这次板块轮动的机会，错过就没法上车了！

　　一次非常严厉的调控，会改变一个市场的生态。

　　受益于深圳的溢出效应，广州南沙、惠州惠阳大火，深圳人集结而至，希望在那里开垦一片沃土，培育韭菜。

　　跟风、盲目赌政策，当心自己变成“韭菜盒子”。为什么不仔细研究当下深圳的机会，难道深圳就不香么？

　　实际上，深圳楼市还存在“结构性机会”。

　　多次周期变动经验表明，板块轮动来临，要准确把握“城运”风口，东部存在很大补涨空间。

　　结合当下特殊的情况，下面两个问题在买房的权重占比也应更大：

　　房票贵过金，要实现房票价值更大化；

　　疫情常态化，要学会抓住脱颖而出的品种。

　　深圳的机会总是留给有准备的人，错过这次，恐怕就难以上车了。

　　东部有很大的补涨空间地产火线

　　不妨回顾过去几波完整的周期行情，比如2009年和2015年，每一轮行情最先启动的区域不一样，但是其他区域会轮动上涨。

　　在前期西部大涨之后，东部将迎来板块轮动的机会，有很大的补涨空间。

　　东部这么大，具体哪里才有更好的表现机会？

　　对于一个城市、区域楼市的潜力，“火线哥”向来主张用“三板斧”：

　　一看表相：一二手成交活跃，需求大；

　　二看内核：经济增速领先，人口流入大，不恰当的比喻就是“接盘侠”来了；

　　三看发展：产业经济兴旺，符合深圳发展新格局。

　　这三步棋走稳了，就不会买错。

　　新政后买房买哪里？

　　数据中隐藏着市场真相，看这组数据：

　　7月份，深圳一手住宅成交中，龙岗成交17.5万㎡，占比50.2%，拿下半壁江山。

　　二手市场，龙岗也是一枝独秀。

　　7月份，龙岗成交套数环比上升25.8%至3759套，成交套数居全市首位，成交占比为28%。

　　数据表明，深圳买家开始用脚投票，龙岗成为资金选择的方向。

　　龙岗的“城运”来了。

　　成交数据是表相，真正支撑的是龙岗的经济实力和人口流入。

　　2019年，龙岗的GDP总量和人口增量，分别位列深圳第二和第一。

　　其中，龙岗GDP增速达到8.1%，超出深圳平均增速1.4个百分点。

　　就整个东部而言，龙岗比坪山、盐田、大鹏三个区的总和，还多出0.29万亿。

　　人口增量同样重要。

　　去年，龙岗常住人口增长全市第一。

　　在东部，相当于坪山、大鹏、盐田、深汕四区增量总和的3倍。

　　对龙岗而言，后期能否有优异的表现，则有赖于高新技术产业的发展。

　　这一点，宝龙科技城会有很多加分项。

　　龙岗中心城、大运新城、宝龙片区是龙岗最重要的三个片区，龙岗中心城定位为商业中心，大运新城定位为文化中心，而宝龙片区则定位为科创中心，他们共同构筑了龙岗最具价值的黄金三角区。

