C、F户型较为方正，建面约76㎡2房1厅1卫，奇、偶数层不同，阳台朝向和位置也不同。据网友爆料，该户型厕所窗户对着对面窗户，私密性受影响。

©家在深圳

　　还有的户型开放式厨房不知如何通天然气、餐厅与厨房连在一起，还有吧台非常小……

样板间  ©互联网

样板间  ©互联网

样板间  ©互联网

　　有网友现场咨询阳台是否可以搭雨棚，有负责装修样板房的工作人员称会影响外立面，应该是不可以的。

©爱住家

　　不过，项目由8栋住宅建筑围合成大园林+大社区，再加上50层超高的设计，拉开了楼宇之间的楼间距，在中高层的采光和视距都比较优秀。

　　03

　　深中初中部学区房是zui硬核卖点

　　项目与深中初中部只有一街之隔，直线距离只有500米，作为深中初中部学区房，也是项目最大的卖点了。

　　深中周边楼盘挂牌量不多，很多还是大户型，“上车”门槛高。小户型房源稀少，挂牌价也相对较高。

　　©搜狐焦点深圳

　　深中有多厉害，前文已经说过了。

　　很多人不理解为什么要一定要买深中初中部学位房，这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右，而高考本科录取率平均高达90%。也就是说，深圳基本上是通过中考来决定孩子未来的发展的。自然，初中学校越好，对孩子考上好的高中就越有利，一旦考上“四大”了，基本上等于一只脚踏进大学门槛了。

　　买了深中初中部学区房，相当于给孩子的大学之路多上了一个保险。

　　2019年深中初中部中考成绩出炉，430分以上考生占比35.89%，大约189人，总成绩排名深圳全市第3。

　　©深圳学位追踪

　　小O在踩盘现场也了解到，近期过来看房的大多是冲着名校学区房去的。现场跟一位置业者聊了会，她说：“如果不是为了孩子上学，我是不会来看这个房子的。”

　　目前德弘天下具体价格还没定，据销售反馈，均价应该在8-10万/㎡，罗湖新盘稀缺，德弘天下又是学区房，总体来说，这个价格还在预料之内。

　　贝壳网显示，周边房源均价最高的为鹏公馆，10.5万/㎡，在售28套;其次是合正星园，10.2万/㎡，在售8套。

©贝壳网

　　此前，朋友圈有中介发文，爆德弘天下均价8.5万/㎡，价格仍待考证。

　　04

　　周边配套成熟，生活气息浓厚

　　【学位配套】

　　除深中初中部学位外，项目对口的整体教育资源都不错。

　　除自带幼儿园外，周边有罗湖区清秀幼儿园、天俊幼儿园、童晖幼儿园、鹏兴第五幼儿园等。其中，清秀幼儿园与德弘天下仅一路之隔。

©众口楼评

　　项目位于深圳市锦田小学的学区范围内，隔壁就是深圳市锦田小学德弘校区，锦田小学的教育实力还是较强的，常年排在罗湖区小学排行前列。

©小O

　　初中属于深圳中学初中部学区。

　　【商业配套】

　　项目自带底商，且周边都是比较成熟的老旧社区，所以居住氛围浓厚，有丰富的街铺。远一些还有万象城、东门茂业、国贸、京基等四大商圈可满足日常生活所需。

©小O

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©小O

　　【交通配套】

　　项目周边有双地铁环绕，距离项目1公里之内有3个地铁站，分别是3号线翠竹/田贝站以及7号线洪湖站，其中最近的是7号线洪湖站，约500米距离，其次是田贝站，约700米;未来，将有9条地铁贯穿该区域。

©小O

　　周边有四大公交站(27路、82路、213路、307路、312路、369路、977路、M183路、M190路等)。

　　项目毗邻文锦北路、泥岗路、笋岗路、布心路等城市主干道，交通通达度较好，但由于道路年龄较高，逐渐难以满足日渐增长的出行需求，有时难免会面临交通拥堵的状况。

　　罗湖有著名的深圳站，该站集地铁、口岸、城轨于一体，一线贯通深港广莞。未来清水河将设高铁站，与深圳站形成南北“双枢纽”格局。

　　项目紧邻罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸，为全球最大的陆路口岸群。

　　【医疗配套】

　　项目周边有深圳最大的现代化综合性三级甲等医院——深圳市人民医院以及深圳市康宁医院(非营利性三级精神卫生机构)，还有罗湖人民医院，医疗配套较为成熟。

　　【其它配套】

　　项目自带小区园林，周边还有洪湖公园、翠竹公园、人民公园及深圳市儿童公园，自然资源十分丰富。