实探 | 与周边二手房价最高倒挂1倍，光明深物业御棠上府将成下一个香饽饽？

　　近期，深圳许多楼盘相继入市，其中还包括有不少限价盘，此次掌柜君要说的则是光明的限价盘深物业御棠上府，项目是去年第三批集中供地所拍地块，目前在打地基。

　　项目周边有深圳大学附属实验中学、社区医院、光明勤诚达K+广场等，配套算得上齐全，但是目前并无地铁直达，仅能通过公交和自驾前往，且周边多为工业区环境一般。

　　价格方面，项目毛坯限价4.34万/平，周边在售新房住宅均价约5.16万/㎡，二手房挂牌价在6.28-8.9万/㎡之间，升值空间还是很高的。（文末附周边房价具体分析）

　　区位

　　地处光明科学城产业转化区——凤凰城

　　项目所处区域光明，是粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上的重要节点，是串联广州、东莞、深圳、香港四个湾区核心城市的科创纽带。在深圳的定位中，光明对标建设“深圳北部中心”、“世界一流科学城”。

光明科学城规划图

　　而项目则位于光明的重点板块之一——凤凰城片区。

　　光明凤凰城，作为光明科学城“一心两区”中的产业转化区，布局了多个重点项目，聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。累计投资超过1000亿的华星光电就在光明凤凰城，带动上下游产业蓬勃发展。

　　从整个区域位置来看，光明凤凰城是距离福田、南山最近的板块。

　　这几年片区在交通、产业及市政配套等方面均有突飞猛进的表现，发展预期也十分明朗。

　　商业方面，据不完全统计，光明已有十几个商业项目，体量超70万㎡，涉及企业包括宏发、龙光、星河等众多实力房企。除了已开业的宏发光明大仟里、中粮云景广场、勤诚达K+广场、龙光玖龙台、蓝鲸世界等等。

　　蓝鲸世界

　　交通方面，将打造综合性国家科学中心交通枢纽。区域内有光明城高铁，它的扩建“升级”即将完成，不仅能一站到达深圳北，还能实现两小时直达赣州。除此之外还有已开通的6号线，在建中的6号线延长线/13/18号线，规划中的26/29/30号线。

　　光明城交通枢纽规划图

　　教育方面，探索集团化办学模式，引进了中科院深圳理工大学附属实验学校、中山大学附属中小学、深圳教科院附小、华中师大勤诚达学校、深圳实验光明学校等学校，新增学区3.4万个。

　　总的来看，区域内不论是产业、交通，还是商业、教育规划都很不错，待未来全部兑现之后，片区必会有一波升值。

　　项目规划

　　将打造3栋住宅

　　深物业御棠上府是去年第三批集中供地所拍地块，被深物业集团所竞得，建成后普通商品住房销售均价不得高于43400元/平方米。

　　宗地位置图

　　项目规划总用地面积约1.5万㎡，总建面约12万㎡，规定计容建面约8.2万㎡，将打造3栋住宅，其中，住宅约7.5万㎡，包含出售型人才住房约2.1万㎡；物业服务用房150㎡；商业2000㎡；社区管理用房250㎡；便民服务站400㎡；社区菜市场1000㎡；以及一所9班幼儿园3000㎡。

　　根据出让条件显示，项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90㎡以下的普通商品住房的建筑面积和套数占比均不得低于可销售普通商品住房总建筑面积和总套数的70%。

　　项目效果图

　　现场实探

　　项目还未出地面

　　项目位于光明区松白路与田湾支路交汇处，掌柜君到达后，从外侧看可以看到项目还未建至出地面。

　　项目实景

　　行至正门处，通过此往里看去，发现项目还在打地基阶段，不过现场有很多工人在施工，项目门前的施工车辆也在不断进出，想必进度不会慢。

　　项目正门实景

　　绕着项目走了一圈，并没有发现开设有展示中心，估计尚未建好，按照目前这进度，应该还要等上一段时间。另外，项目周边以工业园区居多，且没有住宅社区，都为城中村，生活氛围一般。

　　周边工业园实景

　　配套

　　交通

　　暂无轨道交通直达

　　掌柜君踩盘当天是乘坐6号线在长圳站下车，接着换乘公交才到达项目所在地。不过项目近距离处有在建中的13号线和规划中的19/29号地铁线路，待未来建成后出行会方便很多。

