冯毅成：疫后武汉楼市健康，合理自住要重视窗口期

　　在全球疫情以及不确定的外部环境下，楼市将走向何方，武汉房产是否还值得购买?机遇和问题在哪里?我们在2020博鳌房地产论坛上找到了答案。

　　房地产业的机会

　　首先值得关注的是全国的楼市在这样的经济背景下还有没有前途?

　　尤其是在双循环经济之下，强调经济流动性的导向之下，房地产到底走向何方?

　　中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一指出，中央一直对房地产强调“三稳”和“房住不炒”，但从未提要“打压”房地产，调控的目的是为了市场平稳健康发展。

　　而房地产行业目前的价值和机会，主要有以下几个维度参考：

　　一、城镇化进度

　　国家统计局数据显示，我国城镇化率当前为60.6%，即房地产至少还有十年的发展时间。

　　旭辉控股董事局主席林中保守预计房地产还有10-15年的发展时间，乐观估计房地产还有20年时间。

　　二、房产贡献度

　　中泰证券首席经济学家李迅雷指出，房地产在中国经济中直接贡献和间接贡献大概占比30%，禹州集团副总裁张岩说，房地产直接带动下游将近50个行业发展。

　　虽然不提“经济支柱”，但房地产在国民经济中的重要地位不言而喻。

　　三、迁移性需求和结构性需求

　　人口迁移仍然是房地产的机会。比如人口净流入最多的是广东和浙江，尤其是深圳和杭州为代表，两个城市在疫情之后频现“万人摇号”，除了有新房与二手房价格倒挂的投机机会外，更重要的还是人口净流入。

　　房地产最大的需求是迁移性需求。20年前退休的一批人没什么钱，商品房市场也不发达。现在退休的一批人是有钱人，所以郊区别墅、养老地产、旅游地产就迎来了商机。

　　由迁移还将带来结构性需求。这次疫情挤压出了人们改善生活环境的需求，刚需买房，首改换房，富豪撤离高密度小区……

　　四、周期性与城市群

　　著名经济学家樊纲说，当下房地产调控“限”的主要对象就是迁移人群。

　　把周期波动尽量压平，这样在机会来临时不会走得太快太猛，危机来临时也不会太惨太冷，这样才会让行业更加持久平稳向上发展。

　　另外，在城市群趋势下政府将加快公共服务一体化、均等化，这些都是房地产的机会。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，最近全国范围内除了对深圳市场的投机热潮出了一记重拳外，再无其他消息。没有消息，是当前楼市最好的消息。

