实探 | 龙华油松又有新盘，龙湖春江天玺旁，仅有2栋住宅，刚刚动工

最近，上油松片区的龙湖春江天玺二期开盘，听说住宅卖得不错，目前只剩少量住宅和公寓在售。

有位粉丝，兴致勃勃的“打新”金融街，结果陪跑了一场，连选房的资格也没有，窝了一肚子气，前不久转战龙华，冲着龙湖的户型和品牌服务，买了套春江天玺。

上油松旧改众多，而旧改推进缓慢，龙湖春江天玺之后，上油松还有住宅可买吗？

房掌柜2020踩盘大暴走第六站龙华，十三香实探上油松，在龙湖春江天玺旁，发现了一个新盘——富基·云珑府，云珑府是其住宅部分，镇乾大厦是其商业部分（写字楼），中间由河道分隔。项目与龙湖春江天玺一路之隔，目前刚刚动工。

现状

刚刚动工，“场内总人数44人”

富基·云珑府位于龙华区油松路与工业东路交汇处东北侧，临近东环二路、梅观路、梅龙大道等龙华主要干道。十三香当天其实是去看龙湖春江天玺，无意间发现了它。

站在富基·云珑府边的十字路口看龙湖春江天玺

富基·云珑府目前已有工人进场，工地大门的显示屏上公布了场内工人的总人数，“场内总人数44人”，现场还有工人在交谈，工地上方有堆土机在作业。

云珑府

镇乾大厦

十三香凑近门口看，项目里面土地已经平整，还没开始挖基坑。

2栋住宅+1栋写字楼，需配建社康中心等公共设施

门口的公示栏张贴了项目的基本信息。

住宅部分叫云珑府，占地5727.5㎡，有2栋住宅组成，高分别是129.4米（41层）、132.4米（42层），规划了地下4层+地上1层架空车库。

商业部分叫镇乾大厦，占地9429.37㎡，由1栋30层128.35米的写字楼、3层裙楼以及公交首末站、社区服务中心、社区健康中心、老人日间照料中心、邮政所、公共厕所等公共设施组成，写字楼规划了2层地下室。

云珑府在整个项目的北区，镇乾大厦在南区，中间由河道和规划的民望路隔开。

中间的河道及周边的农民房

整个项目计划开工时间为2019年11月16日，计划2022年6月23日竣工，由深圳华富控股有限公司建设，实为深圳市富基投资集团有限公司的全资子公司。

镇乾大厦建设工程规划许可证

镇乾大厦于2020年1月6日取得《建设工程规划许可证》，许可证显示镇乾大厦绿化率为30.6%，规划了390个地下机动车停车位和146个地上非机动车停车位。

十三香没有找到云珑府更多的信息，根据深圳房地产信息网消息，云珑府规划有保障性住房1100㎡，由于还在建设初期，户型等信息无从得知。

富基·云珑府效果图，图源看水印

在深圳市住建局公布的《2020年深圳市计划入市商品房情况》中没有项目的身影，看来今年是不太可能入市了。

旧改

与卓越、金地旧改并称“油松三宝”，十年老顽固终有进展

富基·云珑府原为上油松老工业区城市更新项目，由于和卓越上油松旧改、金地水斗旧改相邻，并称为“油松三宝”。

图源：网络

2018年4月28日，龙华区城市更新局公示了项目实施主体为深圳市华富控股有限公司，并透露，该项目更新单元用地面积35524.8㎡，拆除用地面积28442.1㎡，其中开发建设用地面积15156.9㎡。

