实探 | 4年了，银湖终于上新，缙山府户型曝光，106㎡横厅户型太太太绝了

　　©暴走深圳编辑部

　　从东往西，深圳豪宅从罗湖银湖，到福田香蜜湖，到南山华侨城，再到宝安尖岗山，尽管豪宅版图向西扩容，但深圳人心中最认可的必然有银湖一席之地。

　　这里不仅有山有水，风光秀丽；离罗湖CBD、福田CBD也超近，过关去香港也很近。

　　深圳豪宅版块上新历来很慢，一个新盘要等几年时间，这一点儿也不奇怪。

　　银湖就很久没有新盘了，上一次开盘还是4年前的华润银湖蓝山。

　　4年后，银湖终于再上新，没错就是缙山府。

　　9月11日，@暴走深圳编辑部特意去了趟罗湖，实地探访这个项目。

　　从9号线银湖站B口出来，就看到了在建的缙山府，最高的楼体出地面大概有10来层。

　　项目目前在华侨城欢乐海岸开放临时展厅，预计9月底开放营销中心和样板间，10月开盘。

　　现场实探

　　最高出地面10来层，营销中心装修中

　　项目位于罗湖北环大道和金碧路交汇处，东面和南面被深圳中学泥岗校区包围，西面是笔架山公园，北面是深圳汽车站及配套宿舍。

项目周边

　　从现场施工进展看，紧邻金碧路的楼栋目前最高已出地面约5层，左下角有一部分已经拆除绿网，在做立面装修，百叶窗式的立面结构，有点特别，估计是营销中心。

项目现场

　　工地门口堆满砂石建材，工人们正忙着施工。

项目现场

　　顺着金碧路往东走到项目大门，顺着大门往里看，披蓝网的楼栋已经建了挺高，目测有10来层。

项目正大门

　　根据规划，项目总占地约3.45万㎡，总建面约17万㎡。

　　其中，住宅建面约10.8万㎡；

　　商业建面约500㎡；

　　配套用房建面约5300㎡(公交首末站1500㎡、文化活动室1000、社区健康服务中心1000㎡、社区老年人日间照料中心750㎡、社区服务站400㎡、物业服务用房230㎡、社区管理用房250㎡、公共厕所60㎡、再生资源回收站60㎡、社区警务室50㎡)。

主要经济技术指标

　　项目由北、南、西三个地块组成，分两期开发，一、二期总建面分别约8.5万㎡，商业和大部分配套用房均位于一期内。

　　项目一、二期总共有8栋超高层塔楼建筑，整体围合式布局。

　　一期包括1栋、2栋、3栋、4栋，二期包括5栋、6栋、7栋、8栋。

　　其中1栋为综合楼，高95.07米，共30层，与其它楼栋相隔最远。

　　2栋高87.2米，共30层。

　　3、4栋高116.7米，共40层。

　　5、8栋高119米，均为地上40层，地下3层。

　　6、7栋高119米，均为地上37层，地下3层。

工程概况图

施工平面图

项目俯瞰效果图

　　资料显示，项目一二期共规划1030套房源，停车位880个(地上272个，地下608个)，容积率3.3，绿化率40%。这个容积率在深圳的高层住宅中相对较低，比较少见。

