深园岭新村卷入旧改风波 房价涨到2.5万每平米

卓越集团进入园岭新村，引发业主旧改遐想。

这就是园岭新村一区，大家猜测这里将率先启动旧改。

　　园岭新村要旧改了？近期，园岭新村的业主、租户都被这则有待证实的传闻搅得寝食不安，而多家地产公司的进驻更是让小区人心“动荡”。作为建成较早、面积又较大的一个旧住宅区，园岭新村具有一定的标本意义，其所累积的老小区问题，在旧改题材浮现后所出现的房价飙升都备受瞩目。近期，记者多次走访园岭新村，试图透过这个小区的“旧改乱像”，解读大家关心的诸多问题。

　　1 “旧改”牵动业主神经

　　从去年年底开始，园岭新村就传出要“城市更新改造”的消息。

　　正当大家对旧改的消息将信将疑时，上个月月底，一则张贴在园岭住宅区内的园岭住宅区综合整治工程公示引来小区居民的热切关注，很多居民误以为综合整治工程就是旧改拆建，一时引来无限遐想。不过大家很快搞清楚，所谓综合整治只是对破墙开店、占道经营等老小区累积问题的治理。

　　不过，近期几家地产公司的进驻，又把旧改的遐想再往前推了一步。今年3月，卓越集团在园岭新村一区（设立了“卓越集团园岭新村城市更新改造办公室”），许多园岭居民更是觉得旧改触手可及了。

　　近日，记者多次走访园岭新村，在居民中间，旧改无疑是个热门话题。“旧改是好事，真正的业主住在园岭的已经不多了。”记者采访的小区业主绝大部分都支持旧改，不过他们认为现在是光打雷不下雨，传闻啥时变成现实还是个未知数，另外他们认为旧改最关键的还是补偿问题。

　　“最可能启动旧改的是1到23栋，据说业主登记工作都做得差不多了。”几乎所有居民和地产中介都认可这个说法。至于24栋往后的各栋，就不好说了，大家觉得也许10年、8年都没个谱。

　　2 房价涨到2.5万/平米

　　虽然旧改“馅饼”还悬在空中，但园岭新村的诸多业主却已经尝到了旧改带来的甜头。

　　“64平方米，168万。”这是昨天记者在一家地产中介所看到的一套园岭新村商品房的价格。中介人员告诉记者，这还降了一点，地产新政前，这套房的价格接近180万，近3万元一平方米。

　　在园岭新村，有两大题材主导房价。一个是老题材——学位，园岭小学本部学位的，价格明显高过分部学位；另一个则是新题材——旧改，这就完全是想像题材了。园岭新村有可能旧改的是112栋多层楼房，目前而言，1到23栋最具想像空间，而事实上，其他多层的楼价也在搭乘旧改这辆顺风车。

　　在红荔路创道地产贴出的广告中，记者看到园岭新村待售的房子打出“待拆”字样的，价格约为2.3万元/平方米，而没有“待拆”字样的价格约为1.7万～2万元。

　　而事实上，“待拆”是园岭片区的每一家地产中介都要利用的“卖点”。在地产中介的眼里，所谓“待拆”房就是那112栋多层，“只要是多层房，都有拆迁可能啊。”记者向多家地产中介询问“待拆”房子的拆建时间时，中介表示这很不确定，“也许是10年，也许是20年，但是一定会拆。”

　　据中联地产的一名工作人员告诉记者，园岭新村这两年的房价差不多是搭上了直升机，以本部学位的房源而言，2008年的房价在每平方米1万出头，去年“呼呼”涨到了1万5以上，今年更是涨到了2万5以上，最近因为地产新政房价稍有下降。这位工作人员认为，这两年园岭新村房价上涨的最有力推手就是旧改，“卓越地产进驻的那个月，房价一下就往上飙升了3000元～5000元。”

　　卓越集团的园岭项目客户专员刘先生也称，在卓越集团进驻小区收集意见书前，园岭新村的房价大约在每平方米1.9万元，地产商进驻后，房价涨到每平方米2.5万元，“前段时间甚至还曾经以每平方米2.8万元成交过一套房，而与此同时，小区内的租金却没有因为拆建的消息有太大的变化。”

　　一名资深地产中介从业人士则表示，目前园岭新村的房价已经透支了旧改的想像空间，按每平方米2.3万计算，就算按1：1.3拆迁补偿，折算成补偿后的价格也超过每平方米1.7万了，高层这个价也涨不到哪去了。

　　3 多家地产企业扎堆园岭新村

　　地产企业的进驻让园岭新村的业主们感觉像“梦想照进现实”。园岭新村11栋一楼，“卓越集团园岭新村城市更新改造办公室”的招牌挂在一间简易办公室门前。卓越集团园岭项目客户专员刘先生几天前接受采访时告诉记者，卓越集团是今年3月份才开始收集《关于旧房更新改造征求意见书》的，按照《深圳市城市更新办法》规定，经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意改造后，可进行项目申报，“我们改造是针对园岭新村1栋到23栋，共有776户，我们必须收集满518户的意见书，才可以申报立项，至今我们还差20多份。”