　　在外部环境带有极大的不确定性下，我们对房地产应持有谨慎而乐观的态度。

　　疫后，武汉楼市健康

　　武汉楼市目前是什么状况?先来看今年的成绩单。

　　今年截至8月11日，武汉新房(本文“新房”定指“新建商品住房”)成交71533套，其中上半年成交43644套，7月份成交超2万套。

　　截至6月底，已批预售尚未网签的商品住房为17万套，这就是新房市场的半年库存。

　　今年上半年热点城市住宅项目套总价中位数较去年对比，武汉上涨约4%，排在13位。

　　而在2020H130个城市楼盘总价统计中，武汉以160万元排在全国16位。

　　以上数据反映出几个问题：

　　第一，从武汉近5年的新房销售统计均值看，每年大概在22万套。近些年长期位列全国销量前三甚至榜首。

　　我在疫情期间研判过，今年武汉全年新房销售预计在13-14万套。上半年受灾严重，仅仅销售4.3万套。但自4月8日全市解禁后，行情迅速升温。

　　成交统计具有滞后性，7月份武汉销售超过2万套主要得益于上半年的行情。而8月在12日之前成交近7千套，也能够说明市场的持续性。

　　按此推算，全年新房成交13-14万套不是难题。

　　第二，武汉房价稳中有升，涨幅既控制在红线内，也处于全国十几名，属于既有前途，又不会因“上涨过快”被点名的档次。

　　第三，新房备案价略微上涨的好处是，既能够给市场参与者(买卖双方)信心，同时也能够为横盘阶段的开发商带来一定的操作空间，如必要的让利优惠等。

　　从市场效果看，武汉楼市健康良好，行业管理稳健而高明。

　　武汉楼市的前景：产业与人口

　　过去健康是否意味着将来一定有前景?在武汉购房，需要清晰地了解城市的前景和购房的必要性。

　　先看城市的前景。经济有前途，楼市才有未来。需要从人口、供应、金融、产业、宜居价值等维度判断。

　　第一，人口红利。

　　1、常住人口。武汉1108万常住人口，加上流动人口，庞大的人口基数将带来巨大的迁移性需求和结构性需求。

　　2、短期净流入。武汉110万大学生尚未返校，这是年轻消费力。

　　将近占据全市人口十分之一的大学生群体，是年轻活力主力军，是城市进步的推动者，是循环经济的主力军。

　　《2019年主要城市常住人口增长数量》显示武汉位列13，杭州第一，深圳第二。

　　在某种程度看，武汉人口平稳健康流入，不会造成短期蜂拥而入，否则会形成挤出效应，不利于楼市“三稳”工作推进。

　　3、长期净流入。武汉在湖北省内具有强大的虹吸效应，又是中部中心城市。人口净流入是城市不断扩张的主要动力之一。

　　第二，供应量。

　　根据武汉市房管局公布的《武汉市住房发展规划(2020年-2022年)》，计划三年新增新房

　　50.7万套。

　　而2019年底库存新房将近16.28万套，按照估计，剔除掉延迟网签的部分房源，起码还有14万套。

　　如此来看，供应量较大，能够稳定市场。

　　第三，金融与产业。

　　1、武汉上半年从金融、行政等手段帮扶房企，保障了市场的安全。

　　2、上半年“国家队”和外来企业驰援武汉，(不完全统计)给武汉投资5000亿托底经济。

　　3、2019年，武汉GDP已经突破1.6万亿，这就是武汉的经济基础和规模，一旦满血复活，昔日雄风将再现。

　　武汉产业链完备，人才储备充足，拥有发展5G、大健康等新兴产业的优势和既定的经济基础与规模，这就是武汉的未来。

　　一旦经济转速起来，武汉很快将迎来新一轮的升温。

　　第四、城市宜居价值。

　　2019年的军运会，让武汉基础建设全线升级;

　　2020年的新冠疫情，让武汉的公共管理与服务水平提升。

　　这次博鳌房地产论坛期间，不少朋友对我表示，武汉已经成为全球最安全的城市。尽管全球第一轮疫情尚未结束，但即使今后再面对疫情冲击，武汉的防控能力足以达到优秀的水平。

　　这些就是一座城市重要的宜居价值。

　　合理自住购房的窗口期

　　目前，对于合理需求的购房者来说是重要的窗口期。

　　疫情期间我研判过，目前的市场一定是保刚需、促改善、抑投资。

　　前面提到过武汉三年的新房供应计划，以及当前的人口流入情况。从供需两端看是平稳健康，这就是一次合理自住购房，合理改善换房的窗口期。

　　这个时期有几个特点。

　　第一，经过疫情，刚需群体深刻意识到自住空间的重要价值，改善群体意识到生命健康是最高生活品质。这些需求都被疫情挤压释放了出来。

　　第二，由于前期拿地成本较高，售价较平，转速不快，目前阶段开发商的利润很薄。为了应对新阶段，开发商越来越重视现金流，不少企业都是薄利多销，甚至平价促销。

　　第三，中心区域的楼盘在经历长期沉寂后也纷纷入市，这些产品在疫情之后反响强烈。

　　华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，中心区域的好物业天然具有垄断的属性，一定是顶级富豪去争夺的对象。只要这座城市的经济还有上扬的空间，这套物业就有价格支撑。

　　第四，以家庭为单位两套房都属于合理范围。

　　刚需家庭有长期刚性生活需求，如买房结婚、小孩上学、家人就业等，需要有一套安全生活空间，这些需求长期稳定，变数较小。

　　因此在经济平稳环境下越早买房越好，安居才能乐业，唯一一套住房在中短期内几乎不存在换手换房的操作可能，即少考虑投资换手的涨跌。

　　第五，现在全国政策稳定，特别是武汉没有具体的调控消息，这是最好的消息。从以往案例包括这次深圳的新策看，大多数调控加严，刚需都难以从中受惠，有些时候会出现“误伤”。

　　因此，要珍惜当下的环境。

　　第六，近年，武汉房价平稳涨速慢，城市GDP上涨速度远超房价，而大量基建都在开工，接下来几年将迎来城市红利兑现的高峰期。在此环境下，以长期主义看待购房必将让合理自住需求者长期获益。

　　换句话说，因为房地产单个楼盘从拿地到卖房速度过快，开发商很难从价格中收获城市红利，而这恰好是购房者的机遇。

　　结束语

　　购房，无论是买100万的产品还是1000万的产品，都是每个家庭的大事。

　　不同群体的需求、资金、经验不同，但都需要以较为全面的视角，从深度、高度、远度、广度去理性分析。

　　楼市买卖双方需要的最根本的媒体价值，是具有高度公信力下的专业意见。

　　买错一套房，可能会葬送一个家庭幸福。

　　卖错一个盘，可能会让一家企业翻船。

　　当前阶段需要以长期主义慎之又慎，我愿与大家一道成为时间的朋友。

　　来源：观点地产网