实探｜吹风价6万+？龙华油松又一旧改新盘，檀悦府最新进度曝光

　　上周掌柜君途径龙华松油的时候，发现了一个新盘檀悦府，项目为水斗新围山嘴头工业区二期旧改，目前还处于地基阶段。

　　经过掌柜君现场踩盘，发现周边教育、商业等配套丰富，200米处就是天虹商场，500米可以到展华实验学校，但项目暂无轨道交通直达，且片区较为老旧，生活环境一般。

　　价格方面，项目暂未入市，周边在售新房住宅价格约6.55-6.9万/㎡，二手房挂牌价最高破9万，升值空间还是不错的。

　　区位

　　地处龙华油松片区

　　项目所属区域龙华，位居深圳几何中心，也是沿香港、福田、龙华、观澜、光明、临深东莞的南北发展轴线中心点，南连福田CBD，北接东莞，得益于福田各方面的外溢需求，相邻的龙华承接了很大的发展优势。

　　龙华区域规划图

　　不过项目所处的油松片区，是龙坂片区比较居中的地段，大体范围由富士康、梅观路、布龙路和梅龙路围合而成，因缺乏整体规划，以致城市整体面貌粗犷，自建民房和零散工业厂房等建筑集中，所以在过去较长的发展阶段，油松片区的定位稍显尴尬。

　　它既是龙华的边缘地带，又不属于坂田的管辖范围，在过去也没有得到足够的重视。

　　不过这种情况正在得到改善，片区各项配套也在不断落实和兑现，让这个不受重视的片区正在成为龙华新的热门置业点。

　　旧改规划图

　　比如，片区预备的城市更新项目达十余个之多，已吸引到卓越、龙湖、金地、恒大、星河、金众、盛迪嘉等开发商入驻。

　　可见片区未来的区域价值还是被看好的，只是城市更新开发周期因项目不同而异，要一些时日等待。

　　商业方面，靠近龙华老城商圈，那里有60万平体量的壹方天地，已开业的山姆会员店及规划中的龙华壹方城，以及与壹方天地一街之隔的中洲龙华商业中心旧改，拟打造一个生活时尚购物中心，未来将彻底改变片区的商业格局。

　　壹方天地

　　交通方面，除了目前已开通的4号线/5号线以外，片区规划中的还有地铁22\25\27等线路经过，未来直通罗湖、福田、南山等区域都非常方便。

　　龙华交通规划

　　总的来看，松油片区目前整体环境偏旧，但区域内旧改居多，未来发展潜力大。

　　项目规划

　　将打造5栋住宅

　　檀悦府位于龙华油松社区民望路与骏龙路交汇处，是水斗新围山嘴头工业区（第二期）城市更新单元，由合正集团开发。

　　项目效果图

　　项目总占地面积约3.3万平方米，开发建设用地面积约1.62万平方米，规划住宅约8.5万平方米（含公共租赁住房6860平方米），另规划有一所6班幼儿园以及一所24班小学。

　　据项目平面图来看，项目将建造5栋住宅，其中三栋高度为49层，两栋高度为32层，外加一栋办公楼。

　　网传项目可售房源有778套，面积段为80-120㎡的3-4房，不过毕竟是网友流传，还是以官方公布为准。

　　项目平面图

　　现场实探

　　暂未出地面

　　踩盘当天掌柜君是乘坐10号线在坂田北下车，随后骑车约12分钟才到达项目，从远处看可以看到项目并未建至出地面。

　　项目实景

　　行至正门处，通过此往里看去，发现项目还处于地基阶段，现场施工人员不多。

　　项目正门实景

　　绕着项目走了一圈，并没有发现开设有临时展示中心，估计尚未建好，按照目前这进度，应该还要等上很长一段时间。

　　此外，项目周边的小区都偏旧，生活环境一般。

　　周边楼盘实景

　　配套

　　交通

　　暂无轨道交通直达

　　项目目前暂无轨道交通直达，最近的一个地铁站为坂田北站，距离项目约1.8公里，不过项目周边规划有地铁22/25五号线，其中上油松站就在项目旁边，未来交通出行会很便利。