　　宝龙片区将以国家级高新园区宝龙科技城为主平台，2019年4月，还被纳入深圳高新区扩区范围。

　　目前，宝龙科技城产业核心区引进了275家科技企业，其中规模以上企业80家，国家高新技术企业102家，形成“西有南山科技园，东有宝龙科技城”的城市发展格局。

　　宝龙科技城，就是东部中心发展的“主引擎”，是龙岗的重点发展区域。

　　从已有的规划看，东部将形成一条东部科技创新走廊，以大运新城—宝龙科技城—东部高铁新城—坪山中心为主线，宝龙科技城处于中轴核心。

　　这样，规划落地+产业加持+人口涌入+洼地效应，打开了这里的价值空间。

　　这种买法，房票价值更大化地产火线

　　区域选好了，还只是入门课，升级版的课程是对政策和市场的把控。

　　新政一出，房票贵过金。横亘在深圳人面前的一道难题是，这么珍贵的一张房票，怎么发挥价值的更大化？

　　其实，市场趋势已经很明显了。

历年一手住宅成交户型分析

　　今年上半年深圳一手住宅90-144㎡的面积段成交占比上升至56.7%，较去年同期增加了近12%，逼近2006年60.4％的水平了。

　　而小户型占比呈现逐年下降的趋势，60-90㎡成交占比从去年同期的49.3%，下滑至今年上半年的37.7%。

　　当下，近六成的新房买家是改需，要买大户型。

　　如果说，上半年大家去买大户型，是市场和需求驱动。

　　那么，新政后，买大户型就是成本和机会驱动了。

　　所以，有能力的刚需，在当下的市场环境下，房票珍贵，买四房一步到位。

　　还有一个重要原因是“婴儿潮”带来的四房居住需求日益旺盛。

　　据深圳卫计委提供的监测信息显示：从2012年开始，深圳每年都有20万以上的婴儿出生，2016年飙升达到23万，创历史新高。

　　与此同时，二胎数目占比，已经超过新生儿的一半。

　　如此之下，四房刚刚好。

　　功课做到这里，就很好选了：宝龙科技城成为“城运”风口，四房需求旺盛，这个机会要抓住。

　　宝龙科技城可选择的新盘不多，位于龙岗区宝龙街道沙荷路与宝荷支线交汇处的京基御景半山目前在售的户型，正好是132-150㎡的四房单位，符合了这些需求。

　　研究京基御景半山的四房，“火线哥”发现，这种户型显然是经过打磨的，具备很好的居住舒适感。

　　以建面132㎡四房二厅二卫户型为例，整个户型最大的优势户型方正，南北通透、动静分区，双阳台在尽享南向采光惬意生活的同时，最大程度扩展观景面。

　　150㎡四房设计则把四口之家的舒适度更加优化，生活互不干扰，三阳台更加凸显了景观资源优势，是当下改需理想之选。

　　再发一波样板房美图。

　　需求选择“山居”作为突破口地产火线

　　市场需求不会因为新政而消失，延后或者选择一个新的突破口。

　　这要结合当下特殊的环境，比如疫情常态化，很大程度上会影响置业观念，中心地段论慢慢淡化，注重生态资源、人居环境的比重很快上升。

　　今年以来，山居物业已经走俏。

　　这显然是一个信号。

　　5月份，京基御景半山拿下了龙岗区住宅成交第一名。

　　上半年，京基御景半山获得了龙岗区住宅成交量的亚军。

　　购买大户型产品的客户区域大部分来自南山、福田及龙岗中心区的改善型客户。

　　能够把南山、福田的客户吸引过来，很多程度上是因为这里稀缺的生态资源。

　　宝龙街道河道纵横交错，水库星罗棋布，拥有“三山两水一球会”（马峦山、高坳山、八仙岭、牛坳水库、炳坑水库、国际锦标级正中高尔夫球场），生态资源非常丰富，可以媲美深圳湾、香蜜湖等豪宅区域。

媲美深圳湾的景观资源

　　京基御景半山背靠马峦山山脉，依山而建，四周皆是山景，与正中高尔夫球会、牛坳水库就隔着一条宝荷路，绿化率高达约42%，容积率低，仅3.45。

地理位置示意图

　　有生态资源的半山盘在如今当然会脱颖而出。

　　这里和美国洛杉矶比华利山、台湾阳明山、香港半山、上海佘山、深圳香蜜半山一样，既拥有城市繁华，又可享大自然宁静的稀缺半山资源。

　　与一些山居物业“山是山，房是房”不同的是，京基御景半山真正做到了“引景入室、引山入院”，因地制宜采用台地设计，将北面的山体景观引入院内，沿着地形走势，逐级上升，配套登山道形成私家步行景观轴线，营造出独特的台地居住景观。

　　这才是真正意义上的“半山生活”。

通过上面文字的梳理，大家至少留下了这样的印象吧：

　　半山很贵，四房很对！

　　呵呵，答对了一半哦！

　　先做个比较：

　　因为一手限价，所以选取的是更贴近市场的二手价格。

　　目前，龙岗二手房均价约4.5万/㎡，龙华是6.6万/㎡，宝安是7.1万/㎡，连光明都要5万/㎡，龙岗成了真正的洼地。

　　那么，龙岗内部片区呢？

　　龙岗中心城、大运新城大体在5-5.5万/㎡水平，宝龙片区则在4字头。

　　所以，宝龙片区则是龙岗的洼地。

　　那么，买下京基御景半山，需要多少银子，这才是大家非常关心的问题。

　　京基御景半山的四房产品总价区间约为510～700万元，超700万元的只有一套，几乎100%低于深圳豪宅线，性价比之高可见一斑，日后进入二手市场，也是抢手货。

　　这也是新政之下，大户型走俏的另一个原因：涨的时候领涨，跌的时候抗跌。

　　如此也回答了上面那个问题：

　　半山不贵，四房很对。

　　其实，还有一个利好，会把这种“半山生活”拉近到深圳人眼前。

　　位于宝龙科技城东侧的东部高铁新城，规划面积约12.7平方公里。

　　这里也是东部过境高速、深汕高速交汇处。预计两年后开通的地铁14号线是深圳速度最快的线路，采用的是无人驾驶技术，届时将一站到大运、八站到福田。

　　除了已有的厦深高铁站点，范围内还有轨道16号线经过，设有同乐站、坪山站两个地铁站，远期还有23、33号线通过。

    （来源：地产火线公众号）

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京基御景半山 均价：39000元/㎡

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