　　据了解，卓越集团并不是最早进入园岭新村的。去年10月份就有一家地产企业开始针对1到23栋收集业主意见书，不少业主也签了这家公司的意见书。不过也有业主对这家地产商提出了质疑，因为根据工商登记信息，这家地产商的注册资金只有1000万，而且是在去年10月刚成立的。一位业主告诉记者，这家公司并不是单独开展园岭旧改，其已经联手了另一家颇具实力的开发商。

　　除1到23栋外，24栋往后各栋的旧改也被开发商瞄上了。中信地产和益田集团近日也联合开始发放《更新改造园岭新村征求意见书》，他们针对的就是园岭新村24栋往后各栋的所有多层业主。不过这两家公司目前尚不愿就此和媒体接触。

　　地产商的补偿方案是业主们最关心的。针对1到23栋，卓越集团和另一家地产公司的补偿条件相当，都是拆1平方米建筑面积补偿1.3平方米建筑面积，搬家费每户5000元，补偿房非毛坯标准为每平米800元左右，都保证户户朝南，唯一有所差别的是卓越集团建房过渡期的租金按每月每平方米补助40元，而另一家公司为50元。另据了解，中信地产和益田集团针对24栋以后各栋的旧改补偿方案为拆1平方米建筑面积补偿1.2平方米建筑面积。

　　4 一区明年底有望开拆？

　　记者在园岭新村采访时，卓越的一位工作人员曾表示，如果进展顺利的话，园岭新村一区（1到23栋）有望在明年底拆迁。按这位工作人员的说法，今年5月或6月申报立项，立项申报批下来后，明年中前期的主要工作是签订拆迁补偿协议，明年底动工拆迁，在四五年的时间内完成整个工程。

　　据了解，卓越集团至今仅差20多份业主意见书，其工作人员称，不出意外的话，本月应该能够收集够2/3的业主意见书去申报立项，就算不顺利，申报立项也不会拖到明年。

　　而目前大部分居民也都看好园岭新村一区（1到23栋）的旧改，一方面是因为这里的业主意见收集工作开展较早，另一方面则是因为这23栋都是6层楼房，开发商可以给出1平方米补偿1.3平方米的改造方案，24栋往后都是7层，开发商能开出的补偿条件明显要弱一些。

　　一家地产中介的人士在接受采访时也表示，如果进展顺利的话，园岭新村一区的开拆真有可能在明年展开。这位人士称，目前他看好卓越集团，公司实力雄厚，只要把业主的拆迁补偿谈妥，问题就应该不大了。

　　5 能否“旧改”面临诸多变数

　　虽然声称进展顺利的话，明年底有可能开拆，但卓越集团的工作人员也坦言能否进展顺利依然面临诸多变数，“收集2/3业主意见只是第一步，而且这一步只是较为容易的一步。”

　　“收集意见书只是代表了民意，关键要纳入政府计划。”卓越集团的刘先生称，收集好意见书的项目必须经相关职能部门审查确定为城市更新单元，纳入深圳市年度城市更新单元计划，然后再由国土规划部门进行专项规划，而能不能通过职能部门审查是有一系列条件的，并不是有了2/3业主意见书就行的。

　　“更大的问题还有补偿问题。”刘先生称，在区旧城改造领导小组审定项目改造单位后，由区旧改办向改造单位发出《签订补偿协议通知书》，“这需要90%以上建筑面积的业主签订”，如果没有90%以上建筑面积的业主签字，就算是通过了政府审查，旧改也可能搁浅。

　　采访中，记者也了解到，园岭新村如果展开旧改，一样也可能遇上“钉子户”。而开发商更担心的则是“漫天要价”的“钉子户”。如果到时有人坚持天价补偿不肯签字或拆迁，那旧改的进展就很难预测了。”

　　6 职能部门静待细则出台

　　采访中，不少人都向记者坦言：园岭新村的旧改前期工作现在是开发商在唱“独角戏”，但旧改能否顺利开展，能否通过立项，能否签下补偿协议，能否拿下“钉子户”，关键还是看政府部门的介入力度。不过，虽然目前园岭新村的旧改颇似“山雨未来风满楼”，但相关职能部门对此相对“低调”。

　　园岭街道办工作人员回复记者称，他们至今为止并未收到任何关于园岭新村更新改造的文件通知，对此也不便发表看法。

　　福田区旧改办方面称，目前全区是有不少地产企业进入老住宅区收集业主意见，包括园岭新村，但他们并没有收到相关地产企业针对园岭新村的旧改立项申报，因此也不便发表意见。目前区旧改办正在就全区的旧住宅区更新改造进行普查，同时也在静待市里的城市更新改造实施细则出台，在市里的细则出来后，福田区也将会出台自己的操作意见。