　　10号线坂田北站实景

　　公交方面，距离项目最近的公交站为上油松村站，可乘坐312路、333路、334路、339路、M180路、M233路、M244路、M263路、M365路A线、M567路等多条公交线路经过，可以直达罗湖、龙华等区域。

　　附近公交站台实景

　　自驾方面，周边有珠三角环线高速、工业路、Y156路、油松路等城市道路，可以快速通往福田、龙华等区域。

　　商业

　　项目200米处有天虹商场

　　项目自身带有一定规模的商业，能满足基本的生活需求，200米处为天虹商场(东环店)，此外开车8分钟左右可以到达max city百佳华购物中心、天虹商场(坂田店)等，购物还是很方便的。

　　天虹商场

　　再远一点开车10分钟左右可以到达龙华壹方天地，壹方天地建面约36万㎡，是深圳目前最大的购物中心，以首个多元主题体验MALL”为定位，吸引了超600个品牌加盟，是深圳地标性商业，也是最具人气网红打卡点之一。

　　壹方天地

　　教育

　　500米处为展华实验学校

　　除了优异的商业配套，项目周边教育资源也还不错。

　　项目自身配建一所6班幼儿园和24班小学，500米处为深圳市展华实验学校。

　　展华实验学校是一所集小学、初中、高中于一体的十二年一贯制的民办学校，学校占地面积约4万平方米，现有140个教学班，教职工500余人，专任教师300余人，曾先后被评为广东省一级学校，广东省义务教育标准化学校，广东省健康促进示范学校，全国德育示范学校。

　　展华实验学校实景

　　再远一点，一公里内有深圳市龙岗区科技城外国语学校、龙华区教科院附属外国语学校、松和小学等，教育资源丰富。

　　松和小学

　　医疗

　　距离大型医院较远

　　项目离大型医院较远，不过日常小感冒等都可以通过附近的社区健康服务中心解决。

　　周边最近的医院为健安医院，直线距离约1.5公里。该医院是深圳市卫健委直管的一所集“临床医疗、急诊急救、预防保健”于一体的现代化综合医院，现有员工近220名，各类专业技术人才约160余人，中级以上职称44人，

　　健安医院效果图

　　再远一点，开车约15分钟可到深圳坂田医院、龙华人民医院，约20分钟可到深圳市第二儿童医院。

　　龙华人民医院

　　休闲

　　周边大型公园较远

　　项目周边近距离处没有大型公园，只有一个很小的街心公园，最远的为黄金山公园，距离项目超过2公里。

　　除此之外还有民治社区公园、深圳德逸公园、龙华绿廊公园等，但距离都较远，倘若日常想要逛公园，就只能通过自驾前往。

　　街心公园实景

　　再远一点的话，开车十多分钟可以到红山深圳美术馆（新馆）、深圳市第二图书馆、深圳市文化馆新馆等，总的来看，周边山水景观较少，环境较为一般。

　　在建中的第二图书馆

　　周边房价

　　周边新房住宅约6.55-6.9万/平

　　周边二手房挂牌价最高破9万

　　价格方面，项目暂未入市，周边在售新房住宅价格在6.55-6.9万/㎡左右，二手房指导价在5.44-6.54万/㎡之间，挂牌价在6.22-9.2万/㎡之间。

　　新房方面，项目周边有龙湖春江天玺、卓越和奕府等在售，其中龙湖春江天玺约6.9万/㎡、卓越和奕府约6.55万/㎡。

　　周边二手房

　　二手住宅方面，据贝壳显示，项目周边有绿景香颂、卓能雅苑、新华城等在售。

　　掌柜君咨询中介人员获悉，绿景香颂二手房挂牌价约9.2万/㎡、卓能雅苑二手房挂牌价约7.45万/㎡、新华城二手房挂牌价约6.22万/㎡。

　　本文踩盘时间2022年11月16日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。　　　　

　　版权声明：本文版权归房掌柜深圳所有，未经同意严禁任何形式转载。