　　项目于2019年11月1日动工，预计2022年6月8日竣工。

　　从效果图看，项目外立面是玫瑰金色铝板幕墙，辨识度高；酒店式全玻璃环幕大堂，入户体验别致。

　项目外立面效果图

项目入户大堂效果图

　　户型：推84/93/106㎡3-4房

　　项目营销中心和样板间还在装修，预计于9月底开放，需要预约看房。目前在华侨城欢乐海岸设置临时展厅，可看沙盘。

　　样板间效果图

　　项目销售告诉@暴走深圳编辑部，项目无保障房和回迁房，主推建面约84-193㎡3-4房。

　　首批推一期产品，包括建面约84/93/106㎡户型，大概有602套，有2梯2户和2梯4户，层高约2.9米，预计2023年交楼。

　　二期推售时间比一期晚，但也会在年内推出，大概有428套，户型较一期增加了建面约193㎡大平层。

　　有网友提供了一组户型图，@暴走深圳编辑部拿出这一组图片向销售求证，对方表示户型基本一致(具体以开发商公示为准)。

　　整体来看，所有户型方正、空间设计合理，预留了足够多的收纳空间。

　　84㎡户型位于1栋，朝内可看小区花园，户型方正，设计紧凑，实用性强。

　　入户玄关开间1.7米，玄关处放有收纳柜；

　　客餐厅一体设计，开间3.3米，进深8.1米；

　　“一”字型厨房，带生活阳台；

　　双阳台设计，客厅出阳台，开间3.3米，进深1.6米;主卧出阳台，开间2.4米；

　　卫生间对面放有收纳组合柜，宽2.4米；

　　主卧与次卧之间设置有收纳空间，可用来放置衣物等。

　　84㎡户型图

　　93㎡户型位于2、3、4栋，朝南向。

　　入户花园设计，U型厨房，厨房与入户花园及餐厅隔开；

　　客餐厅一体设计，开间3.5米，进深6.1米；

　　客厅出阳台，开间3.5米，进深1.6米，阳台设有洗手池等；

　　主卧套间设计，开间3.1米，进深5.6米，带飘窗，设置有衣柜；次卧带飘窗、有衣柜。

　　93㎡户型图

　　106㎡户型位于2、3、4栋边侧，这款户型设计优于市面上80%以上的户型。

　　入户玄关设有收纳柜，L型厨房；

　　客餐厅一体横厅设计，在深圳，这种设计一般只有120㎡以上的户型才能做到；

　　餐厅对面设有收纳柜；

　　双阳台设计，客厅出阳台，开间3.8米，进深1.9米;次卧出阳台，开间2.8米；

　　主卧套间设计，带飘窗，设有双衣柜;次卧和儿童房均设有衣柜。

　　106㎡户型图

　　价格：周边无在售新房住宅，据说吹风10万+

　　@暴走深圳编辑部打听价格时，销售透露可能要卖10万+，“房子是精装交付”。

　　项目周边暂无在售新房住宅，周边二手房价在5.3-6.6万/㎡之间，不过多为宿舍或者楼龄较高的小区。

　　红框处为项目所在地

　　项目周边的碧清园

　　区位

　　深圳老牌豪宅区银湖

　　银湖是深圳的老牌豪宅区，这里汇集了银湖公馆、银湖山庄、齐明别墅、银谷别墅等一众豪宅小区。

　　上世纪80年代，深圳很多地方还比较荒凉，银湖就有了别墅、高层住宅。

　　这里是深圳最早一批富人集聚之地，因而有了豪宅区之称。

　　片区交通便捷，开车20分钟到福田CBD，25分钟到罗湖CBD。周边生态资源丰富，有“两山三湖”环绕。

　　配套

　　银湖之所以被称为豪宅区，最大的优势在于其拥有的山水资源，北有银湖山、南有笔架山，还有银湖水库，山清水秀。

　　此外，片区本身的配套优质也是优势之一。项目位于银湖地铁口，周边有北环大道等，交通便捷；被深圳中心泥岗校区等学校环绕;3公里内有4所医院，医疗资源集中。

　　不过，项目所在地块周边多老旧小区，道路破损，街道面貌较旧；紧邻北环大道，肯能有噪音影响；此外，周边缺乏大型商业，日常购物不太方便。

　　交通：银湖站地铁口物业

　　从银湖站B口出来，抬头就能看见在建中的项目，二者仅相隔一条金碧路;1公里步行距离内还有泥岗站，二者相距约756米，步行约11分钟。

　　银湖地铁站与缙山府一路之隔

　　泥岗站

　　1公里半径内有24个公交站，银湖汽车站最近，相距约138米，步行约2分钟。

红圈数字为公交站点