早在2012年，上油松老工业区城市更新项目就被纳入深圳市第五批更新计划，随后又转入2016年深圳市第三批更新计划。

图源：咚咚找房

但直到2014年才开始拆迁，2017年完成土地平整工作。加上此前的立项工作，折腾了将近10年之久。

开发商

富基集团，以深圳为大本营，土地储备约200万㎡

富基集团成立于2002年，以深圳为大本营，除了投资和发展住宅产业，运营商用物业外，还有酒店开发经营，旅游、生态农业观光及文化项目的运营经验。

富基过往项目，图源：富基集团官网

在深圳，先后开发了蓝田壹站华苑、金港盛世华庭、尚游公馆、西城品阁、PARK国际等一系列大型项目。除了上油松工业区外，旧改项目还有盐田江屋村、沙头角诗宁里等。

成立十余年，富基集团拥有净资产愈10亿元，年开发面积超50万㎡，土地储备约200万㎡。

区位

龙华新中心核心位置，旧改体量过千万

龙华地处深港中轴的核心位置，是深圳三大都市核心区之一，发展总部经济、产业金融服务及综合商业。

富基云珑府所在的油松片区，是龙华中心的核心位置，规划为现代商贸片区，规划有建面约450万㎡的城市级高端商圈，拥有约205万㎡的“中央商贸MALL集群”，以大型购物中心、商业步行街、体验街区为主。

片区还拥有超过40个旧改单元，聚集了诸如海岸城、鸿荣源、德业基、中洲等品牌开发商进驻，体量过千万，还将打造超约110万㎡四大购物中心商业，提升片区商业定位。

所以未来片区的居住、配套将会有很大的改善，不过需要相当长的时间来兑现。

红色边框是旧改项目

配套

目前项目周边自建民房和零散工业厂房等建筑集中，配套较为匮乏，地铁出行不方便，与片区内的4、5、10号线（在建）距离较远，但是远期规划的22、25、27号线会弥补缺憾。

交通：距5号线五和站2.5公里，近22号线油松站（规划）

距离项目已开通的5号线五和站最近，但距离约2.5公里。远期规划的22号线油松站距项目很近，龙湖春江天玺到油松站大约200米，富基云珑府到油松站估计也是几百米距离。

此外，项目1公里范围内有多个公交站，门口的油松路口站距项目约103米。

项目1公里范围内公交站点，图源：百度地图

项目还临近东环二路、梅观路、梅龙大道等龙华主要干道，自驾出行挺方便。

商业：龙湖春江天玺带8600㎡商业，距壹方天地1.5公里

富基云珑府虽然带有商业部分，但主要是写字楼，可供购物的商业设施不多。

好在隔壁的龙湖春江天玺自带8600㎡商业，周边1公里范围内还有天虹商场、女人花商城、万和广场等多个购物中心。

项目1公里范围内购物中心分布，图源：百度地图

此外，项目距60万㎡壹方天地大约1.5公里，开车10分钟左右就能到达。

教育：对口教科院附属外国语学校等多所省一级学校

项目小学对口学校为松和小学（省一级）、教科院附属外国语学校，初中对口教科院附属外国语学校、龙华高级中学初中部、新华中学（省一级）。（具体以教育局最新信息为准）

图源：《龙华区2020年秋季公办学校招生范围》

龙华教科院附属外国语学校是九年一贯制学校，已于去年9月开学，办学规模为32个班。就在项目对面大约100米处。

龙华教科院附属外国语学校

医疗：自带社康中心，距龙华人民医院600米

项目规划有社区健康中心。

此外，距离项目最近的医院是龙华人民医院（600米），步行需10分钟。

5公里外还有新华医院在建（三甲综合医院），规划床位2500个，开车大约半个小时。距深圳第二儿童医院（在建）约6.2公里，开车约半小时。新华医院、深圳第二儿童医院均预计2023年投入使用。

休闲：距龙华文化广场2.4公里，多个高规划配套在建

目前项目的文体、休闲配套主要在龙华文化广场和红山地铁站片区，片区当前有多个文体休闲配套在建：深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆、龙华文化体育中心。

周边房价

一手住宅均价5.8-6.6万/㎡，二手住宅挂牌4-7.4万/㎡

目前油松片区在售一手住宅稀少，龙湖春江天玺还有少量住宅在售，均价6.6万/㎡，以及卓能雅苑，均价58000元/㎡。另外只有富驰大厦（商业类）在售，均价41000元/㎡。

图源：贝壳找房

据贝壳找房数据，项目周边二手房挂牌4-7.4万/㎡，距项目较近的香缇雅苑5.7万/㎡、新阳丽舍4.6万/㎡。

图源：贝壳找房

本文踩盘时间2020年6月5日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。