　　长圳地铁口实景

　　公交方面，距离项目最近的公交站为田寮站，约100米，在此可以乘坐325路、882路、B971路、M193路、M206路、M216路、M217路、M234路等公交线路，能直达南山。龙华、福田等区域。

　　公交站台实景

　　自驾方面，周边有松白路、田湾路、光侨路、田寮路等城市道路，能通往南山、龙华等区域。

　　商业

　　自带2000㎡商业

　　根据规划，项目自带2000m²商业，目前的话主要还是依靠周边的楼盘底商。

　　项目后侧一路之隔即为九鸿世纪广场、炜东城百货，400米可到金田湾世贸百货，不过这些都是城中村所带商业规模并不大，并且掌柜君去时，发现大多店铺都已关闭。

　　炜东城百货实景

　　此外开车5分钟可到勤诚达K+广场和汇港城购物中心，而像蓝鲸世界、光明大仟里、光明万达广场等，驾车基本上都在半个小时之内。

　　蓝鲸世界

　　教育

　　周边有多所学校

　　项目自带一所9班幼儿园，1公里左右范围内有深圳市田寮小学、华中师范大学附属光明勤诚达学校、深圳大学附属实验中学。

　　其中深圳大学附属实验中学，是一所由深圳市教育局领导、深圳大学管理、深大附中筹办的市直属寄宿制公办重点高中。

　　学校依托深圳大学和深大附中优质教育资源，高起点规划、高标准建设、高水平管理，打造“双师课堂、“双导师制项目式学习”、“拿云实验”等育人模式和特色，实现“高校+高中”一体培养。

　　深圳大学附属实验中学

　　此外，开车10-20分钟能到光明区凤凰城实验学校、光明区凤凰学校等。

　　凤凰城实验学校

　　医疗

　　开车到深圳市中医院约15分钟

　　距离项目最近的社康是中国科学院大学深圳医院(光明)高新园社区健康服务中心，直线距离约700米，步行约15分钟。

　　同时，项目周边还有田寮社区健康服务中心、长圳社区健康服务中心等，基本上驾车8分钟内都能到达。

　　距离项目最近的大型医院为深圳市中医院，开车需要约15分钟左右。

　　深圳市中医院光明院区作为国内规模最大的中医院，项目总投资40亿元，占地面积约11万平米，总建筑面积约44万平米，设计床位数2000床，计划2022年12月竣工。

　　深圳市中医院效果图

　　休闲

　　近距离内有多所公园

　　项目一公里范围内有甲子塘城市公园、玉龙湾公园、党建公园、虎地山公园等多个公园，平时休闲娱乐、茶余饭后散步可选去处多。

　　虎地山公园

　　此外，开车10-15分钟左右可到长圳儿童公园、明湖城市公园、五指耙公园。

　　长圳儿童公园是深圳首个街道级儿童公园， 占地面积约26000㎡，分为山体公园、雕塑公园、艺术剧场和儿童娱乐区四个功能区域，是周末带孩子游玩的好地方。

　　五指耙公园占地5800 多亩，其中共有三区：观湖活动区、湿地体验区、山林游览区；八景：包括田园迎辉、湖山在望、扶鹞牧云、池风和沐、花畔留香、倚栈凌波、绿意漫歌、雨林逸韵。

长圳儿童公园实景

　　周边房价

　　周边新房约5.16万/平

　　周边二手房约6.28-8.9万/平

　　价格方面，项目毛坯限价4.34万/㎡，周边新房勤诚达正大城四期均价约5.16万/㎡，二手房指导价在4.8-5.17万/㎡之间，挂牌价则在6.28-8.9万/㎡之间。

　　据掌柜君了解，新房方面，项目周边仅勤诚达正大城四期在售，均价约5.16万/㎡。

　　周边二手房

　　二手住宅方面，据贝壳显示，目前项目周边有龙光玖龙台、光明大第、光明1号等二手房在售。

　　据掌柜君咨询中介人员获悉，龙光玖龙台的二手房挂牌价约8.9万/㎡，光明1号挂牌价约6.28万/㎡，光明大第约8.34万/㎡，由此可见，跟项目还是有很大的差价红利。

　　本文踩盘时间2022年9月17日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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