实探｜限价7.43万享一线海景？宝安碧海新盘越秀潮樾府香不香？

　　最近一个号称可以在家看海景房的新盘受到大家的关注，那就是位于西乡碧海片区的越秀潮樾府。

　　掌柜君去实地探访了一番，发现项目周边的各项配套都十分齐全，特别是教育资源，不过由于项目距离沿江高速和未来的快速路海滨大道比较近，而且靠近机场，会有海陆空的噪音影响。

　　房价方面，项目限价7.43万/㎡，周边新盘只有一个在建中的京地海樾府，去年入市的碧海湾地铁站旁榕江壹号院开盘价约7.78万/㎡，目前已售罄。周边二手房挂牌价则在10.4-11.1万/㎡之间，与周边新房有一定倒挂空间。（文末附周边房价分析）

　　区位

　　地处新晋都市核心区——西乡

　　被纳入前海扩容范围

　　越秀潮樾府所在的西乡，是深圳西部重要的工业基地，也是国际城市带上的重要交通枢纽。去年6月的“十四五”规划中，西乡被纳入都市核心区范围内，并且项目所处区域还被纳入了前海扩容范围内。在两项政策的叠加下，势必将加快西乡的发展步伐。但事实上，在此类利好未出来之前，片区在产业、交通、教育配套等方面就已经有所成就。

　　前海扩容区域图

　　产业方面，区域内不仅有以腾讯全球总部为依靠的大铲湾“互联网+未来科技城”，还将建立健全更高层次的开放型经济新体制。交通方面，将打造国际性综合交通枢纽，依靠区域内的宝安机场、大铲湾码头、穗莞深城际铁路，以1/11号地铁线，充分发挥海陆空铁复合资源优势。

　　片区交通规划图

　　教育方面，区域内有宝安中英公学、宝安文汇学校、宝安西乡中学、深圳市宝安区共乐小学、深圳市坪洲小学、新安中学(集团)第一实验学校等多所重点学校，教育资源充沛。

　　西乡中学实景

　　商业配套方面，区域内开业的有沃尔玛购物广场、大仟里购物中心(宝安店)、天虹商场、时代城等，以及完成升级改造的西乡步行街。

　　天虹商场

　　整体来看，目前片区内成熟度较高，各方面配套相对完善。

　　项目规划

　　规划两栋住宅

　　推420套

　　项目是越秀地产在2022年8月的深圳土拍中以以21.96亿元+竞配约12120㎡自持竞得西乡街道A104-0147号地块，后改名越秀潮樾府。

　　项目效果图

　　据规划显示，项目占地面积约1.68万平，总建面约6.7万平，共2栋，1栋有4个单元，其中3个单元为住宅，推420套，1个单元为租赁住房，2栋为幼儿园。

　　项目规划许可证

　　项目平面图

　　现场实探

　　项目处于基坑阶段

　　掌柜君去项目踩盘的时候从11号线碧海湾站E出站，随后走路大概用了20分钟左右到达项目现场。项目旁边就是深圳市公安局交通警察支队宝安大队西乡中队。

　　在现场可以看到，门前的银田路还没有通车，施工车辆在门口也不断进出，门前也停放了不少车辆。

　　往项目现场可以看到，目前项目已经围蔽施工，正处在基坑阶段。

　　项目实景

　　项目正门实景

　　目前项目已在巡展中，预计2月底开放营销中心。

　　周边配套

　　交通

　　11号线地铁沿线物业

　　项目距离11号线碧海湾站约1公里，步行20分钟就能到达，步行到地铁站稍远，可以通过乘坐公交车或者共享单车到地铁站。

　　11号线碧海湾站实景

　　除了地铁，项目周边的交通方式还是挺多选择的。

　　公交方面，可以通过碧海湾地铁站等多个公交站前往南山、福田、光明等区域，路线包括了320路/718/B641路等多条公交线路经过。

　　附近公交站台实景

　　自驾方面，项目毗邻宝安大道等主干道、金湾大道、兴业路等，也可以快速到达其他片区。

　　项目门前路标实景

　　商业

　　自带2000㎡商业

　　比起教育资源，项目周边的商业暂时还比较缺乏，特别是大型商业。

　　自带的商业体量不大，仅2000㎡，不过周边底商不少，平时可以保证基本的购物需求。

　　同时还能共享泰华阳光海、松茂御龙湾、中熙香缇湾花园等成熟社区自带的街区商业。

　　周边底商实景

　　稍远一点，驾车15分钟内还能去到天虹商场、时代城、大仟里购物中心(宝安店)。

　　宝安大仟里是70万㎡新生代城市综合体——宏发QCC前城的核心商业，建筑面积逾16万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、健康、文化、社交等七大功能于一体的都市情景体验场。