　　项目周边有北环大道、坂银通道、泥岗东路、清平高速等主快速干道，自驾便捷。不过，项目位于北环大道旁，临路单位可能存在噪音及粉尘影响。

　　北环大道车流

　　教育：东、南两面被深中泥岗校区环绕

　　项目周边有金湖幼儿园、泥岗幼儿园及武锦幼儿园。

　　金湖幼儿园

　　资料显示，项目小学对口凤光小学，中学对口笋岗中学。

　　红框处为项目所在地

　　笋岗中学2020年中考，排名罗湖第五，430分以上5人，400分以上122人。

　　除了对口学校外，项目周边还有银湖二小(在建)，东面和南面被深圳中学泥岗校区环绕，周边还规划有一块九年一贯制教育用地，销售说这所学校未来可能由深中接手。

　　深圳中学泥岗校区今年9月正式开学，设75个班，提供3750个学位，是一所全寄宿制高中。

　　依托深圳中学的教育资源，想必深中泥岗校区的成绩也不会太差。

　　深圳中学泥岗校区

　　医疗：3公里内4所医院

　　3公里内，有深圳第二人民医院(三甲)、深圳鹏程医院、中国人民武装警察边防部队总医院、深圳市第二人民医院中西医结合分院，共4所。

　　红框处为项目所在地

　　商业：周边缺乏大型商业

　　项目本身缺乏商业，自带的商业建面只有500㎡，依赖周边商业。

　　@暴走深圳编辑部实探项目时，发现项目周边多社区底商，小商铺种类齐全，饭店、零售铺子、修理店、五金店等一应俱全，不过有不少商铺没有开门。

　　销售小哥表示，从银湖站出发，搭乘9号线，1站到岁宝壹品商业综合体(在建)，2站到卓悦汇，“还是挺方便的”。

　　此外，与项目一路之隔的深圳汽车站规划改造为综合体项目，项目总占地约4.95万㎡，总建面约55.8万㎡，建筑高188米，共45层，容积率8.9，涵盖住宅、公寓、酒店办公、商业、会所、长途客运站、公交站等功能。

　　深圳汽车站旧改效果图，图源：深圳地产通

　　深圳汽车站与项目仅一路之隔，这里曾是深圳最大的汽车站，是特区内客运班线最多、班次最密的长途客运站。不过项目目前还没有启动，预计兑现时间周期较长。

　　深圳汽车站与项目仅一路之隔

　　深圳汽车站更新范围

　　未来，这里将更新为综合体项目，对片区面貌有所改善。

　　生态：坐拥1577公顷山水资源资源

　　项目依托河谷地形而建，与约1431公顷银湖山、146公顷笔架山为邻，有金湖、银湖、双砚湖为伴。

　　周边有笔架山公园、相思林公园、银湖山郊野公园，生态资源丰富。

　　项目依托河谷而建，从效果图看，有一条小河横跨整个小区，销售表示，项目自带河谷景观，小区里的河流是笔架山上流下来的。

　　项目效果图

　　人文休闲方面，南面与项目一路之隔有深圳体育中心，步行约25分钟。

　　深圳体育中心目前正在重建，总计新建房屋建筑面积约32万平方米，维修改造面积约9万平方米，总投资估算约36亿元。

新项目计划总工期26个月，改造完成后，体育中心由体育馆、体育场、游泳跳水馆、网羽中心、体育运动长廊等配套全民健身公共设施及相关配套空间组成。

新建的体育馆为可同时容纳1.5万名观众的综合馆，改建的体育场为可同时容纳4.5万观众的专业足球场。

与此同时，增加了与周边地块进行功能互融互补，形成24小时开放的城市生活空间。

　　项目到体育中心的步行线路

新场馆概念效果图

　　开发商

　　项目由信城不动产独立开发，是信城品牌面世的首个纯住宅项目。

　　深圳市信城不动产有限公司成立于2016年，业务聚焦于地产开发、资产运营及基金管理领域等。

　　值得注意的是，信城大Boss周彤曾任职万科集团副总裁兼深圳万科总经理，操刀过万科高端瑧系列首作万科瑧山府、万科广场(新老西旧改)等项目。

　　信城核心团队也大多来自万科，包括原深圳万科财务总监刘波以及原深圳万科副总经理张酹，团队有万科背书，品质比较值得期待。

　　本文踩盘时间2020年9月11日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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