　　大仟里购物中心

　　教育

　　旁边就是红树林外国语小学

　　项目自带一所九班幼儿园，旁边是深圳市宝安区红树林外国语小学，对面是宝安区机关第二幼儿园玉湖湾分园，是名副其实的家门口就能上学。

　　宝安区机关第二幼儿园玉湖湾分园实景

　　深圳市宝安区红树林外国语小学，学校地处宝安区西乡街道碧海片区，2017年获批正式成立，是区属第一所公立外国语小学。

　　红树林外国语小学实景

　　项目周边教育资源十分丰富，除了外国语小学和机关幼儿园之外，周边还有西湾小学、海湾中学、海港中学、西乡中学等等，步行15分钟之内都能到，上下学十分方便。

　　海湾中学实景

　　医疗

　　距离深圳恒生医院约740米

　　项目距离深圳恒生医院约740米左右，步行12分钟即可到达，日常就医不是问题。

　　深圳恒生医院，是一所经广东省卫健委批准，集医疗、科研、教学、康复和预防保健于一体的大型现代化三级综合医院。

　　医院建筑面积10万㎡，由门诊楼、医技楼、1号住院楼、2号住院楼、急诊楼、后勤楼及员工小区等簇拥而成，规划床位1100张，目前开放床位680余张。

　　深圳恒生医院

　　再远一点，驾车20分钟之内也可以到深圳市宝安区中心医院、宝安区儿童医院（建设中）、南方医科大学深圳医院、深圳市宝安区中医院、深圳市宝安区妇幼保健院等，周边医疗资源丰富。

　　深圳市宝安区妇幼保健院

　　休闲

　　距离西乡体育中心约980米

　　项目周边的休闲娱乐去处也不少，首先就是距离项目约980米的西乡体育中心，步行约16分钟。

　　西乡体育中心，座落在宝安区西乡澎良田路与宝源路交汇处，体育中心内设一个标准体育场、一个标准游泳池、一个儿童游泳池、八个室外篮球场、三个室夕嗦天羽彩求场和一个乒乓球场、四块标准网球场，以及可容纳5000个观众席位的体育看台，还配备了室外停车场。

　　西乡体育中心由西乡街道文体中心负责管理，按照社会公益型运营模式，负责体育中心内体育场野使用安排、监管、维护等工作。场地设施除游泳池、网球场、足球场外，其他场地设施行免费对外开放。

　　西乡体育中心实景

　　此外，周边还有碧海湾公园、西湾红树林公园、宝安体育馆等场所，驾车10分钟之内都能到达。

　　碧海湾公园实景

　　宝安体育馆实景

　　总体来看，项目周边山水、公园较多，生态环境良好，文体配套充足，周末休闲时间可选去处多。

　　项目户型

　　主推建面约93-128平住宅

　　项目户型图已经出炉，共有4种户型，面积段是93-128平的3-4房，一共有可售房源420套。

　　据网上消息称，项目预计最快3月份底入市，不过具体是不是真的还有待官方确认。

　　周边房价

　　周边二手房挂牌价普遍破10万

　　据掌柜君了解，项目周边无在售新房，去年入市的碧海湾站旁榕江壹号院开盘价约7.78万/㎡，目前已售罄。周边二手房挂牌价在10.4-11.1万/㎡之间。

　　二手住宅方面，据贝壳找房显示，项目周边有玉湖湾、松茂御龙湾、城市峰尚、华丰前海湾等92套二手房在售。

　　掌柜君咨询中介人员获悉，玉湖湾二手房挂牌价约10.4万/㎡、松茂御龙湾二手房挂牌价约11.1万/㎡、华丰前海湾二手房挂牌价约10.6万/㎡、城市峰尚二手房挂牌价约10.6万/㎡。

　　周边二手房  图源：贝壳

　　本文踩盘时间2023年2月17日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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